函館市 土地相場・坪単価(公示地価)

函館市の公示地価、住宅地の横ばいと商業地の地点差

2026年公示地価の函館市平均は、住宅地が13.3万円/坪で前年比+0.0%、商業地が22.7万円/坪で前年比+1.2%です。ただし、住宅地は比較可能な29地点の前年比が平均+0.1%で区平均と整合する一方、商業地は平均+1.2%に対して地点中央値が-0.2%となり、平均だけでは実態を捉えにくい結果です。大手町6番6外など上昇地点がある一方、住宅地では駅に近い杉並町2番3と郊外側の西旭岡町2丁目19番10で価格水準に大きな差があります。

今年の相場概況

2026年公示地価の用途別平均は、住宅地が30地点で13.3万円/坪、商業地が22地点で22.7万円/坪、工業地が1地点で10.8万円/坪です。商業地は住宅地より9.4万円/坪高く、中心的な商業地域から郊外の近隣商業地域までを含む用途構成が価格差に表れています。

前年比を確認できる公示地価の分布では、中央値が-0.1%、第1四分位が-0.6%、第3四分位が+0.0%で、中間の半数は狭い範囲に収まっています。市全体では大きく一方向へ動いたというより、横ばいから小幅下落の地点が中心で、一部の上昇地点が併存する相場です。

前年比で見る変化

2025年と比べた2026年公示地価の用途別平均は、住宅地が前年比+0.0%、商業地が前年比+1.2%です。住宅地はほぼ横ばいですが、商業地では大手町6番6外が26.4万円/坪で前年比+11.2%、若松町20番59が52.9万円/坪で前年比+9.4%、末広町9番1が23.1万円/坪で前年比+8.6%となっています。具体的な上昇は商業地点に目立ちます。

一方、2026年公示地価では西旭岡町2丁目19番10が4.2万円/坪で前年比-2.4%、高松町571番112外が4.3万円/坪で前年比-1.6%、湯川町2丁目22番5が17.5万円/坪で前年比-0.9%です。住宅地と商業地の双方に下落地点があり、用途平均とは異なる動きも確認できます。

調査年が異なる参考比較として、2024年と比べた2025年地価調査では、住宅地平均が9.5万円/坪で前年比-1.4%、商業地平均が22.5万円/坪で前年比+2.4%です。商業地の前年比は8地点による参考値で、若松町7番24外が前年比+10.9%、末広町23番31が前年比+9.2%である一方、住宅地の女那川町175番3内は前年比-5.6%でした。

変化の要因

2026年公示地価の商業地では、大手町の大手町6番6外が前年比+11.2%、若松町の若松町20番59が前年比+9.4%、末広町の末広町9番1が前年比+8.6%です。これに対し、湯川町の湯川町2丁目22番5は前年比-0.9%で、同じ商業地でも町丁目と立地によって動きが分かれています。

住宅地では、杉並町の杉並町2番3が前年比+3.4%である一方、西旭岡町の西旭岡町2丁目19番10は前年比-2.4%、高松町の高松町571番112外は前年比-1.6%です。駅に近い利便性の高い既成住宅地と、主要駅から離れた住宅地で価格水準と前年比の双方に違いが見られます。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では、商業地の若松町7番24外が前年比+10.9%、末広町23番31が前年比+9.2%でした。一方、住宅地では女那川町175番3内が前年比-5.6%、川汲町281番1内と浜町14番1がそれぞれ前年比-5.5%です。公示地価とは調査種別が異なりますが、商業地点の上昇と遠隔地の住宅地点の下落が同時に確認できます。

2026年公示地価の住宅地30地点を対象とした回帰分析では、駅までの徒歩時間に対する価格の弾力性が-0.82、決定係数が0.369です。駅からの時間が長い地点ほど価格が低い傾向はありますが、説明力は限定的であり、街並みや用途条件など他の要素も価格差に関係していると解釈できます。

注目地点

2026年公示地価の杉並町2番3は、五稜郭公園前駅から約5分に位置し、中規模一般住宅が多い利便性の良い住宅地域です。当該地点の24.2万円/坪は函館市の住宅地平均13.3万円/坪と北海道の住宅地平均17.9万円/坪を上回り、前年比も+3.4%です。駅への近さに加え、容積率200%の既成住宅地という立地が、市内住宅地の中で相対的に高い価格水準と対応しています。

2026年公示地価の西旭岡町2丁目19番10は、中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域ですが、函館駅から約125分の郊外側にあります。当該地点は4.2万円/坪、前年比-2.4%で、函館市の住宅地平均を下回ります。容積率100%の低密度な住宅環境と中核駅からの距離感が、駅近の杉並町とは異なる価格帯を形成しています。

2026年公示地価の本町6番1内は、五稜郭公園前駅から約1分で、百貨店や小売店舗などが建ち並ぶ中心的商業地域です。幅員25mの道路に面し、容積率600%の高度利用が可能な商業地であるため、59.8万円/坪という市内商業地平均22.7万円/坪を大きく上回る水準です。前年比は+0.0%で、2024年から同じ価格が続いており、高価格帯ながら直近は横ばいです。

2026年公示地価の桔梗3丁目327番41内は、桔梗駅から約2分に位置するものの、街並みは低層の小売店舗や飲食店が並ぶ近隣商業地域です。当該地点は14.2万円/坪で前年比+0.0%となり、市内商業地平均を下回ります。中心的商業地域の本町とは異なり、容積率300%で周辺需要を担う低層商業地という位置づけが、駅近でも相対的に低い価格水準と対応しています。

2026年公示地価の大手町6番6外は、市役所前駅から約3分で、小売店舗や事務所が多い商業地域です。幅員18mの道路に面する一方、容積率は200%で、本町6番1内より低層の利用条件です。当該地点は26.4万円/坪と市内商業地平均を上回り、前年比+11.2%でした。駅に近い商業立地でありながら、本町の中心的商業地とは異なる中間的な価格帯に位置しています。

地域平均の見方

住宅地では、2026年公示地価の平均が前年比+0.0%で、比較可能な29地点の前年比平均も+0.1%、中央値は+0.0%です。内訳は上昇4地点、横ばい11地点、下落14地点であり、地点ごとの方向には差があるものの、平均と継続地点の動きはおおむね整合しています。したがって、住宅地平均は市内住宅地の横ばい傾向を概括する指標として一定の代表性があります。

商業地では、平均が前年比+1.2%、比較可能な21地点の前年比平均が+1.3%で、両者は近い値です。しかし、地点中央値は-0.2%で、内訳も上昇4地点、横ばい6地点、下落11地点となっています。大手町6番6外など上昇率の高い地点がある一方、多くの地点は横ばいまたは下落であり、商業地平均+1.2%だけでは典型的な地点の動きを代表しにくい結果です。

工業地は1地点のみで、比較可能な地点の前年比は-0.3%です。単一地点の結果であるため、10.8万円/坪という用途平均や前年比を函館市の工業地全体の実態として一般化することはできません。

エリアの動き

函館市では、桔梗南第2地区が平成19年3月27日、函館駅周辺地区が平成13年4月10日、日吉3丁目地区が平成8年3月29日に地区計画として設定されています。位置関係では、函館駅周辺地区は函館駅を中核とする駅周辺エリア、日吉3丁目地区は日吉町に関係する地区名であり、桔梗南第2地区は市北側の桔梗を冠する地区です。

これらは設定済みの都市計画に関する事実であり、2026年公示地価の変動との直接的な因果関係を示すものではありません。地価を見る際には、駅周辺、既成住宅地、郊外側の地区という空間的な違いを確認するための地域情報として位置づけられます。

• 価格は坪単価を小数第1位に丸めて表示しています。
• 各標準地の公示地価は当該地点の価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年地価調査は2026年公示地価と調査年・調査種別が異なるため、参考比較として掲載しています。
• 2025年地価調査の商業地平均と地点別前年比は、地点数が少ないため参考値です。
• 出典は国土交通省の地価公示および都道府県地価調査です。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。