室蘭市 路線価の目安(公示地価等から推計)

室蘭市の地価に表れる東室蘭周辺と郊外住宅地の価格差

本ページの路線価(相続税評価額)は公示地価等の8割として当サイトが係数換算した推計・目安です。

2026年路線価の目安の室蘭市平均は、住宅地が4.0万円/坪、商業地が8.6万円/坪、工業地が3.4万円/坪です。前年比は住宅地が-2.3%、商業地が参考値で-1.6%となる一方、宮の森町4丁目8番5は前年比+2.0%でした。東室蘭周辺の住宅地・商業地と、高台や郊外側の住宅地では価格水準に差があります。実態検証では住宅地と商業地の平均変動率が継続地点の動きとおおむね一致していますが、地点ごとのばらつきも確認できます。

今年の相場概況

2026年路線価の目安の用途別平均は、住宅地23地点が4.0万円/坪、商業地8地点が8.6万円/坪、工業地3地点が3.4万円/坪です。商業地の平均価格は住宅地の約2倍で、店舗などが集まる地点と住宅地域との用途差が市全体の価格帯を分けています。なお、商業地の平均は参考値です。

路線価の目安の前年比分布は中央値が-2.5%、第1四分位が-4.3%、第3四分位が+0.0%で、ばらつきは中程度です。地点の中心的な動きは下落側にありますが、横ばいまたは上昇した地点も含まれており、市内一律の変化ではありません。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけた路線価の目安の市平均は、住宅地が前年比-2.3%、商業地が参考値で前年比-1.6%です。住宅地・商業地とも平均は下落していますが、住宅地では上昇地点も見られます。

上昇率が大きい地点は、2026年路線価の目安の宮の森町4丁目8番5が9.3万円/坪、前年比+2.0%、高砂町1丁目16番9が9.2万円/坪、前年比+0.6%、八丁平2丁目39番15が4.9万円/坪、前年比+0.5%です。いずれも住宅地であり、平均下落の中でも地点によって方向が異なります。

下落率が大きい地点には、2026年路線価の目安の中島町1丁目23番24内が17.9万円/坪、前年比-4.9%、本輪西町4丁目382番2と御前水町1丁目13番308が各2.0万円/坪、前年比-4.6%で並びます。高価格の商業地点と低価格帯の住宅地点の双方に下落が見られるため、変化は特定の価格帯だけに限られていません。

変化の要因

2026年路線価の目安の住宅地では、宮の森町4丁目8番5の前年比+2.0%、高砂町1丁目16番9の前年比+0.6%、八丁平2丁目39番15の前年比+0.5%に対し、本輪西町4丁目382番2と御前水町1丁目13番308はともに前年比-4.6%です。東室蘭周辺を含む比較的高い価格帯の住宅地に上昇例がある一方、本輪西方面などには下落例があり、住宅地内部の地域差が表れています。

同じ2026年路線価の目安の商業地では、日の出町3丁目4番21が8.2万円/坪、前年比+0.0%、東町1丁目18番2が8.8万円/坪、前年比+0.0%です。一方、店舗や金融機関が建ち並ぶ中島町1丁目23番24内は17.9万円/坪と市平均を上回りますが、前年比-4.9%でした。価格水準の高低と前年比の方向は必ずしも一致していません。

2025年地価調査を2024年と比べると、住宅地平均は参考値で前年比-1.3%です。地点別では八丁平4丁目14番12が4.6万円/坪、前年比+1.2%、日の出町1丁目8番15が7.5万円/坪、前年比+1.1%である一方、港南町2丁目3番35は3.0万円/坪、前年比-5.2%です。路線価の目安とは調査年・調査種別が異なりますが、地価調査でも住宅地の変化に地域差が確認できます。

注目地点

2026年路線価の目安の知利別町3丁目12番42は、一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした知利別町の住宅地域です。東室蘭駅から約27分と駅直近ではないものの、10.3万円/坪、前年比+0.0%で、市の住宅地平均4.0万円/坪を大きく上回ります。整った住宅地としての位置づけが、市内住宅地の中で高い価格水準と対応しています。ただし、北海道の住宅地平均14.3万円/坪との比較では低い水準です。

2026年路線価の目安の幌萌町31番5は、一般住宅などが多い高台の既成住宅地域にあり、本輪西駅から約17分です。1.0万円/坪、前年比-4.2%で、同駅周辺の2026年住宅地平均2.2万円/坪も下回ります。区画整然とした東室蘭周辺の住宅地とは異なり、高台の既成住宅地域という立地が、市内で低い価格帯にあることと対応しています。

2026年路線価の目安の中島町1丁目23番24内は、各種店舗や金融機関などが建ち並ぶ中島町の商業地域です。東室蘭駅から約10分で、幅員22mの道路に面し、容積率400%の商業利用を前提とする環境です。17.9万円/坪、前年比-4.9%で、市の商業地平均8.6万円/坪を上回る価格水準は、東室蘭周辺の商業集積と対応しています。

2026年路線価の目安の輪西町2丁目138番9は、小売店舗などが建ち並ぶ輪西町の既成商業地域で、輪西駅から約7分です。駅に近い一方、4.2万円/坪、前年比-0.6%で、市の商業地平均を下回ります。中島町のような幅員22mの道路沿いの商業地点とは異なり、幅員9mの市道沿いに形成された既成商業地という周辺条件が、価格帯の違いとして表れています。

2026年路線価の目安の宮の森町4丁目8番5は、一般住宅などが建ち並ぶ利便性の良い宮の森町の既成住宅地域です。東室蘭駅から約10分と、同駅から約27分の知利別町の地点より駅に近く、9.3万円/坪、前年比+2.0%となっています。市の住宅地平均を上回る水準には、東室蘭駅に比較的近い住宅地という位置づけが表れています。

地域平均の見方

2026年路線価の目安の住宅地では、市平均が前年比-2.3%、同じ23地点を継続比較した変化も前年比-2.3%で一致しています。内訳は上昇3地点、横ばい4地点、下落16地点で、中央値は前年比-2.5%です。平均と継続地点の動きが一致し、下落地点も過半を占めるため、住宅地平均は地点実態をおおむね反映しています。

商業地では、市平均が参考値で前年比-1.6%、継続比較できる7地点が前年比-1.5%で、差は0.1ポイントです。8地点の内訳は横ばい2地点、下落5地点で、中央値は前年比-0.6%でした。平均と継続地点の方向・変動幅は近いものの、地点数が限られるため、市全体の商業地を読む際には参考値として扱う必要があります。

工業地は3地点のうち上昇1地点、下落2地点で、中央値は前年比-0.5%です。一方、継続3地点の平均は前年比+0.5%で、中央値と平均の方向が異なります。少数地点の中で変動幅の違いが平均に表れやすいため、工業地は平均値だけでなく地点分布も併せて確認するのが適切です。

エリアの動き

2024年9月25日付の室蘭市告示第31号により、中島本町地区では「中高層住宅地区D-1（中島本町地区）」「医療・福祉サービス地区E-1（中島本町地区）」「医療・福祉サービス地区E-2（中島本町地区）」が設定されています。

これらは中島本町地区を対象に、住宅用途と医療・福祉サービス用途の地区区分が定められた事実を示します。近接する中島町には東室蘭駅周辺の商業地点がありますが、この地区設定と個別地点の地価変化との因果関係はデータからは確認できません。

• 2026年路線価の目安と2025年地価調査は調査年・調査種別が異なるため、価格や前年比を直接比較していません。
• 商業地の2026年平均と一部地点の前年比、ならびに2025年地価調査の前年比は参考値です。
• 町丁目別・駅別の平均は地点数が少ない場合があり、周辺相場を断定するものではありません。
• 各標準地の価格は当該地点の路線価の目安であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 価格は国土交通省の地価公示・都道府県地価調査に基づきます。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。