札幌市東区 固定資産税評価額の目安(公示地価等から推計)

札幌市東区の2026年固定資産税評価額の目安と駅近・郊外の価格差

本ページの固定資産税評価額は公示地価等の7割として当サイトが係数換算した推計・目安です。

2026年固定資産税評価額の目安の札幌市東区平均は、住宅地28.1万円/坪、商業地52.3万円/坪、工業地19.1万円/坪です。2025年比では住宅地が前年比+1.8%、商業地が前年比+4.8%となり、商業地の伸びが相対的に大きくなりました。さっぽろ駅に近い北地区と、駅から離れた中沼・北丘珠・東雁来では価格差が明確です。一方、継続地点による実態検証では用途別平均と地点の動きが整合しており、区平均は全体傾向をおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の目安の用途別平均は、住宅地が36地点で28.1万円/坪、商業地が17地点で52.3万円/坪、工業地が2地点で19.1万円/坪です。商業地は住宅地の約1.9倍の水準にあり、用途による価格差が明確です。工業地は2地点の集計であるため、価格水準は参考値として見る必要があります。

同じ2026年固定資産税評価額の目安の住宅地では、北9条東3丁目40番14が81.0万円/坪である一方、中沼1条3丁目29番210は4.3万円/坪です。商業地でも、北8条東1丁目2番3外の197万円/坪に対し、東雁来6条1丁目116番3は20.4万円/坪です。区平均だけでは捉えきれない幅があり、駅との距離や市街地内での位置、周辺用途によって価格帯が大きく分かれています。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけた固定資産税評価額の目安の区平均は、住宅地が前年比+1.8%、商業地が前年比+4.8%です。住宅地36地点の前年比中央値は+2.0%で、第1四分位が+0.1%、第3四分位が+2.4%となっており、多くの地点は小幅な上昇から横ばいに近い範囲に分布しています。商業地は住宅地より平均上昇率が高く、用途によって変化の強さが異なります。

地点別では、2026年固定資産税評価額の目安の北8条東1丁目2番3外が197万円/坪、前年比+14.7%、北9条東3丁目40番14が81.0万円/坪、前年比+9.4%です。これに対し、上昇率が小さい地点には、北丘珠4条2丁目662番126、北40条東6丁目801番51、東苗穂10条2丁目869番17があり、いずれも前年比+0.0%です。中心部寄りの高価格地点と郊外住宅地では、上昇率にも差が見られます。

町丁目の参考集計では、2025年の北が商業地53.1万円/坪、前年比+6.8%、住宅地32.2万円/坪、前年比+3.7%です。東苗穂の住宅地は16.3万円/坪、前年比+0.5%でした。調査年が異なる参考比較ですが、北は価格水準と上昇率の双方で東苗穂を上回っており、区内の地域差を示しています。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の目安の住宅地では、さっぽろ駅から約7分の北9条東3丁目40番14が81.0万円/坪、前年比+9.4%である一方、新道東駅から約108分の中沼1条3丁目29番210は4.3万円/坪、前年比+3.7%です。前者は高層マンションと事務所が混在する地域、後者は一般住宅の中に空地も見られる地域であり、駅距離に加えて市街地の密度や土地利用の違いが価格水準の差として表れています。

同じ2026年固定資産税評価額の目安の商業地では、さっぽろ駅から約4分で事務所と共同住宅が混在する国道沿いの北8条東1丁目2番3外が197万円/坪、前年比+14.7%です。これに対し、新道東駅から約54分で店舗・営業所が並ぶ国道沿いの東雁来6条1丁目116番3は20.4万円/坪、前年比+4.8%です。同じ国道沿いでも、中心駅への距離と周辺の土地利用密度により価格帯が大きく異なります。

2025年地価調査では、住宅地の北14条東5丁目95番83が50.9万円/坪、前年比+6.4%、東苗穂12条3丁目654番117が14.3万円/坪、前年比+0.0%です。商業地では、駅前の北16条東15丁目17番3が60.8万円/坪、前年比+4.2%、路線商業地の伏古4条3丁目4番14が26.8万円/坪、前年比+6.9%でした。これらは2025年地価調査による参考値であり、2026年固定資産税評価額の目安とは直接比較できませんが、駅前商業地と郊外側の住宅地・路線商業地で価格帯が分かれる構造は確認できます。

2026年固定資産税評価額の目安の住宅地36地点を対象とした回帰統計では、徒歩時間が1%長い地点ほど価格が約2.0%低い関係が示され、決定係数は0.788です。駅距離と価格には比較的明確な負の相関がありますが、個別地点の価格は周辺用途や市街地の密度なども含めて見る必要があります。

注目地点

2026年固定資産税評価額の目安の北9条東3丁目40番14は、北のうちさっぽろ駅から約7分に位置し、高層マンションと事務所が混在する住宅地域です。住宅地でありながら容積率300%の高密度な土地利用が可能で、81.0万円/坪、前年比+9.4%となっています。さっぽろ駅周辺の2026年住宅地集計も1地点ながら81.0万円/坪であり、中心駅に近い住宅地として区内平均28.1万円/坪を大きく上回る位置づけです。

2026年固定資産税評価額の目安の中沼1条3丁目29番210は、中沼の一般住宅の中に空地も見られる住宅地域で、新道東駅から約108分です。4.3万円/坪、前年比+3.7%という水準は、駅近で高密度な北地区とは対照的です。容積率80%の低密度な住宅環境と長い駅距離が重なり、区内住宅地の中で低い価格帯に位置しています。

2026年固定資産税評価額の目安の北8条東1丁目2番3外は、北の国道沿いにあり、さっぽろ駅から約4分です。事務所と共同住宅が混在し、容積率400%の商業地域であるため、駅近の業務・居住用途が重なる立地といえます。197万円/坪、前年比+14.7%で、さっぽろ駅周辺の2026年商業地集計も1地点ながら同水準です。区内商業地平均52.3万円/坪との差は、中心駅への近さと高密度な商業利用が可能な立地の違いを映しています。

2026年固定資産税評価額の目安の東雁来6条1丁目116番3は、東雁来にある店舗・営業所が並ぶ国道沿いの商業地域です。新道東駅から約54分で、駅前型ではなく幹線道路沿いの商業地という性格を持ちます。20.4万円/坪、前年比+4.8%であり、同じ国道沿いでも北8条東1丁目2番3外より低い水準です。中心駅から離れた路線商業地という周辺文脈が、区内での相対的な価格位置を説明しています。

2026年固定資産税評価額の目安の北丘珠4条2丁目662番126は、北丘珠の一般住宅が建ち並ぶ郊外住宅地で、新道東駅から約68分です。7.6万円/坪、前年比+0.0%で、2026年の上昇率が小さい地点の一つです。市道沿いの住宅地域で容積率200%ですが、駅からの距離が長く、さっぽろ駅周辺や地下鉄駅に近い住宅地とは異なる郊外側の価格帯を示しています。

地域平均の見方

2026年固定資産税評価額の目安の住宅地は、区平均が前年比+1.8%、前年から継続する36地点も前年比+1.8%で、差はありません。36地点の内訳は上昇27地点、横ばい9地点で、中央値は前年比+2.0%です。上昇率のばらつきは中程度ですが、平均と継続地点の動きが一致しているため、住宅地平均は地点全体の実態をおおむね反映しています。

商業地も、区平均と継続17地点がともに前年比+4.8%で一致しています。17地点すべてが上昇し、中央値は前年比+4.1%、地点間の動きは比較的一様です。北8条東1丁目2番3外のような高い上昇率の地点はあるものの、平均と継続地点に乖離がないため、商業地平均も全体傾向を代表していると判断できます。

工業地は継続2地点がいずれも上昇し、中央値は前年比+6.8%です。ただし地点数が少ないため、区内工業地全体を代表する数値としては参考値です。2025年地価調査についても、住宅地は平均と継続9地点がともに前年比+3.0%、商業地は平均と継続5地点がともに前年比+4.6%で整合していますが、いずれも参考集計として扱う必要があります。

• 各標準地の価格は当該地点の固定資産税評価額の目安または地価調査価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年地価調査の価格と前年比は参考値であり、2026年固定資産税評価額の目安とは調査年と調査種別が異なるため直接比較していません。
• 町丁目別の参考集計は2025年の値であり、地点数が少ない地域については幅を持って見る必要があります。
• 駅別集計のうち1地点のみを対象とする数値は、その駅周辺全体の相場ではなく参考値です。
• 価格は坪単価に換算し、前年比は小数第1位に丸めて表示しています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。