上尾市 固定資産税評価額の目安(公示地価等から推計)

2026年上尾市固定資産税評価額の目安の相場概況と地点別の特徴

本ページの固定資産税評価額は公示地価等の7割として当サイトが係数換算した推計・目安です。

2026年固定資産税評価額の目安の上尾市平均は、住宅地が28.6万円/坪、商業地が60.0万円/坪、工業地が13.3万円/坪です。前年比は住宅地が前年比+1.6%、商業地が参考値で前年比+1.4%となり、住宅地では栄町33番4外が前年比+2.5%と高い伸びを示しました。一方、駅に近い市街地と農地の多い郊外では価格差が大きく、立地条件による相場の幅が見られます。継続地点の動きは用途別平均と整合しており、市平均はおおむね地点の実態を反映しています。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の目安の用途別平均は、住宅地28地点が28.6万円/坪、商業地5地点が60.0万円/坪、工業地3地点が13.3万円/坪です。商業地は住宅地の約2倍の水準で、上尾駅周辺の駅前商業地を含むことが用途間の価格差として表れています。商業地と工業地は地点数が少ないため、平均価格は参考値として捉える必要があります。

住宅地の前年比分布は中央値が前年比+1.7%で、中央50%が前年比+1.5%から前年比+1.8%の狭い範囲に収まっています。多くの住宅地点が近い変化率を示しており、市内住宅地の動きは一部の地点だけに偏ったものではなく、比較的一様です。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、固定資産税評価額の目安の住宅地平均は前年比+1.6%、商業地平均は参考値で前年比+1.4%です。住宅地では2026年固定資産税評価額の目安の栄町33番4外が28.2万円/坪・前年比+2.5%、谷津2丁目461番11が37.9万円/坪・前年比+2.4%、上町1丁目70番246が43.0万円/坪・前年比+2.2%となり、市平均を上回る伸びが確認できます。

商業地では2026年固定資産税評価額の目安の宮本町352番1が102万円/坪・前年比+2.3%です。町丁目の参考集計でも宮本町は5地点で90.2万円/坪、前年比+2.2%となっており、駅に近い商業地域の高い価格水準が目立ちます。ただし、町丁目集計は5地点に限られるため、参考値です。

一方、2026年固定資産税評価額の目安の大字平方領々家字東谷130番3は5.6万円/坪・前年比-0.4%です。上昇率が小さい地点では、原新町15番15外が50.0万円/坪・前年比+0.5%、大字上野字三塚83番16が19.1万円/坪・前年比+0.6%となっています。この内訳から、市内全域が同じ方向・同じ幅で変化しているわけではないことが分かります。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の目安の住宅地では、上町1丁目70番246が43.0万円/坪であるのに対し、大字平方領々家字東谷130番3は5.6万円/坪です。前者は上尾駅から約8分の一般住宅地域、後者は同駅から約54分で農地の多い住宅地域です。同じ住宅地でも、駅との距離や市街化の程度が価格水準の大きな違いとして表れています。

2026年固定資産税評価額の目安の商業地では、宮本町352番1が102万円/坪、本町3丁目902番1外が23.1万円/坪です。前者は上尾駅から約2分の店舗兼事務所ビルが多い商業地域、後者は約12分の国道沿いに店舗や事務所が並ぶ路線商業地域です。駅前型と沿道型という商業立地の違いが、同じ用途内の価格差に対応しています。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査の住宅地では愛宕1丁目52番18が35.1万円/坪、菅谷2丁目45番が5.3万円/坪です。前者は上尾駅から約12分の一般住宅やアパートが見られる地域、後者は北上尾駅から約33分で畑、一般住宅、農家住宅が混在する地域です。商業地では2025年地価調査の谷津2丁目123番19が94.1万円/坪、宮本町65番35が51.4万円/坪で、駅から約1分の商店街と約6分の県道沿い商業地域との間に価格差があります。

2026年固定資産税評価額の目安の住宅地28地点を対象とした回帰統計では、駅までの徒歩時間が1%長くなると価格が約+2.0%低くなる関係が示され、決定係数は0.514です。価格差の約51.4%が徒歩時間との統計的な関係で説明されるため、駅距離は市内住宅地の価格水準を読み解く有力な指標ですが、因果関係そのものを示すものではありません。

注目地点

2026年固定資産税評価額の目安の上町1丁目70番246は、上尾駅から約8分の上町に位置し、中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域です。当該地点の43.0万円/坪は住宅地平均28.6万円/坪より高く、駅徒歩圏にあることや、住宅地としてまとまりのある街並みが市内での相対的な高さに対応しています。前年比も前年比+2.2%ですが、これは当該標準地の変化であり、上町全体の相場を示すものではありません。

2026年固定資産税評価額の目安の大字平方領々家字東谷130番3は、上尾駅から約54分の大字平方領々家字東谷にあり、農家住宅が見られる農地の多い住宅地域です。当該地点は5.6万円/坪、前年比-0.4%で、駅徒歩圏の一般住宅地とは土地利用と交通条件が大きく異なります。農地を含む郊外側の地域特性が、住宅地平均を大きく下回る価格水準に対応しています。

2026年固定資産税評価額の目安の宮本町352番1は、上尾駅から約2分の宮本町に位置し、中低層の店舗兼事務所ビルが多い駅至近の商業地域です。当該地点は102万円/坪、前年比+2.3%で、商業地平均60.0万円/坪を上回ります。駅との近さに加え、容積率400%の商業利用を前提とした立地であることが、市内商業地の中でも高い価格水準に対応しています。前年比は地点数が少ない商業地の参考値として見る必要があります。

2026年固定資産税評価額の目安の本町3丁目902番1外は、上尾駅から約12分の本町にあり、国道沿いに店舗や事務所が建ち並ぶ路線商業地域です。当該地点は23.1万円/坪、前年比+0.9%で、駅至近の宮本町とは異なる沿道型の商業立地です。駅前の商業集積から距離があり、容積率も200%であることから、宮本町の駅前商業地点より低い価格帯に位置しています。

2026年固定資産税評価額の目安の栄町33番4外は、上尾駅から約24分の栄町に位置し、一般住宅に事業所や倉庫が混在する住宅地域です。当該地点は28.2万円/坪で住宅地平均28.6万円/坪に近く、前年比は前年比+2.5%です。駅近住宅地ほど高価格ではない一方、純粋な郊外住宅地とも異なる混在型の土地利用を持つため、市内住宅地の中間的な価格水準を示す地点として位置づけられます。

地域平均の見方

2026年固定資産税評価額の目安の住宅地では、平均の前年比+1.6%と継続28地点の前年比+1.6%が一致しています。中央値も前年比+1.7%で、27地点が上昇、1地点が下落しています。中央50%の変化率が前年比+1.5%から前年比+1.8%に収まることも踏まえると、住宅地平均は一部の高い伸びだけでなく、多くの地点に共通する動きをおおむね反映しています。

商業地では、平均と継続5地点がともに前年比+1.4%で、中央値は前年比+1.1%、5地点すべてが上昇しています。平均と継続地点の乖離はありませんが、対象が5地点に限られるため、市内商業地全体を代表する値としては参考扱いが適切です。工業地は3地点すべてが上昇し、継続地点と中央値はいずれも前年比+2.0%ですが、こちらも地点数が少ないため参考値です。

調査年が異なる参考検証では、2025年地価調査の住宅地平均と継続16地点がともに前年比+1.5%で、比較できた地点は15地点が上昇、1地点が下落しています。固定資産税評価額の目安と地価調査の双方で平均と継続地点が整合しているため、上尾市の用途別平均は、調査地点の実際の変化をおおむね代表していると判断できます。

エリアの動き

上尾市内では、「フラワーフィル西上尾地区地区計画」「上尾道路沿道中新井・堤崎地区地区計画」「はらいち台団地地区地区計画」の3件が決定済みとして確認されています。いずれも上尾市内の地区計画ですが、位置座標や決定時期は示されていないため、個別の公示地点との距離や地価変動との因果関係は判断できません。

名称から確認できる空間的な範囲として、「上尾道路沿道中新井・堤崎地区地区計画」は中新井・堤崎地区、「フラワーフィル西上尾地区地区計画」は西上尾地区、「はらいち台団地地区地区計画」ははらいち台団地地区を対象とする計画です。地価との関係を読む際は、駅前商業地や既成住宅地とは異なる地区単位の都市計画上の動きとして区別する必要があります。

• 価格は各調査における標準地の平均または個別地点の公示価格であり、町丁目全体の取引相場を示すものではありません。
• 商業地・工業地および町丁目別の集計は地点数が少ないため、参考値として掲載しています。
• 2025年地価調査と2026年固定資産税評価額の目安は調査年と調査種別が異なるため、直接比較せず参考情報として扱っています。
• 駅徒歩分数は入力データを切り上げた概算です。
• 地区計画は決定済みの事実のみを記載し、地価への影響や将来動向は評価していません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。