桶川市 土地相場・坪単価(公示地価)

桶川市の2026年公示地価にみる駅近と郊外の相場構造

2026年公示地価の桶川市平均は、住宅地33.0万円/坪、商業地45.5万円/坪、工業地19.6万円/坪です。住宅地は前年比+1.2%で、12地点のうち11地点が上昇しました。一方、駅に近い区画整然とした住宅地と、農地が多い郊外側では価格差が大きく、立地ごとの確認が欠かせません。住宅地の市平均と継続地点の前年比はともに+1.2%で整合しており、平均は全体の変化をおおむね反映していますが、商業地と工業地は地点数が少ないため参考として捉える必要があります。

今年の相場概況

2026年公示地価の用途別平均は、住宅地が12地点で33.0万円/坪、商業地が2地点で45.5万円/坪、工業地が1地点で19.6万円/坪です。商業地は住宅地より高い価格帯ですが、商業地と工業地は地点数が限られるため、市内全体の用途別相場というより調査地点の水準として見るのが適切です。

住宅地の前年比は中央値が+1.3%で、第1四分位が+0.9%、第3四分位が+1.7%です。地点ごとの変化は比較的まとまっており、市内住宅地の多くが小幅な上昇圏にある一方、すべての地点が同じ方向ではありません。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、公示地価の住宅地平均は前年比+1.2%でした。2026年公示地価では、朝日3丁目292番2外、西2丁目403番6、北1丁目1463番122がいずれも前年比+1.7%です。これに対し、大字川田谷字地神1034番外は前年比-0.5%、大字上日出谷字殿山830番150と坂田東1丁目38番2は前年比+0.9%でした。住宅地は上昇地点が中心ですが、駅から離れた地域などでは変化の幅に差があります。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地5地点の平均が前年比+0.7%でした。2025年地価調査の若宮2丁目478番外は前年比+1.4%、上日出谷南1丁目71番20は前年比+1.2%である一方、大字小針領家字本村625番1は前年比-0.5%です。公示地価と地価調査は調査時点と地点構成が異なるため、それぞれ同じ調査種別の前年値との比較として読む必要があります。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地では、鴨川2丁目105番3が43.3万円/坪、前年比+1.5%である一方、大字川田谷字地神1034番外は6.3万円/坪、前年比-0.5%です。前者は桶川駅から約12分の区画整然とした住宅地域、後者は同駅から約45分で畑地の中に農家住宅が散在する地域です。同じ住宅地でも、駅との距離や市街地の形成状況によって価格水準と変化に差があることが分かります。

町丁目別では、2026年公示地価の朝日、西、北にある各地点が前年比+1.7%でした。一方、大字上日出谷字殿山と坂田東の地点は前年比+0.9%です。個別地点の比較では、市街地側の住宅地で相対的に高い上昇率が見られますが、各数値は町丁目全体ではなく当該地点の変化を示します。

2026年公示地価の商業地は2地点で平均45.5万円/坪です。寿1丁目631番7は49.9万円/坪、寿2丁目1408番5は41.0万円/坪で、いずれも寿にあります。前者は桶川駅から約2分の既成商業地域、後者は約7分の県道沿いに小売店舗や事務所が並ぶ近隣商業地域であり、同じ町丁目系統でも駅への近さと商業地の性格に価格差があります。工業地は1地点で19.6万円/坪、継続地点の前年比は+2.7%ですが、単独地点の結果として捉える必要があります。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地5地点の平均が27.0万円/坪、商業地1地点が53.9万円/坪、工業地1地点が17.8万円/坪でした。住宅地では、桶川駅から約7分で区画整理済みの若宮2丁目478番外が47.3万円/坪である一方、同駅から約47分で農地の多い大字小針領家字本村625番1は6.3万円/坪です。地価調査でも、駅距離と周辺の市街化状況による価格差が確認できます。

2026年公示地価の住宅地12地点を対象とした回帰分析では、徒歩時間と価格の関係を示す決定係数が0.79で、徒歩時間が1%長い地点ほど価格が約4.2%低い統計的な関係が示されています。これは因果関係を断定するものではありませんが、市内住宅地では駅距離が価格差と強く結び付いていることを示します。

注目地点

2026年公示地価の鴨川2丁目105番3は、一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした鴨川の住宅地です。桶川駅から約12分と徒歩圏にあり、低層住宅地としてのまとまりも見られます。43.3万円/坪、前年比+1.5%という水準は、2026年公示地価の住宅地平均33.0万円/坪を上回っており、駅への近さと整った住宅街という位置づけが市内での相対的な高さに対応しています。

2026年公示地価の大字川田谷字地神1034番外は、畑地の中に農家住宅が散在する大字川田谷字地神の住宅地です。桶川駅から約45分と郊外側に位置し、連続した市街地とは異なる土地利用になっています。6.3万円/坪、前年比-0.5%であり、駅徒歩圏の住宅地より低い価格水準には、農地を含む周辺環境と駅からの距離感が表れています。

2026年公示地価の寿1丁目631番7は、桶川駅から約2分の寿にあり、中小規模の低層店舗が多い既成商業地域です。49.9万円/坪という価格は、2026年公示地価の商業地平均45.5万円/坪を上回ります。駅前に近い商業立地であることが、同じ寿の近隣商業地より高い価格帯となる背景を示しています。

2026年公示地価の寿2丁目1408番5は、桶川駅から約7分で、小売店舗や事務所が県道沿いに並ぶ近隣商業地域です。41.0万円/坪で、駅により近い寿1丁目631番7より低いものの、住宅地平均を上回る水準です。駅前直近の商業集積ではなく、道路沿いで周辺居住者に近い商業地という性格が価格差に表れています。

2026年公示地価の朝日3丁目292番2外は、中規模の一般住宅が建ち並ぶ朝日の住宅地です。最寄りは北上尾駅で約17分となり、桶川駅周辺とは異なる市南側の住宅地として位置付けられます。38.0万円/坪、前年比+1.7%で、住宅地平均より高い価格帯にあります。駅前商業地ほどの価格ではない一方、一般住宅が連続する市街地として、農地が多い郊外側より高い水準です。

地域平均の見方

2026年公示地価の住宅地平均は前年比+1.2%で、前年から継続して調査された12地点の前年比も+1.2%です。両者の差はなく、中央値も+1.3%となっています。さらに12地点の内訳は上昇11地点、下落1地点であるため、住宅地平均は一部地点だけではなく、市内の継続地点に広がる小幅上昇をおおむね反映しています。

ただし、価格水準まで一様という意味ではありません。2026年公示地価の住宅地では、鴨川2丁目105番3の43.3万円/坪に対し、大字川田谷字地神1034番外は6.3万円/坪です。市平均33.0万円/坪だけでは、駅徒歩圏の整った住宅地と農地が多い郊外側との大きな差を表現できないため、個別地点の立地確認が必要です。

商業地は2地点とも上昇し、継続地点の前年比は+0.8%、中央値も+0.8%です。工業地も1地点が前年比+2.7%でした。方向性は確認できますが、商業地と工業地は地点数が少なく、用途全体を代表する度合いは住宅地より限定的です。したがって、市平均は住宅地の前年比については実態と整合する一方、用途別の価格水準や地区間格差を理解するには個別地点を併用するのが適切です。

エリアの動き

桶川市に隣接する鴻巣市では、「松原2・3・4丁目地区地区計画」「小松2丁目地区地区計画」「原馬室地区地区計画」が決定されています。いずれも桶川市内ではなく鴻巣市内の都市計画であるため、桶川市の公示地価との直接的な因果関係を示すものではありません。周辺自治体における土地利用上の動きとして、対象区域を分けて捉える必要があります。

• 価格は公示地価または地価調査の調査地点を集計した値であり、実際の取引価格とは異なります。
• 各標準地の価格は当該地点の評価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 商業地と工業地、および駅別・町丁目別の少数地点集計は参考値として扱っています。
• 2025年地価調査は2026年公示地価と調査時点・調査地点が異なるため、直接比較していません。
• 徒歩分数は入力された徒歩時間を切り上げた概算です。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。