山梨市 土地相場・坪単価(公示地価)

住宅地の小幅下落と商業地の立地差が表れた2026年山梨市公示地価

2026年公示地価の山梨市平均は、住宅地が10.4万円/坪、商業地が14.7万円/坪です。継続地点では住宅地が前年比-0.2%、商業地が前年比-0.5%となり、横ばい地点を含みながら小幅な下落が中心でした。価格は山梨市駅周辺の既成住宅地・商業地で相対的に高く、農地が見られる住宅地域や駅から離れた路線商業地域では低くなっています。実態検証でも、住宅地の中央値は前年比-0.3%、商業地は前年比-0.5%で、用途別平均だけでなく地点分布の確認が重要です。

今年の相場概況

2026年公示地価の山梨市平均は、住宅地3地点が10.4万円/坪、商業地2地点が14.7万円/坪です。住宅地は9.6万円/坪から11.2万円/坪、商業地は11.4万円/坪から18.0万円/坪に分布しており、商業地のほうが平均価格と地点間の価格差の双方で大きくなっています。

住宅地では、既成住宅地域の小原西字今田が11.2万円/坪、農地も見られる小原東字西久保が9.6万円/坪です。商業地では、山梨市駅に近い上神内川字一丁田が18.0万円/坪、駅から離れた路線商業地域の万力字大代が11.4万円/坪であり、用途だけでなく街並みや駅との距離によって水準が分かれています。

前年比で見る変化

2025年から2026年まで継続して調査された公示地価地点では、住宅地3地点の前年比が平均-0.2%、商業地2地点が平均-0.5%です。住宅地は小原西字今田1086番が前年比+0.0%、小原東字西久保267番2と上神内川字幸ノ神852番1がともに前年比-0.3%でした。商業地は上神内川字一丁田1224番7外が前年比+0.0%、万力字大代812番4内が前年比-0.9%です。したがって、2026年は横ばい地点がある一方、上昇を示す地点はなく、全体として小幅な下落が中心です。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査の住宅地平均は6.1万円/坪、前年比-1.6%でした。地点別の参考値では、上神内川字天神原430番、下神内川字大番匠35番5、小原西字柿木田66番3が前年比+0.0%である一方、牧丘町窪平字替地191番は前年比-3.2%、牧丘町西保下字東杉山3211番は前年比-3.1%、三富下釜口字中道下306番1は前年比-2.7%でした。山梨市駅に比較的近い地域の横ばいと、牧丘町や三富の住宅地の下落が同じ市内に併存しています。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地では、小原西字今田1086番が11.2万円/坪で前年比+0.0%、上神内川字幸ノ神852番1が10.4万円/坪で前年比-0.3%、小原東字西久保267番2が9.6万円/坪で前年比-0.3%です。既成住宅地域の2地点と農地が見られる住宅地域で価格水準には差がありますが、変化率はいずれも横ばいから小幅下落の範囲です。

商業地では、上神内川字一丁田1224番7外が18.0万円/坪で前年比+0.0%、万力字大代812番4内が11.4万円/坪で前年比-0.9%です。前者は小売店舗や金融機関などが建ち並ぶ既成商業地域で、山梨市駅から約3分です。後者は低層店舗と住宅が並ぶ国道沿いの路線商業地域で、同駅から約15分です。同じ商業地でも、駅前に近い既成商業地域と郊外側の路線商業地域で価格水準と前年比が異なります。

2025年地価調査では、住宅地9地点の前年比中央値が-1.5%で、変動の中央50%は前年比-2.9%から+0.0%でした。小原西字柿木田や下神内川字大番匠では横ばいである一方、農家住宅や農地が見られる牧丘町窪平字替地、牧丘町西保下字東杉山、三富下釜口字中道下では前年比-2.7%以下となっており、町丁目ごとの立地条件の違いが変化率の幅に表れています。

2025年地価調査の住宅地9地点を対象とした回帰分析では、駅までの徒歩時間に対する価格の弾力性は-1.16、決定係数は0.689です。徒歩時間が長い地点ほど価格が低い統計的な関係が比較的明瞭ですが、これは地点間の関連を示すもので、駅距離だけによる因果を示すものではありません。

注目地点

2026年公示地価の小原西字今田1086番は、中規模一般住宅が多い小原西字今田の既成住宅地域にあります。山梨市駅から約18分と駅前ではありませんが、農地混在ではなく住宅地として形成された街並みで、住宅地3地点の参考比較では11.2万円/坪と高い側です。山梨市の住宅地平均10.4万円/坪と山梨県平均11.5万円/坪の間に位置しており、市内では相対的に高い既成住宅地という位置づけです。

2026年公示地価の小原東字西久保267番2は、東山梨駅から約6分の小原東字西久保にあります。駅には近い一方、中規模一般住宅のほか農地も見られ、容積率も80%の住宅地域です。当該地点は9.6万円/坪で、住宅地3地点の参考比較では低い側ですが、2025年の東山梨駅周辺住宅地平均6.9万円/坪を上回ります。調査年が異なる参考比較ながら、駅への近さだけでなく、住宅地の形成状況や土地利用の違いも価格帯に表れています。

2026年公示地価の上神内川字一丁田1224番7外は、山梨市駅から約3分の上神内川字一丁田にあり、小売店舗や金融機関などが並ぶ既成商業地域です。容積率400%の商業地で、当該地点は18.0万円/坪と商業地2地点の参考比較では高い側です。2025年の山梨市駅周辺商業地平均13.8万円/坪との調査年が異なる参考比較でも高く、駅近の商業集積を備えた立地が市内での相対的な位置を示しています。

2026年公示地価の万力字大代812番4内は、山梨市駅から約15分の万力字大代に位置し、国道沿いに低層店舗と住宅が建ち並ぶ路線商業地域です。当該地点は11.4万円/坪で、商業地2地点の参考比較では低い側です。駅近の既成商業地域とは異なり、住宅を交えた低層の沿道利用が中心であるため、市平均14.7万円/坪より低い価格帯として把握できます。

2026年公示地価の上神内川字幸ノ神852番1は、山梨市駅から約8分の上神内川字幸ノ神にある、中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域です。当該地点は10.4万円/坪で山梨市の住宅地平均と同水準にあり、駅から約18分の小原西字今田1086番と、農地が見られる小原東字西久保267番2の中間的な価格帯です。駅徒歩圏の既成住宅地として、市内住宅地の中心的な水準を確認しやすい地点です。

地域平均の見方

2026年公示地価の住宅地平均は10.4万円/坪ですが、3地点は9.6万円/坪、10.4万円/坪、11.2万円/坪に分かれています。継続地点の前年比は平均-0.2%で、内訳は下落2地点、横ばい1地点、中央値は前年比-0.3%です。平均価格は3地点の中央に近い水準を示す一方、変化の実態は小幅下落が中心であり、10.4万円/坪だけでは横ばい地点と下落地点の違いまでは表せません。

商業地平均は14.7万円/坪ですが、実際の2地点は18.0万円/坪と11.4万円/坪に分かれています。継続地点の前年比は平均-0.5%で、下落1地点、横ばい1地点、中央値も前年比-0.5%です。平均価格は駅近の既成商業地域と郊外側の路線商業地域の中間値であり、単一の典型的な商業地を示すというより、性格の異なる2地点を均した水準です。

参考となる2025年地価調査では、住宅地平均の前年比-1.6%と継続9地点の前年比-1.6%が一致し、中央値も前年比-1.5%でした。ただし、内訳は下落6地点、横ばい3地点で、前年比は-3.2%から+0.0%まで広がっています。以上から、公示地価の用途別平均は価格水準の目安にはなりますが、山梨市の実態を把握するには、山梨市駅周辺の既成市街地、農地混在地域、牧丘町や三富などを分けて確認する必要があります。

• 2026年公示地価の用途別平均は住宅地3地点、商業地2地点による参考値です。
• 各地点の価格は当該標準地の公示地価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年地価調査の前年比と地点別集計は、地点数が限られるため参考値です。
• 公示地価と地価調査は調査種別と調査年が異なるため、価格の直接比較はしていません。
• 駅別平均との比較は調査年が異なる参考比較です。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。