中央区 土地相場・坪単価(公示地価)

東京都中央区の2026年公示地価にみる用途別相場と地点差

2026年公示地価の中央区平均は、住宅地が595.5万円/坪、商業地が3,814.1万円/坪で、2025年比ではそれぞれ前年比+12.1%、前年比+11.7%です。住宅地は7地点の平均と継続地点の動きが一致し、区平均がおおむね実態を表しています。一方、商業地は全53地点が上昇したものの、京橋1丁目6番1外の前年比+2.7%から新川1丁目208番4の前年比+16.9%まで幅があり、平均だけでは地点差を捉えにくい状況です。銀座の高価格帯と、住宅・事業所が混在する周辺部の違いが相場の幅として表れています。

今年の相場概況

2026年公示地価の用途別平均は、住宅地7地点が595.5万円/坪、商業地53地点が3,814.1万円/坪です。商業地平均は住宅地平均を大きく上回り、高層の店舗・事務所ビルが集まる中心商業地を含む中央区の用途構成が、価格水準の差に表れています。

7地点を対象とする前年比の分布指標では、中央値が前年比+12.6%、第1四分位が前年比+11.2%、第3四分位が前年比+12.7%で、四分位範囲は1.5ポイントです。この範囲では変動率が比較的まとまっており、少なくとも住宅地の継続地点では広く上昇する相場像が読み取れます。

町丁目の参考集計では、2026年公示地価の銀座商業地12地点が9,910.7万円/坪です。区の商業地平均3,814.1万円/坪を大幅に上回るため、中央区の商業地相場には、銀座のような高価格帯と、それ以外の店舗・事務所・住宅が混在する地域が併存しています。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、公示地価の住宅地平均は前年比+12.1%、商業地平均は前年比+11.7%です。用途別ではいずれも2桁の上昇ですが、住宅地の数値は7地点による参考値として捉える必要があります。

商業地で上昇率が大きい地点は、2026年公示地価の新川1丁目208番4が588.4万円/坪、前年比+16.9%、日本橋浜町2丁目67番9が433.1万円/坪、前年比+16.8%、日本橋人形町1丁目5番59が657.9万円/坪、前年比+16.6%です。いずれも商業地平均より価格水準が低く、店舗、共同住宅、中低層事務所などが混在する地域で高い上昇率が確認できます。

上昇率が小さい地点は、2026年公示地価の京橋1丁目6番1外が6,082.6万円/坪、前年比+2.7%、八重洲2丁目10番1外が4,727.3万円/坪、前年比+2.8%、八重洲1丁目105番53が8,033.1万円/坪、前年比+2.9%です。いずれも価格水準は区の商業地平均より高く、中央商業地では高価格でありながら上昇率が相対的に小さい地点が見られます。

町丁目別では、2026年公示地価の銀座商業地12地点が前年比+9.9%です。地点数を確保した集計である一方、区の商業地平均の前年比+11.7%を下回っており、高価格帯の銀座と区内の周辺商業地では上昇率の水準が異なります。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地では、マンション、事務所、店舗が混在する明石町528番2が836.4万円/坪、前年比+12.6%である一方、小規模住宅と事業所が混在する佃3丁目22番9は433.1万円/坪、前年比+13.7%です。同じ住宅地でも、築地駅から約6分の明石町と、月島駅から約2分の佃では、建物構成や画地規模などの違いが価格水準の差として表れています。

2026年公示地価の商業地では、高層店舗・事務所ビルが並ぶ銀座4丁目2番4が22,181.8万円/坪、前年比+9.8%であるのに対し、店舗兼共同住宅と一般住宅が混在する日本橋浜町2丁目67番9は433.1万円/坪、前年比+16.8%です。容積率800%、幅員27mの国道に面する銀座と、容積率500%、幅員4mの区道に面する日本橋浜町では、商業集積の規模と土地利用の違いが極めて大きな価格差につながっています。

上昇率の内訳でも地域差があります。中低層事務所ビルや印刷所が混在する新川1丁目208番4は前年比+16.9%である一方、高層店舗兼事務所ビルが並ぶ京橋1丁目6番1外は前年比+2.7%です。寄与度は示されていないため区平均への押し上げ・押し下げとは判断できませんが、周辺商業地と高価格の中心商業地で変化率が分かれていることは確認できます。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では、住宅地が勝どき五丁目1004番の684.3万円/坪と佃一丁目20番1外の446.3万円/坪の間に分布しています。商業地では銀座二丁目2番19外が15,504.1万円/坪、前年比+10.2%、日本橋箱崎町35番2が482.6万円/坪、前年比+19.2%です。同じ地価調査内でも、高密度な銀座の商業地と、事務所・マンションが混在する日本橋箱崎町の間に価格水準と上昇率の違いがあります。

注目地点

2026年公示地価の明石町528番2は、マンションを中心に事務所や店舗も混在する明石町の住宅地域にあります。築地駅から約6分で、住宅地でありながら複合的な土地利用と容積率400%が見られる地点です。836.4万円/坪という水準は中央区住宅地平均595.5万円/坪を上回り、東京都の住宅地平均187.5万円/坪と比べても高い位置にあります。前年比+12.6%は参考値ですが、都心型住宅地としての価格水準が明確です。

2026年公示地価の佃3丁目22番9は、小規模な一般住宅と事業所が混在する佃の住宅地域です。月島駅から約2分と駅に近い一方、画地は小規模で、明石町のマンション・事務所・店舗が混在する街並みとは性格が異なります。433.1万円/坪は中央区住宅地平均を下回りますが、東京都の住宅地平均は上回っています。区内では相対的に低い価格帯でも、前年比+13.7%という上昇が確認できます。

2026年公示地価の銀座4丁目2番4は、高層の店舗・事務所ビルが建ち並ぶ銀座の商業地域にあり、銀座駅から約1分です。容積率800%、幅員27mの国道沿いという高密度な商業立地で、22,181.8万円/坪は銀座12地点の平均9,910.7万円/坪も大幅に上回ります。調査年が異なる参考比較では、2025年の銀座駅周辺商業地10地点の平均は9,688.9万円/坪であり、当該地点が銀座の中でも突出した価格帯にあることが分かります。

2026年公示地価の日本橋浜町2丁目67番9は、店舗兼共同住宅と一般住宅が混在する日本橋浜町の商業地域です。浜町駅から約2分ですが、幅員4mの区道沿いで、銀座の高層店舗・事務所街とは土地利用と道路条件が異なります。433.1万円/坪という価格水準は区の商業地平均を下回る一方、前年比+16.8%です。駅近の商業地であっても、住宅との混在度や街区条件によって中央区内の価格帯が大きく変わる例です。

2026年公示地価の新川1丁目208番4は、中低層事務所ビルや印刷所などが混在する新川の商業地域で、茅場町駅から約6分です。容積率500%、幅員8mの区道沿いであり、銀座の高層商業集積よりも中低層の業務利用が中心となる周辺文脈です。588.4万円/坪は区の商業地平均より低いものの、前年比+16.9%で、価格水準の高さと上昇率の大きさが必ずしも一致しないことを示しています。

地域平均の見方

2026年公示地価の住宅地は、区平均の前年比+12.1%と、同じ7地点を継続比較した前年比+12.1%が一致しています。7地点すべてが上昇し、中央値は前年比+12.6%、四分位範囲は1.5ポイントです。地点入替による影響も0.0ポイントであるため、住宅地平均は限られた地点数による参考値ではあるものの、調査地点の実態と整合しています。

商業地は区平均と53継続地点がともに前年比+11.7%で、53地点すべてが上昇しています。したがって、平均上昇率と継続地点の平均に構成変化による乖離はありません。ただし、地点分布は二極的と判定されており、実際に上昇率は京橋1丁目6番1外の前年比+2.7%から新川1丁目208番4の前年比+16.9%まで開いています。

このため、住宅地では区平均を相場の中心として参照しやすい一方、商業地では前年比+11.7%だけで個別地点の実態を代表させるのは適切ではありません。銀座や京橋、八重洲の高価格な中心商業地と、新川や日本橋浜町のように住宅・中低層事務所を含む商業地を分けて確認する必要があります。

エリアの動き

東京都の記録では、中央区内の市街地整備は都心部と臨海部の双方に分布しています。臨海部では、勝どき一丁目、五丁目、六丁目、勝どき駅前、勝どき東に0.9haから4.3haの施行区域が記録され、晴海では一丁目東4.8ha、一丁目西5.2ha、三丁目西4.2ha、五丁目西18.0haの事業が記載されています。月島でも駅前や一丁目、三丁目に複数の区域があります。

都心側では、八重洲一丁目・二丁目、日本橋一丁目・二丁目、日本橋室町、京橋二丁目・三丁目、銀座六丁目、築地二丁目などに事業記録があります。区域面積は八重洲一丁目東Aの0.1haから日本橋一丁目東の3.6haまで幅があり、中央区の複数の商業地区に面的な事業区域が存在することが確認できます。

工事完了公告が記録された区域には、勝どき一丁目、箱崎、晴海一丁目、月島駅前、日本橋浜町三丁目西部、銀座六丁目10、八重洲二丁目北などがあります。一方、八重洲一丁目北、日本橋一丁目東、京橋三丁目東、築地二丁目などは記録上、工事完了公告が示されていません。これらは各地点の地価変動との直接的な因果を示すものではなく、周辺に存在する市街地整備の空間的な情報です。

• 住宅地の2026年公示地価の前年比は7地点による参考値です。
• 2025年地価調査の数値は、2026年公示地価と調査年・調査種別が異なる参考比較です。
• 注目地点の価格は各標準地の公示地価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 駅別平均は地点数が限られる場合があるため、駅周辺全体を断定する数値ではありません。
• 市街地整備の記述は東京都および国土交通省の記録に基づく事実整理です。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。