栃木市 固定資産税評価額の目安(公示地価等から推計)

2026年栃木市固定資産税評価額の目安にみる用途別相場と地点差

本ページの固定資産税評価額は公示地価等の7割として当サイトが係数換算した推計・目安です。

2026年の栃木市固定資産税評価額の目安は、住宅地が5.0万円/坪、商業地が7.6万円/坪、工業地が4.9万円/坪です。前年比は住宅地が前年比-0.9%、商業地が参考値で前年比-0.7%となる一方、平柳町3丁目25番4外は前年比+2.6%でした。駅に比較的近い既成住宅地や商業地域と、農家住宅が散在する郊外側では価格差が明確です。実態検証では住宅地、商業地とも市平均と継続地点の前年比が一致しており、市平均は地点全体の傾向をおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の目安の栃木市平均は、住宅地42地点が5.0万円/坪、商業地9地点が7.6万円/坪、工業地2地点が4.9万円/坪です。商業地は住宅地より2.6万円/坪高く、店舗などが集まる土地と住宅を主とする土地の価格水準の違いが表れています。工業地は2地点の参考値として捉える必要があります。

住宅地の前年比分布は、中央値が前年比-1.0%、中央50%が前年比-1.6%から前年比-0.4%です。変動の中心は小幅な下落域にありますが、個別地点には上昇もあり、市内全域が同じ方向や幅で動いているわけではありません。

前年比で見る変化

2025年との比較では、2026年固定資産税評価額の目安の住宅地平均は前年比-0.9%、商業地平均は参考値で前年比-0.7%です。住宅地の中央値も前年比-1.0%であるため、全体としては緩やかな下落が中心です。

個別地点では、2026年固定資産税評価額の目安の平柳町3丁目25番4外が8.1万円/坪、前年比+2.6%、都賀町合戦場字前原57番8が5.9万円/坪、前年比+2.0%、平柳町1丁目字宮前303番2が8.8万円/坪、前年比+1.6%でした。一方、藤岡町藤岡字仲町1476番2外は3.6万円/坪、前年比-3.8%、藤岡町藤岡字城山4270番2は3.3万円/坪、前年比-3.5%、西方町金崎字西宿並329番1外は4.5万円/坪、前年比-3.0%です。市平均が緩やかな下落でも、平柳町周辺の一部住宅地と藤岡・西方方面では方向や変動幅が異なります。

町丁目別では、平柳町の商業地5地点が8.7万円/坪、前年比-0.1%です。ただし、これは2025年の参考集計であり、2026年固定資産税評価額の目安との調査年が異なる参考比較です。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の目安の住宅地では、嘉右衛門町字原屋敷1417番14外が9.0万円/坪、前年比+1.0%であるのに対し、鍋山町字鹿島前790番5は1.9万円/坪、前年比-2.5%です。前者は新栃木駅から約14分の既成住宅地域、後者は同駅から約163分で農家住宅などが散在する地域です。駅との距離や住宅の集積状況が異なる地点を含むことが、市内の大きな価格差として表れています。

2026年固定資産税評価額の目安の商業地では、倭町字倭町278番1が10.1万円/坪、参考値で前年比-0.2%、西方町金崎字西宿並329番1外が4.5万円/坪、参考値で前年比-3.0%です。栃木駅に近い古くからの商業地域と、東武金崎駅に近い近隣商業地域では、同じ商業地でも店舗集積の性格と価格帯が異なります。

2025年地価調査でも、住宅地は片柳町2丁目字東宮浦33番12外の9.0万円/坪、前年比-0.8%に対し、岩舟町小野寺字中里1144番1は1.8万円/坪、前年比-1.3%でした。商業地は河合町1332番外が12.2万円/坪、参考値で前年比-1.1%、藤岡町藤岡字仲町1347番1が4.8万円/坪、参考値で前年比-3.8%です。同じ2025年地価調査内でも、駅近くの店舗・事務所地域、既成商業地域、農村集落地域という用途と街並みの違いに応じて価格水準が分かれています。

注目地点

2026年固定資産税評価額の目安の嘉右衛門町字原屋敷1417番14外は、中規模一般住宅が多い既成住宅地域にあり、新栃木駅から約14分です。9.0万円/坪、前年比+1.0%で、市の住宅地平均5.0万円/坪を上回ります。駅から極端に離れておらず、住宅がまとまって形成された街並みであることが、郊外の農家住宅地域より高い価格帯という位置づけにつながっています。

2026年固定資産税評価額の目安の鍋山町字鹿島前790番5は、県道背後に農家住宅などが散在する住宅地域で、新栃木駅から約163分です。1.9万円/坪、前年比-2.5%で、市の住宅地平均を下回ります。同じ新栃木駅を最寄りとする地点でも、徒歩圏の既成住宅地とは距離感と住宅集積が大きく異なり、郊外側の土地利用を反映した価格水準です。

2026年固定資産税評価額の目安の倭町字倭町278番1は、中低層の専門店などが建ち並ぶ古くからの商業地域で、栃木駅から約11分です。10.1万円/坪、参考値で前年比-0.2%となり、市の商業地平均7.6万円/坪を上回ります。駅に比較的近く、住宅地ではなく商業用途が連続する街並みであることから、市内商業地の中でも高い価格帯に位置します。

2026年固定資産税評価額の目安の西方町金崎字西宿並329番1外は、小売店舗や飲食店などが建ち並ぶ近隣商業地域で、東武金崎駅から約4分です。駅に近い一方、価格は4.5万円/坪、参考値で前年比-3.0%と、市の商業地平均を下回ります。駅への近さだけでなく、広域的な商業地域ではなく周辺生活圏に対応する近隣商業地域であることが、倭町字倭町278番1との価格帯の違いとして読み取れます。

2026年固定資産税評価額の目安の平柳町3丁目25番4外は、一般住宅とアパートなどが建ち並ぶ住宅地域で、新栃木駅から約14分です。8.1万円/坪、前年比+2.6%で、市の住宅地平均を上回ります。農地や農家住宅が散在する郊外側とは異なり、住宅と共同住宅がまとまる市街地型の環境にあり、平柳町周辺の住宅地として相対的に高い価格水準を示しています。

地域平均の見方

2026年固定資産税評価額の目安の住宅地は、市平均が前年比-0.9%、同じ42地点を継続比較した前年比も-0.9%で、差は0.0ポイントです。内訳は上昇6地点、横ばい3地点、下落33地点で、中央値は前年比-1.0%でした。平均と中央値が近く、下落地点が多数を占めるため、市平均は住宅地全体の緩やかな下落をおおむね反映しています。

商業地は、市平均が参考値で前年比-0.7%、継続比較した9地点も前年比-0.7%で、差は0.0ポイントです。内訳は横ばい3地点、下落6地点で、中央値は前年比-0.3%でした。地点数が9地点と限られるため慎重な解釈が必要ですが、平均と継続地点の変化率は一致しており、市平均と地点実態は整合しています。

工業地は2地点とも上昇し、中央値は前年比+3.2%です。ただし、用途別平均の前年比は示されておらず、地点数も少ないため、住宅地や商業地と同じ精度で市全体を代表する値とはいえません。以上から、市平均の代表性は住宅地と商業地では確認できますが、工業地は個別地点の動きとして捉えるのが適切です。

エリアの動き

栃木市では、2003年4月1日設定の地区計画が決定済みです。確認できる位置情報は栃木市単位であり、特定の町丁目や今回取り上げた固定資産税評価額の目安地点との重なりは示されていません。このため、地区計画の存在は市内の都市計画上の動きとして確認できますが、個別地点の価格変化と直接結び付けることはできません。

• 価格と前年比は、固定資産税評価額の目安と地価調査を同じ調査種別内で比較しています。
• 商業地の平均と商業地各地点の前年比は、地点数が限られるため参考値です。
• 各標準地の価格は当該地点の価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年地価調査と2026年固定資産税評価額の目安は調査年と調査種別が異なるため、直接比較していません。
• データは国土交通省の地価公示・都道府県地価調査を基にしています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。