土浦市 土地相場・坪単価(公示地価)

土浦市の2026年公示地価、住宅地と商業地の緩やかな上昇

2026年公示地価の土浦市平均は、住宅地が10.1万円/坪で前年比+0.8%、商業地が14.9万円/坪で前年比+0.5%です。住宅地では乙戸南2丁目192番1が前年比+3.0%となる一方、郊外の田宮字上宿640番2外は前年比-1.2%でした。商業地では土浦駅に近い桜町3丁目3309番2と、国道沿いの中村南4丁目番外26番2外で価格差が見られます。市平均と継続地点の前年比は一致しており、全体傾向をおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年公示地価の土浦市平均は、住宅地29地点が10.1万円/坪、商業地9地点が14.9万円/坪、工業地1地点が7.8万円/坪です。商業地は住宅地より4.8万円/坪高く、駅周辺の商業地域や路線商業地域を含む用途の違いが価格帯に表れています。商業地と工業地は地点数が限られるため、平均は参考値として見る必要があります。

継続地点の前年比分布は中央値が+0.7%、第1四分位が+0.0%、第3四分位が+1.3%で、中央50%の幅は1.3ポイントです。地点ごとの差はあるものの、変動率の中心は横ばいから緩やかな上昇の範囲に収まっています。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、公示地価の住宅地平均は前年比+0.8%、商業地平均は前年比+0.5%となりました。住宅地の上昇が商業地をやや上回っていますが、いずれも変化率は小幅です。

2026年公示地価で上昇率が大きい住宅地点は、乙戸南2丁目192番1の11.1万円/坪・前年比+3.0%、湖北1丁目5156番の13.5万円/坪・前年比+2.2%、千束町1280番18の18.0万円/坪・前年比+2.2%です。駅徒歩圏に近い既成住宅地だけでなく、区画整理された郊外住宅地にも上昇地点が見られます。

一方、2026年公示地価では田宮字上宿640番2外が2.7万円/坪・前年比-1.2%、中村西根字西1591番1が4.3万円/坪・前年比-0.8%でした。桜ケ丘町920番93は12.4万円/坪・前年比+0.0%で、地点ごとに上昇、横ばい、下落が分かれています。

町丁目別では、桜町の2025年商業地5地点が18.4万円/坪・前年比+0.0%です。地点数が少ない参考値ですが、同町の商業地は横ばいの集計となっています。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地では、千束町1280番18が18.0万円/坪・前年比+2.2%であるのに対し、田宮字上宿640番2外は2.7万円/坪・前年比-1.2%です。前者は一般住宅と事業所が混在する既成住宅地域で土浦駅から約19分、後者は農家住宅が建ち並び同駅から約125分であり、市街地との距離や周辺土地利用の違いが同じ住宅地内の価格差として表れています。

2026年公示地価の商業地では、桜町3丁目3309番2が19.3万円/坪・前年比+0.0%、中村南4丁目番外26番2外が11.3万円/坪・前年比+0.0%です。前者は土浦駅から約5分の事務所・店舗ビルが建ち並ぶ商業地域、後者は荒川沖駅から約15分の国道沿いに低層店舗が並ぶ路線商業地域です。駅近接型と幹線道路沿道型という商業集積の性格の違いが、価格水準の差に対応しています。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地23地点の平均が10.6万円/坪・前年比+0.7%、商業地7地点の平均が20.7万円/坪・前年比+0.6%でした。同じ地価調査内では、住宅地の中央1丁目6番26が17.5万円/坪・前年比+1.9%である一方、沢辺字村内783番1は2.3万円/坪・前年比+0.0%です。商業地では大和町3033番2が44.0万円/坪・前年比+0.8%、卸町2丁目番外50番436が10.2万円/坪・前年比+1.6%で、駅近接の商業地域と事務所・倉庫が多い流通業務団地の立地差が明確です。

2026年公示地価の29地点を対象とした回帰分析では、徒歩時間に対する価格の弾力性は-1.05、決定係数は0.467です。推計上は徒歩時間が1%長い地点ほど価格が約+1.1%低い関係があり、駅距離は価格差の一部を説明していますが、街並みや用途など他の条件も関わるため、因果関係を示すものではありません。

注目地点

2026年公示地価の千束町1280番18は、土浦駅から約19分の千束町にあり、一般住宅と事業所が混在する既成住宅地域です。駅前商業地そのものではない一方、市街地側の住宅・業務混在地域という位置づけで、18.0万円/坪は住宅地平均の10.1万円/坪を大きく上回ります。前年比+2.2%で、住宅地の中でも市街地への近さが価格水準に表れた地点です。

2026年公示地価の田宮字上宿640番2外は、土浦駅から約125分の田宮字上宿に位置し、中規模の農家住宅が建ち並ぶ住宅地域です。市街地の既成住宅地とは異なる郊外側の土地利用で、2.7万円/坪は住宅地平均を大きく下回り、前年比も-1.2%です。駅からの距離と農家住宅を中心とする周辺環境が、市内住宅地の低い価格帯に対応しています。

2026年公示地価の桜町3丁目3309番2は、土浦駅から約5分の桜町にあり、事務所や店舗ビルが建ち並ぶ商業地域です。駅に近く、容積率600%の土地利用が可能な商業集積であることから、19.3万円/坪は商業地平均の14.9万円/坪を上回ります。前年比は+0.0%であり、高い価格水準を保ちながら横ばいとなっています。

2026年公示地価の中村南4丁目番外26番2外は、荒川沖駅から約15分の中村南に位置する国道沿いの路線商業地域です。低層店舗を中心とする沿道型の街並みで、駅近接の高容積な商業地域とは性格が異なります。11.3万円/坪は商業地平均を下回り、前年比+0.0%で横ばいです。この水準差には、商業地でも駅前型と沿道型で利用形態が異なることが表れています。

2026年公示地価の乙戸南2丁目192番1は、荒川沖駅から約28分の乙戸南にあり、空地も一部に見られる区画整理済みの一般住宅地域です。駅直近ではないものの、整った住宅地という周辺文脈を持ち、11.1万円/坪は住宅地平均をやや上回ります。前年比+3.0%は2026年公示地価の上昇地点の中でも大きく、郊外側の計画的な住宅地に見られる動きを示しています。

地域平均の見方

2026年公示地価の住宅地は、市平均が前年比+0.8%、継続29地点の前年比も+0.8%で、差は0.0ポイントです。内訳は上昇20地点、横ばい7地点、下落2地点で、中央値は+0.7%でした。平均と継続地点の動きが一致し、過半の地点が上昇しているため、住宅地平均は地点実態をおおむね反映しています。

商業地は、市平均と継続9地点がともに前年比+0.5%で、差は0.0ポイントです。上昇4地点、横ばい5地点、下落はなく、中央値は+0.0%でした。平均は上昇を示す一方、地点数では横ばいがやや多いため、方向性は整合しているものの、上昇の広がりを読む際には参考値として扱うのが適切です。

工業地は継続1地点のみで、前年比と中央値はいずれも+3.4%です。上昇1地点という結果ですが、市内工業地全体を代表するには地点数が限られます。

調査地点の入替による前年比への影響は0.0ポイントで、平均と継続地点の間に構成変化による乖離はありません。住宅地と商業地については、市平均を全体傾向の指標として利用できますが、個別地点には価格水準と変動率の双方で差があります。

エリアの動き

土浦市内では、烏山一・二丁目地区地区計画が決定済みです。烏山を含む市内南部の地区計画に関する事実として確認できますが、設定時期や地価への影響は示されていません。

周辺の阿見町では、茨城大学農学部農場地区地区計画が平成2年8月2日、中郷地区地区計画が平成4年10月19日に設定されています。いずれも土浦市外の地区計画であり、土浦市の公示地価との因果関係を示すものではありません。

• 商業地の平均と前年比は9地点による参考値です。
• 工業地の価格は1地点による参考値です。
• 2025年地価調査と2026年公示地価は調査年と調査種別が異なるため、相互の価格差は参考比較です。
• 各標準地の価格は当該地点の公示地価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 地区計画は決定済みの事実のみを記載しており、地価への影響を示すものではありません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。