東松山市 路線価の目安(公示地価等から推計)

2026年東松山市路線価の目安、駅近と郊外で分かれる住宅地相場

本ページの路線価(相続税評価額)は公示地価等の8割として当サイトが係数換算した推計・目安です。

2026年路線価の目安の東松山市平均は、住宅地15.1万円/坪、商業地34.1万円/坪、工業地13.8万円/坪です。住宅地は前年比+0.2%で、変動率の中央値は前年比+0.0%と、全体として横ばいに近い動きです。一方、駅に近い区画整然とした住宅地と、農家住宅が混在する郊外側では価格差が明確です。住宅地平均と継続14地点の前年比は一致しており、市平均は地点実態と整合していますが、商業地と工業地は地点数が少ないため幅を持って見る必要があります。

今年の相場概況

2026年路線価の目安の用途別平均は、住宅地が14地点で15.1万円/坪、商業地が3地点で34.1万円/坪、工業地が1地点で13.8万円/坪です。商業地は住宅地の2倍を超える水準ですが、駅前商業地を含む少数地点の平均であり、市内全域の土地価格を一律に示すものではありません。工業地も1地点の参考値です。

住宅地14地点の前年比は、中央値が前年比+0.0%、第1四分位が前年比-0.3%、第3四分位が前年比+0.4%で、中央50%の幅は0.7ポイントです。地点間の変動は比較的一様で、2026年の住宅地相場は急な一方向の変化よりも、横ばいを中心とした小幅な上下が主体です。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、路線価の目安の住宅地平均は前年比+0.2%です。地点別では、あずま町1丁目11番13が22.7万円/坪、前年比+1.3%、元宿2丁目29番4が21.8万円/坪、前年比+1.3%となり、新宿町13番9も12.0万円/坪、前年比+0.4%でした。上昇幅は、区画整理済みの住宅地域や市街地側の地点で相対的に大きくなっています。

一方、大字東平字末田757番1は4.8万円/坪、前年比-0.5%、大字下青鳥字寺海道19番2は6.8万円/坪、前年比-0.4%、大字下野本字上川入776番3は6.4万円/坪、前年比-0.4%です。住宅地の平均は小幅上昇ですが、個別地点では駅との距離や住宅地域の性格に応じて上昇と下落が併存しています。

2025年地価調査は調査年が異なる参考比較ですが、高坂2丁目19番9が26.1万円/坪、前年比+1.1%、大字岩殿字火上場325番4が5.9万円/坪、前年比-0.4%でした。路線価の目安とは調査種別が異なるため、価格の高低や前年比はそれぞれの調査内で捉える必要があります。

変化の要因

2026年路線価の目安の住宅地では、東松山駅から約5分の箭弓町1丁目5434番2が30.4万円/坪、前年比+0.0%であるのに対し、同駅から約44分の大字東平字末田757番1は4.8万円/坪、前年比-0.5%です。前者は区画整然とした中規模住宅地、後者は農家住宅と一般住宅が混在する地域であり、駅への近さと街区・土地利用の違いが価格水準の差として表れています。

商業地では、東松山駅から約3分で小売店舗や飲食店舗が建ち並ぶ箭弓町1丁目5259番3外が43.4万円/坪です。これに対し、高坂駅から約2分で中小規模の小売店舗が多い元宿1丁目13番7外は27.8万円/坪、前年比+0.0%です。同じ駅前でも、前者は容積率400%の商業地域、後者は容積率200%の近隣商業地域であり、商業地平均34.1万円/坪を挟んで価格帯が分かれています。

2025年地価調査では、住宅地8地点の平均が15.0万円/坪、前年比+0.0%の参考値です。同じ地価調査内では、高坂駅から約8分の区画整理済み住宅地である高坂2丁目19番9が26.1万円/坪、前年比+1.1%である一方、同駅から約27分で農家住宅と一般住宅が混在する大字岩殿字火上場325番4は5.9万円/坪、前年比-0.4%です。路線価の目安と同様に、駅距離と住宅地の整備状況による価格差が確認できます。

2026年路線価の目安14地点の回帰分析では、徒歩時間の価格に対する弾力性が-3.73、決定係数が0.673です。統計上は徒歩時間が1%長い地点ほど価格が約3.7%低い関係が示され、価格差の相当部分が駅距離と対応しています。ただし、これは地点間の相関であり、街区条件や用途などを含む個別の因果を示すものではありません。

注目地点

箭弓町1丁目5434番2は、2026年路線価の目安で30.4万円/坪、前年比+0.0%です。箭弓町の区画整然とした中規模住宅地にあり、東松山駅から約5分という近さが特徴です。住宅地平均15.1万円/坪を大きく上回るのは、駅前商業地に近接しながら住宅地として整えられた立地が価格水準に表れているためです。

大字東平字末田757番1は、2026年路線価の目安で4.8万円/坪、前年比-0.5%です。大字東平字末田は農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域で、東松山駅から約44分と郊外側に位置します。同じ駅を最寄りとする箭弓町1丁目5434番2との差は、駅距離だけでなく、区画整然とした駅近住宅地と農家住宅が混在する地域という周辺環境の違いを映しています。

箭弓町1丁目5259番3外は、2026年路線価の目安で43.4万円/坪です。東松山駅から約3分の駅前にあり、小売店舗や飲食店舗が建ち並ぶ商業地域で、容積率400%の土地利用が設定されています。商業地平均34.1万円/坪を上回る価格は、箭弓町における駅前商業集積と高い利用密度に対応した水準です。

元宿1丁目13番7外は、2026年路線価の目安で27.8万円/坪、前年比+0.0%です。元宿の高坂駅から約2分に位置し、中小規模の小売店舗が多い近隣商業地域です。駅前立地である一方、容積率は200%で、東松山駅前の箭弓町1丁目5259番3外より土地利用の密度が低く、近隣需要を受ける商業地として異なる価格帯を形成しています。

あずま町1丁目11番13は、2026年路線価の目安で22.7万円/坪、前年比+1.3%です。あずま町の中規模な新興住宅が多い区画整理済み住宅地域にあり、高坂駅から約14分です。駅直近ではないものの、整った街区を持つ住宅地であり、住宅地平均15.1万円/坪を上回ります。郊外側の農家住宅混在地域とは異なり、計画的な住宅地としての性格が価格水準の差に表れています。

地域平均の見方

2026年路線価の目安の住宅地平均は前年比+0.2%で、前年から継続する14地点の前年比も+0.2%です。両者の差は0.0ポイントで、地点の入替による乖離はありません。内訳は上昇5地点、横ばい5地点、下落4地点で、中央値は前年比+0.0%です。したがって、市平均の小幅上昇は継続地点全体の実態と整合していますが、典型的な地点の動きは横ばいに近いと解釈できます。

商業地は3地点のうち、前年比を継続比較できる2地点がいずれも横ばいで、継続地点の前年比と中央値はともに+0.0%です。地点数が少なく、価格水準も東松山駅前と高坂駅前で異なるため、商業地平均34.1万円/坪だけで個別の駅前相場を代表させるのは適切ではありません。

工業地は1地点のみで、継続地点の前年比は+2.3%です。変化の方向は確認できますが、1地点の結果を市内工業地全体へ一般化することはできません。以上から、住宅地平均は地点実態をおおむね反映する一方、商業地と工業地は個別地点の確認を併用する必要があります。

エリアの動き

都市計画に関する収録情報では、船木台地区地区計画が決定済みです。ただし、所在地は熊谷市であり、東松山市の市域外です。このため、東松山市の各路線価の目安地点との直接的な空間関係や、今回の価格変動との因果関係は確認できません。

• 価格は各調査地点の1㎡当たり価格を坪単価へ換算した値です。
• 商業地平均は3地点、工業地平均は1地点によるため参考値として扱います。
• 2025年地価調査は調査年と調査種別が異なる参考比較であり、2026年路線価の目安とは直接比較していません。
• 標準地の価格は当該地点の路線価の目安であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 前年比は小数第1位に丸めて表示しています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。