熊谷市 土地相場・坪単価(公示地価)

熊谷市の2026年公示地価、駅前と郊外に表れる価格差

熊谷市の2026年公示地価は、住宅地が17.7万円/坪で前年比+0.6%、商業地が37.3万円/坪で前年比+1.1%となりました。住宅地では籠原南2丁目175番が36.0万円/坪、小江川字杵屋敷635番1が3.3万円/坪となり、駅への距離や周辺の土地利用による価格差が鮮明です。商業地でも熊谷駅前と郊外の路線商業地で水準が分かれます。継続地点の前年比は用途別平均と一致しており、市平均は全体の変化をおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年公示地価の熊谷市平均は、住宅地25地点が17.7万円/坪、商業地7地点が37.3万円/坪です。商業地は住宅地の2倍を超える水準ですが、駅前商業地域から郊外の路線商業地域までを含むため、個別地点との間には大きな開きがあります。

地点別の前年比は中央値が前年比+0.0%、第1四分位が前年比-0.1%、第3四分位が前年比+1.8%で、中央50%の幅は1.9ポイントです。平均では住宅地、商業地とも上昇している一方、地点単位では横ばいを中心に緩やかな上昇と一部の下落が併存する相場です。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけた公示地価の用途別平均は、住宅地が前年比+0.6%、商業地が前年比+1.1%です。商業地は7地点による参考値ですが、両用途とも平均は前年を上回りました。

2026年公示地価で上昇率が大きい地点は、別府5丁目102番外と万平町1丁目116番がともに前年比+3.8%、宮町2丁目132番2が前年比+2.9%です。一方、小江川字杵屋敷635番1と小泉字沖281番1はともに前年比-1.0%、村岡字上出口710番1は前年比-0.7%でした。駅に比較的近い整備済み住宅地などで上昇が見られる一方、農地を多く含む郊外住宅地では下落も確認できます。

町丁目の参考集計では、2025年の宮町の商業地5地点が32.5万円/坪、前年比+1.6%です。調査年が異なる参考比較ですが、熊谷市内の商業地でも町丁目ごとに価格水準と変化率が異なることを示しています。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地では、籠原駅から約7分の籠原南2丁目175番が36.0万円/坪、前年比+1.8%であるのに対し、熊谷駅から約85分の小江川字杵屋敷635番1は3.3万円/坪、前年比-1.0%です。前者は区画整然とした住宅地域、後者は農家住宅が散在して農地の多い住宅地域であり、駅距離と土地利用の違いが価格帯の差として表れています。

同じ2026年公示地価の商業地では、熊谷駅から約1分の筑波3丁目93番が89.9万円/坪、前年比+0.7%です。これに対し、駅から約39分に位置する広瀬字田角268番7は19.8万円/坪で横ばいです。中層ビルが建ち並ぶ駅前商業地域と、コンビニや飲食店などが並ぶ路線商業地域という用途文脈の違いが、価格水準の差に対応しています。

2025年地価調査を同じ調査種別内で見ると、住宅地は14.7万円/坪、前年比+0.6%でした。拾六間字後原667番3は21.5万円/坪、前年比+3.5%である一方、広瀬字八反田675番67は15.4万円/坪、前年比-2.2%です。商業地は33.0万円/坪、前年比+0.6%で、工業地2地点は8.2万円/坪でした。これは2026年公示地価とは調査年と調査種別が異なるため、独立した参考情報です。

2026年公示地価の住宅地25地点を対象とした回帰統計では、駅までの徒歩時間が1%長くなると価格が+1.2%低くなる関係が示され、決定係数は0.356です。駅距離と価格には緩やかな関係が確認できますが、説明力は限定的であり、街区整備や周辺用途なども価格差と併せて見る必要があります。

注目地点

2026年公示地価の籠原南2丁目175番は、一般住宅が並ぶ区画整然とした籠原南の住宅地域にあり、籠原駅から約7分です。36.0万円/坪、前年比+1.8%で、市の住宅地平均17.7万円/坪を大きく上回ります。駅徒歩圏に位置し、整った住宅街を形成している点が、市内住宅地の中で高い価格水準となる立地上の特徴です。

2026年公示地価の小江川字杵屋敷635番1は、農家住宅が散在し、農地の多い小江川字杵屋敷の住宅地域です。熊谷駅から約85分で、3.3万円/坪、前年比-1.0%となっています。駅前や市街地の住宅地とは異なる郊外側の土地利用と距離感が、市平均を大きく下回る価格水準に対応しています。

2026年公示地価の筑波3丁目93番は、熊谷駅から約1分の筑波にあり、銀行や店舗などの中層ビルが建ち並ぶ駅前商業地域です。89.9万円/坪、前年比+0.7%で、市の商業地平均37.3万円/坪を大きく上回ります。駅直近の商業集積と高度利用を前提とする街並みが、市内商業地の中で高い価格帯となる背景です。

2026年公示地価の広瀬字田角268番7は、コンビニや飲食店などが並ぶ広瀬字田角の路線商業地域で、熊谷駅から約39分です。19.8万円/坪で前年から横ばいとなり、市の商業地平均を下回ります。駅前型の商業集積ではなく、道路沿いの利用を中心とする郊外側の商業地であることが、筑波3丁目93番との価格差に表れています。

2026年公示地価の別府5丁目102番外は、一般住宅などが建ち並ぶ区画整理済みの別府の住宅地域で、籠原駅から約11分です。25.8万円/坪、前年比+3.8%で、市の住宅地平均を上回ります。駅から徒歩圏に近い距離感と整備済みの住宅街という位置づけが、市内では中上位の価格帯となる立地上の特徴です。

親エリアとの参考集計では、熊谷市の住宅地は18.0万円/坪、埼玉県は50.4万円/坪です。熊谷市全体は埼玉県平均を下回る一方、市内では駅前・駅徒歩圏と農地を含む郊外側との価格差が大きく、個別地点の立地を分けて捉える必要があります。

地域平均の見方

2026年公示地価の住宅地は、用途別平均が前年比+0.6%で、前年から継続する25地点の前年比も+0.6%です。内訳は上昇10地点、横ばい9地点、下落6地点で、中央値は前年比+0.0%でした。平均と継続地点の変化率に差がなく、調査地点の入替による影響も0.0ポイントであるため、住宅地平均は地点全体の動きをおおむね反映しています。ただし、平均上昇率だけでは横ばい地点が多いことや、一部に下落地点があることまでは表せません。

商業地は、用途別平均と継続7地点の前年比がともに+1.1%で、上昇6地点、横ばい1地点、下落地点はなく、中央値は前年比+0.6%です。平均と継続地点の変化率が一致しており、商業地についても平均は地点実態と整合しています。ただし7地点による参考値であり、89.9万円/坪の駅前商業地から19.8万円/坪の路線商業地まで価格幅があるため、市平均を個別地点の相場としてそのまま当てはめることはできません。

エリアの動き

熊谷市では、「別府五丁目スマートタウン地区地区計画」「熊谷駅東口駅前地区地区計画」「熊谷駅南口地区地区計画」が決定済みです。空間的には、別府の住宅地側と、熊谷駅の東口・南口に関する計画が確認できます。

このうち別府五丁目は、2026年公示地価の別府5丁目102番外が所在する町丁目と重なります。また、熊谷駅東口・南口の計画は、駅前商業地域にある筑波3丁目93番の周辺文脈と近接します。これらは地区計画の所在と地価地点の空間関係を示すものであり、地価変動への寄与を示すものではありません。

• 商業地の前年比は7地点による参考値です。
• 標準地の価格は当該地点の公示地価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年地価調査の数値は、2026年公示地価とは調査年と調査種別が異なる参考情報です。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。