香芝市 路線価の目安(公示地価等から推計)

2026年香芝市路線価の目安にみる五位堂周辺と郊外住宅地の相場構造

本ページの路線価(相続税評価額)は公示地価等の8割として当サイトが係数換算した推計・目安です。

2026年路線価の目安の香芝市平均は、住宅地が20.2万円/坪で前年比+0.2%、商業地が35.4万円/坪です。住宅地ではすみれ野2丁目3番5が前年比+2.2%となる一方、関屋北3丁目148番78は前年比-2.3%で、地域差が表れました。価格水準も、五位堂駅周辺の区画整然とした住宅地・近隣商業地と、郊外側の住宅地で開きがあります。住宅地平均の前年比は継続18地点の動きと一致しており、市平均は全体傾向をおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年路線価の目安の香芝市平均は、住宅地18地点が20.2万円/坪、商業地3地点が35.4万円/坪です。用途別では商業地が住宅地を15.3万円/坪上回り、店舗やマンションが見られる駅周辺の商業地と、市内各所に広がる住宅地との用途差が表れています。

住宅地の前年比は中央値が+0.4%、中央50%の範囲が-0.5%から+0.7%で、平均は前年比+0.2%です。変動率の分布は比較的一様ですが、すみれ野などの上昇地点と、関屋北や穴虫などの下落地点が併存しており、市内全域が同じ方向に動いたわけではありません。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、路線価の目安の住宅地平均は前年比+0.2%となりました。上昇幅が大きかったのはすみれ野2丁目3番5の35.4万円/坪、前年比+2.2%、旭ケ丘5丁目13番17の23.2万円/坪、前年比+1.5%、西真美2丁目5番4の33.6万円/坪、前年比+0.8%です。五位堂駅側の区画整然とした住宅地を中心に、市平均を上回る上昇が確認できます。

一方、関屋北3丁目148番78は12.8万円/坪、前年比-2.3%、穴虫3131番47は13.6万円/坪、前年比-0.8%、関屋527番4は13.2万円/坪、前年比-0.6%です。市平均が小幅なプラスでも、関屋・関屋北や穴虫の一部ではマイナスとなっており、住宅地の変化には立地ごとの差があります。

変化の要因

2026年路線価の目安の住宅地では、真美ケ丘1丁目11番6が39.7万円/坪、前年比+0.7%である一方、高108番は5.2万円/坪、前年比+0.0%です。前者は五位堂駅から約14分の区画整然とした住宅地域、後者は志都美駅から約13分で既成住宅地域に近い地点です。同じ住宅地でも、街区の整備状況や周辺土地利用の違いが価格帯の幅として表れています。

2026年路線価の目安の商業地では、瓦口2180番が42.6万円/坪、穴虫107番6が27.2万円/坪です。瓦口の地点は五位堂駅から約5分で、店舗やマンションが増えつつある近隣商業地域です。これに対し、穴虫の地点は二上駅から約4分で、銀行、医院、店舗兼住宅が見られる近隣商業地域です。どちらも駅徒歩圏ですが、商業集積の内容や土地利用の密度が異なり、同じ用途内でも価格差があります。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地9地点の平均が21.8万円/坪、前年比+0.2%の参考値です。真美ケ丘3丁目6番9は36.8万円/坪、前年比+0.7%である一方、農地が混在する畑5丁目1816番は9.9万円/坪、前年比-0.8%でした。商業地では、駅に近く各種店舗が見られる瓦口2247番外が61.4万円/坪、低層店舗や事務所が並ぶ磯壁3丁目53番1が28.8万円/坪です。路線価の目安と地価調査の双方から、五位堂駅周辺の整った住宅地・商業地と、農地混在地域や郊外側との価格帯の違いが読み取れます。

注目地点

2026年路線価の目安の真美ケ丘1丁目11番6は39.7万円/坪、前年比+0.7%です。真美ケ丘は中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域で、五位堂駅から約14分と駅前直近ではないものの、計画的な住宅街としての街並みが形成されています。住宅地平均20.2万円/坪を大きく上回る水準には、この整った住環境という地点特性が表れています。

2026年路線価の目安の高108番は5.2万円/坪、前年比+0.0%です。高に位置し、志都美駅から約13分ですが、地点の地目は農地で、既成住宅地域に近い熟成度中位の地域とされています。一般住宅がまとまる区画整備地とは土地利用が異なるため、市内住宅地のなかでも低い価格帯に位置しています。

2026年路線価の目安の瓦口2180番は42.6万円/坪です。五位堂駅から約5分の瓦口にあり、店舗やマンションが増えつつある近隣商業地域で、容積率300%の土地利用が想定されています。駅徒歩圏の商業・居住機能が重なる街並みであることから、商業地平均35.4万円/坪を上回る価格水準となっています。

2026年路線価の目安の穴虫107番6は27.2万円/坪です。二上駅から約4分の穴虫にある近隣商業地域で、銀行、医院、店舗兼住宅が見られます。駅に近い一方、店舗と住宅が混在する地域構成であり、瓦口2180番より土地利用の密度が低いことが、同じ近隣商業地でも相対的に低い価格帯という違いに表れています。

2026年路線価の目安のすみれ野2丁目3番5は35.4万円/坪、前年比+2.2%です。すみれ野は一般住宅を中心とする区画整然とした住宅地域で、五位堂駅から約11分の位置にあります。駅前商業地そのものではなく、整備された住宅街としての性格を持ちながら住宅地平均を上回っており、2026年路線価の目安では市内の上昇幅が大きい住宅地点となりました。

地域平均の見方

2026年路線価の目安の住宅地平均は前年比+0.2%で、同一地点を比較した18地点の前年比も+0.2%です。両者の差は0.0ポイントで、地点の入替による乖離も確認されていません。このため、住宅地平均の小幅上昇という結果は、継続地点の実態と整合しています。

ただし、18地点の内訳は上昇10地点、下落6地点、横ばい2地点で、中央値は前年比+0.4%です。中央50%の範囲も前年比-0.5%から+0.7%に広がり、すみれ野2丁目3番5の前年比+2.2%と関屋北3丁目148番78の前年比-2.3%のような差があります。したがって、市平均は全体方向を表す一方、個別地域の変化まで一律に代表するものではありません。

商業地は継続3地点の平均が前年比+0.9%で、上昇2地点、横ばい1地点、中央値は前年比+0.7%です。地点価格も瓦口2180番の42.6万円/坪から穴虫107番6の27.2万円/坪まで幅があるため、商業地平均35.4万円/坪は中心的な水準を示しても、駅周辺ごとの商業集積や土地利用の違いを単独では表し切れません。

エリアの動き

都市計画の記録では、香芝市を所在地とする「香芝インターチェンジ北地区地区計」が決定済みです。市内の具体的な町丁目や公示地点との位置関係は示されていないため、個別地点の価格変化との因果関係は判断できません。

同じ記録群には、柏原市の「国分東条町地区」と王寺町の「地区計画」も含まれていますが、いずれも香芝市外の計画です。香芝市の地価を考察する際は、市内の計画とは区別して捉える必要があります。

• 路線価の目安の標準地価格は当該地点の価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年地価調査の数値は2026年路線価の目安と調査年・調査種別が異なるため、参考比較として掲載しています。
• 町丁目別・駅別の少数地点集計は、地域全体を断定するものではありません。
• 価格は1㎡当たりの公表価格を坪単価に換算した値です。
• 都市計画の記述は決定記録の事実に限り、地価への影響を示すものではありません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。