奈良教育大学附属中学校 周辺 土地相場・坪単価(公示地価)

2026年奈良市公示地価の用途別相場と駅前・郊外の価格差

2026年公示地価の奈良市平均は、住宅地35.2万円/坪、商業地125.0万円/坪、工業地20.9万円/坪です。前年比は住宅地+1.2%、商業地+4.5%で、駅前商業地や大和西大寺駅に近い住宅地で高い伸びが確認できます。一方、近鉄奈良駅から離れた郊外住宅地には横ばいや下落もあります。継続地点で検証すると、住宅地と商業地はいずれも平均の前年比と一致しており、市平均は用途別の実態をおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年公示地価の奈良市平均は、住宅地58地点が35.2万円/坪、商業地15地点が125.0万円/坪、工業地2地点が20.9万円/坪です。商業地は住宅地の約3.6倍の水準で、駅前や幹線道路沿いの商業集積と住宅地域の価格差が、市全体の用途別相場に明確に表れています。

住宅地の前年比分布は中央値+0.8%、第1四分位+0.0%、第3四分位+1.7%で、中央50%の幅は1.7ポイントです。大きく上昇する地点がある一方、住宅地の中心的な動きは横ばいから緩やかな上昇の範囲に集まっています。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、公示地価の市平均は住宅地が前年比+1.2%、商業地が前年比+4.5%です。用途別では商業地の上昇率が住宅地を上回っており、今年の変化は一様ではなく、用途による差を伴っています。

2026年公示地価で上昇率が大きい地点は、商業地の中筋町1番4が327.9万円/坪、前年比+8.3%、住宅地の西大寺国見町1丁目2137番65が136.5万円/坪、前年比+7.7%、商業地の油阪地方町3番1が203.3万円/坪、前年比+7.3%です。駅前商業地だけでなく、共同住宅と店舗が介在する駅近住宅地にも高い伸びが見られます。

一方、2026年公示地価では古市町2641番56が17.4万円/坪、前年比-1.1%、奈保町1218番74が19.6万円/坪、前年比-1.0%、南紀寺町5丁目8番4が26.2万円/坪、前年比-0.4%です。市平均が上昇していても、郊外側を中心に個別地点では下落が残っています。

町丁目別の2025年住宅地集計は、調査年が異なる参考比較ですが、西大寺国見町が83.4万円/坪、前年比+6.4%、学園北が104.7万円/坪、前年比+5.7%、芝辻町が53.4万円/坪、前年比+3.6%です。いずれも5地点の集計であり、限定的な参考値ながら、西大寺国見町と学園北では比較的高い価格水準と上昇率が併存しています。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地では、大和西大寺駅から約5分の西大寺国見町1丁目2137番65が136.5万円/坪、前年比+7.7%であるのに対し、近鉄奈良駅から約37分の奈良阪町2440番は15.0万円/坪、前年比+0.0%です。同じ住宅地でも、駅への距離と、中高層共同住宅・店舗が介在する地域か、一般住宅を中心とする地域かという街並みの違いが、価格水準の幅として表れています。

2026年公示地価の商業地では、近鉄奈良駅から約1分の中筋町1番4が327.9万円/坪、前年比+8.3%です。これに対し、富雄駅から約4分の富雄元町4丁目1953番1は58.8万円/坪、前年比+1.1%です。前者は中層店舗ビルが並ぶ駅前商業地域、後者は店舗とマンションが並ぶ路線商業地域であり、同じ駅徒歩圏でも商業集積の性格と価格帯が異なります。工業地は2地点平均で20.9万円/坪です。

2025年地価調査では、住宅地28地点の平均が26.5万円/坪、前年比+0.7%です。学園前駅から約6分の学園北2丁目1090番20は81.0万円/坪、前年比+4.9%である一方、県道沿いの集落地域である荻町120番1外は2.0万円/坪、前年比-1.7%です。駅に近い住宅地域と農家住宅等が見られる集落地域の違いが、同じ調査種別内の大きな価格差になっています。

2025年地価調査の商業地9地点は平均125.7万円/坪、前年比+4.5%の参考値です。近鉄奈良駅前で飲食・小売店舗等が並ぶ東向中町4番は380.2万円/坪、前年比+11.3%の参考値である一方、店舗・事務所等が混在する路線商業地域の南京終町3丁目1538番4外は42.6万円/坪、前年比+0.8%の参考値です。駅前型と路線型という商業地の性格の違いが、価格水準と上昇率の差に対応しています。

注目地点

2026年公示地価の西大寺国見町1丁目2137番65は136.5万円/坪、前年比+7.7%です。西大寺国見町に位置し、中高層共同住宅のほか店舗も介在する地域で、大和西大寺駅から約5分という駅近の住宅地です。容積率400%の土地利用環境も含め、低層住宅だけで構成される郊外住宅地とは異なる密度と用途の混在が、高い価格帯の背景として読み取れます。

2026年公示地価の奈良阪町2440番は15.0万円/坪、前年比+0.0%です。奈良阪町の一般住宅を中心に店舗等も見られる住宅地域ですが、近鉄奈良駅から約37分と駅前から距離があります。駅近で共同住宅や店舗が介在する西大寺国見町とは立地条件が異なり、市内住宅地の価格帯が中心部・駅近と郊外側で分かれていることを示す地点です。

2026年公示地価の中筋町1番4は327.9万円/坪、前年比+8.3%です。中筋町にある中層店舗ビル等が並ぶ駅前商業地域で、近鉄奈良駅から約1分、幅員33.5mの国道に面しています。駅への近さに加え、容積率400%の商業地として土地利用の密度が高く、奈良市の商業地の中でも高い価格水準となる立地文脈が明瞭です。

2026年公示地価の富雄元町4丁目1953番1は58.8万円/坪、前年比+1.1%です。富雄元町にあり、富雄駅から約4分と徒歩圏ですが、周辺は店舗とマンション等が並ぶ路線商業地域です。中筋町の駅前商業地とは異なり、容積率200%の沿道型の街並みであるため、駅に近くても商業集積の形態に応じて価格帯が異なる例といえます。

2026年公示地価の古市町2641番56は17.4万円/坪、前年比-1.1%です。古市町の中規模一般住宅が並ぶ郊外住宅地域で、近鉄奈良駅から約63分と、同駅周辺の商業集積から離れています。2022年から2026年まで前年比-1.1%が続いており、駅前・駅近地点の上昇とは異なる動きを示しています。

調査年が異なる参考比較では、2025年の奈良市住宅地平均は37.1万円/坪、奈良県平均は23.6万円/坪です。個々の2026年公示地価との直接比較はできませんが、西大寺国見町のような駅近住宅地から奈良阪町・古市町のような郊外住宅地までを含むため、奈良市内には県平均を挟んで幅広い価格帯が存在すると理解できます。

地域平均の見方

2026年公示地価の住宅地では、市平均の前年比+1.2%と継続58地点の前年比+1.2%が一致しています。内訳は上昇41地点、横ばい10地点、下落7地点で、中央値は+0.8%です。平均と継続地点の間に乖離がなく、上昇地点が過半を占める一方で横ばい・下落地点もあるため、市平均は住宅地全体の緩やかな上昇をおおむね反映しています。

商業地では、市平均の前年比+4.5%と継続15地点の前年比+4.5%が一致し、15地点すべてが上昇しています。中央値も+4.7%で平均に近いため、一部の高上昇地点だけでなく、商業地全体に上昇が広がっていると確認できます。

工業地は継続2地点がいずれも上昇し、中央値は+3.0%です。ただし地点数が少ないため、市内工業地全般を代表する値としては限定的に捉える必要があります。

参考として、2025年地価調査でも住宅地は平均と継続28地点がともに前年比+0.7%、商業地は平均と継続9地点がともに前年比+4.5%です。住宅地は上昇14地点、横ばい8地点、下落6地点、商業地は9地点すべてが上昇しており、公示地価と同様に用途別平均と地点の実態は整合しています。

エリアの動き

奈良市内では「学研奈良登美ヶ丘駅西部住宅地地区計画」が決定済みとして確認されています。名称からは学研奈良登美ケ丘駅西部の住宅地を対象とする地区計画であり、奈良市北西部の駅周辺住宅地に関する都市計画上の動きです。

奈良市外の生駒市では、「生駒市鹿ノ台地区地区計画」がH10.4.1に設定され、「生駒市学研奈良登美ヶ丘駅前地区地区計画」がH17.2.25に設定されています。後者は同駅周辺でも生駒市側を対象とする計画であり、奈良市の地区計画とは行政区域が異なります。これらの計画と今回の地価変動との因果関係は示されていません。

• 価格は各調査の標準地価格または用途別平均であり、実際の取引価格を示すものではありません。
• 町丁目別の2025年集計はいずれも5地点の参考値であり、町丁目全体の相場を断定するものではありません。
• 2025年地価調査の商業地平均と各商業地点の前年比は参考値として扱っています。
• 公示地価の工業地は2地点、地価調査の林地は1地点のため、地点数が限られます。
• 地区計画は設定日または決定済みであることを記載しており、地価への影響を示すものではありません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。