淡河小学校 周辺 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

2026年神戸市北区の固定資産税評価額と駅近・郊外で異なる相場構造

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年固定資産税評価額では、神戸市北区の住宅地平均は13.6万円/坪、前年比+2.4%、商業地平均は39.5万円/坪です。住宅地は駅に近い北五葉や若葉台で21.0万円/坪台となる一方、農村集落では一桁台にとどまり、立地による価格差が明確です。住宅地平均の前年比は継続44地点の前年比+2.3%とほぼ一致し、区内の地点実態をおおむね反映しています。商業地は3地点すべてが上昇していますが、地点数が少ないため参考として捉える必要があります。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の区平均は、住宅地46地点が13.6万円/坪、商業地3地点が39.5万円/坪です。商業地は住宅地の約3倍の水準ですが、駅前商業地や路線商業地に限られた3地点の参考集計です。住宅地では、駅近の市街地と農地を含む郊外集落が同じ区内に併存しているため、平均だけでは地点ごとの価格差を捉えきれません。

前年比の分布は中央値が+2.4%、中央50%の範囲が+1.3%から+3.7%で、ばらつきは中程度です。多くの地点が緩やかな上昇範囲に集まる一方、駅に近い住宅地域では4%台、農村集落では横ばいまたは小幅下落となる地点があり、立地条件によって動きが分かれています。

前年比で見る変化

2025年と比較した2026年固定資産税評価額では、住宅地平均が前年比+2.4%です。上昇率が大きい地点は、若葉台4丁目22番56が24.8万円/坪、前年比+4.7%、谷上東町14番8が23.2万円/坪、前年比+4.6%、桂木2丁目23番18が20.7万円/坪、前年比+4.5%でした。いずれも区平均を上回る上昇率で、住宅地の中でも21.0万円/坪前後の価格帯に位置します。

変化が小さい側では、山田町藍那字下手11番外が4.5万円/坪、前年比-0.5%でした。八多町附物字五月田309番1外は3.9万円/坪、大沢町日西原字小屋かち2106番1は3.0万円/坪で、いずれも前年比+0.0%です。住宅地平均が上昇する中でも、低価格帯の郊外地点には横ばいまたは小幅下落が見られ、区内の変化は一様ではありません。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の住宅地では、西鈴蘭台駅から約3分の北五葉1丁目3番14が25.9万円/坪、前年比+4.5%である一方、五社駅から約100分の淡河町野瀬字一ノ坪1858番は2.2万円/坪、前年比+0.0%です。駅に近い中規模住宅地と、農地の中に農家住宅が散在する集落という土地利用の違いが、同じ住宅地でも大きな価格差として表れています。

2026年固定資産税評価額の商業地では、西鈴蘭台駅から約1分の北五葉1丁目1番1内が42.8万円/坪、田尾寺駅から約7分の有野中町3丁目21番1が34.9万円/坪です。前者は銀行、事務所、店舗などが並ぶ駅前商業地域、後者は低層店舗が並ぶ県道沿いの路線商業地域であり、駅前集積と幹線道路沿いという商業立地の違いが価格水準にも対応しています。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地12地点の平均が12.2万円/坪、2024年比で前年比+2.6%でした。区画整然とした日の峰3丁目22番4は2025年地価調査で21.5万円/坪、前年比+5.4%である一方、古くからの農家住宅が多い山田町東下字東所59番1外は4.3万円/坪、前年比+0.0%です。商業地では、谷上東町9番9外が2025年地価調査で33.1万円/坪、星和台1丁目34番8が25.9万円/坪となっており、同じ調査種別でも駅に近い路線商業地と郊外側の路線商業地で水準差があります。

2026年固定資産税評価額の住宅地46地点を対象とした回帰統計では、駅までの徒歩距離に対する価格の弾力性は-1.72、決定係数は0.345です。徒歩距離が1%長くなると価格が平均+1.7%低い関係を示し、駅距離と価格には緩い勾配が確認できます。ただし、説明力は限定的であり、街並みや土地利用など駅距離以外の条件も価格差に関係しています。

注目地点

2026年固定資産税評価額の北五葉1丁目3番14は、北五葉の中規模住宅が並ぶ地域にあり、西鈴蘭台駅から約3分です。当該地点は25.9万円/坪、前年比+4.5%で、同駅周辺の住宅地4地点の参考平均20.2万円/坪を上回ります。駅前商業地域に近い住宅地という位置づけが、区内住宅地平均13.6万円/坪より高い水準と対応しています。

2026年固定資産税評価額の淡河町野瀬字一ノ坪1858番は、農地の中に農家住宅が散在する農村集落にあり、五社駅から約100分です。2.2万円/坪、前年比+0.0%で、駅近の住宅地域とは距離と街並みの両面で性格が異なります。住宅地の参考集計では神戸市北区が13.7万円/坪、親エリアの兵庫県 神戸市が40.7万円/坪であり、当該地点は区内でも郊外側の低い価格帯に位置します。

2026年固定資産税評価額の北五葉1丁目1番1内は、西鈴蘭台駅から約1分の駅前にあり、銀行、事務所、店舗などが並ぶ商業地域です。容積率300%、幅員12mの道路に面し、42.8万円/坪という水準は2026年の区内商業地平均39.5万円/坪を上回ります。同じ北五葉でも住宅地より高く、駅前の商業集積を反映した価格帯です。

2026年固定資産税評価額の有野中町3丁目21番1は、田尾寺駅から約7分の県道沿いにあり、低層店舗が並ぶ路線商業地域です。34.9万円/坪で、駅前型の北五葉1丁目1番1内より低い水準です。幅員18mの県道に面した沿道型の商業地であり、駅直近の業務・店舗集積とは異なる商業環境が価格差に表れています。

2026年固定資産税評価額の若葉台4丁目22番56は、若葉台の区画整然とした住宅地域にあり、北鈴蘭台駅から約2分です。24.8万円/坪、前年比+4.7%で、同駅周辺の住宅地5地点の参考平均18.7万円/坪を上回ります。中規模住宅が多い整った街区と駅への近さを備えており、区内住宅地の中では高い価格帯に位置する地点です。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の住宅地平均は前年比+2.4%で、前年から継続して調査された44地点の前年比は+2.3%、中央値も+2.4%です。両者の差は0.1ポイント未満で、調査地点の構成変化・入替による影響も0.1ポイント未満にとどまります。このため、住宅地の区平均は継続地点の実態とおおむね整合しています。

住宅地46地点の内訳は、上昇38地点、横ばい5地点、下落1地点です。上昇率の中央50%は+1.3%から+3.7%であり、平均だけが一部の地点に左右された形ではなく、多数の地点で上昇が確認できます。ただし、価格水準は北五葉1丁目3番14の25.9万円/坪から淡河町野瀬字一ノ坪1858番の2.2万円/坪まで幅があるため、平均価格13.6万円/坪が個々の地域の相場をそのまま示すわけではありません。

商業地は継続3地点がすべて上昇し、前年比の中央値は+2.7%、継続地点全体では前年比+3.0%です。方向としては上昇がそろっていますが、3地点のみの集計であるため、区内商業地全体を代表する値というより、調査対象となった駅前商業地と路線商業地の動きとして捉えるのが適切です。

エリアの動き

神戸市では、神戸北町地区、花山中尾台地区、大池見山台地区の地区計画が決定済みとして確認されています。このうち大池見山台地区は、北区内の大池見山台と同名の地域区分です。いずれも地区単位の都市計画上の動きですが、確認できる位置情報は神戸市単位であり、今回取り上げた各固定資産税評価額地点との直接的な位置関係や地価変化との因果関係までは示されていません。

• 価格は各調査地点の評価額または対象地点の平均であり、町丁目全体の取引相場を示すものではありません。
• 2026年固定資産税評価額と2025年地価調査は調査年と調査種別が異なるため、参考比較として掲載しています。
• 駅別・町丁目別の集計は地点数が少ない場合があるため、周辺相場を示す参考値です。
• 商業地の区平均は3地点を対象とするため、住宅地よりも個別地点の影響を受けやすい集計です。
• 地区計画は確認できた決定事実のみを記載し、固定資産税評価額への影響は判断していません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。