なぎさ小学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

神戸市中央区の用途・立地で分かれる2026年路線価動向

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の神戸市中央区は、住宅地が平均96.2万円/坪、前年比+4.3%、商業地が391万円/坪、前年比+6.6%です。商業地では三宮・磯上通の高価格地点が目立つ一方、住宅地は山手側を含めて価格差があります。継続地点で確かめると住宅地、商業地とも区平均の前年比と一致しており、平均は地点の動きをおおむね反映しています。以下では、用途別の内訳、注目地点の周辺環境、市全体で決定された地区計画を整理します。

今年の相場概況

2026年路線価の用途別平均は、住宅地13地点が96.2万円/坪、商業地25地点が391万円/坪、工業地1地点が49.0万円/坪です。商業地の平均は住宅地の平均を大きく上回っており、中心的商業地域や幹線道路沿いの業務地域を含む中央区の用途構成が、価格水準の差として表れています。

住宅地13地点の前年比は中央値+4.6%、第1四分位+3.1%、第3四分位+5.4%で、四分位範囲は2.3ポイントです。中心部分にも一定の幅があり、同じ住宅地でも三宮に近いマンション混在地域と、高台や山手の戸建住宅地域では動きが一様ではありません。

前年比で見る変化

2025年から2026年への路線価の変化は、住宅地平均が前年比+4.3%、商業地平均が前年比+6.6%です。用途別では商業地の上昇率が住宅地を上回り、2026年路線価では商業地点の価格変化が相対的に大きくなっています。

上昇率が大きい地点は、2026年路線価の磯上通8丁目329番が1214万円/坪、前年比+10.2%、磯上通4丁目336番と北長狭通3丁目1番18外がともに前年比+9.1%です。一方、上昇率が小さい地点は、2026年路線価の熊内町8丁目51番が45.0万円/坪、前年比+0.0%、神仙寺通2丁目14番8が57.7万円/坪、前年比+1.8%、山本通3丁目120番63が56.1万円/坪、前年比+1.9%です。商業地の高い伸びと、山手側住宅地の緩やかな動きが併存しています。

2025年の町丁目別住宅地参考集計では、中山手通が5地点で133万円/坪、前年比+6.5%、山本通が5地点で117万円/坪、前年比+5.2%です。各5地点の参考値ですが、三宮・県庁前周辺につながる住宅地では、区内住宅地の中でも比較的高い価格帯が確認できます。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、山本通1丁目6番17が176万円/坪、前年比+5.6%であるのに対し、熊内町8丁目51番は45.0万円/坪、前年比+0.0%です。一般住宅とマンションが混在し、三ノ宮駅に近い山本通と、一般住宅が建ち並ぶ高台の熊内町では、街並みや土地利用の違いが価格帯の開きとして確認できます。

2026年路線価の商業地では、三宮町1丁目7番6外が2116万円/坪、前年比+8.8%、筒井町3丁目321番が77.2万円/坪、前年比+4.8%です。また、幹線道路沿いの事務所地域にある磯上通8丁目329番は1214万円/坪、前年比+10.2%です。中高層店舗ビルが集まる三宮、事務所ビルが多い磯上通、飲食店舗等が見られる筒井町という商業地内部の用途と集積度の違いが、価格水準と上昇率の幅に対応しています。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地の山本通2丁目6番6が145万円/坪、前年比+6.0%、八雲通2丁目368番外が67.2万円/坪、前年比+4.7%です。商業地では元町通1丁目11番20が881万円/坪、前年比+9.9%、八雲通5丁目420番が78.0万円/坪、前年比+5.1%です。同じ地価調査内でも、駅前の中高層店舗ビル地域と小売店舗が連なる地域、三宮に近い住宅地域と春日野道側の住宅地域で価格帯が分かれています。

注目地点

2026年路線価の山本通1丁目6番17は、山本通の一般住宅とマンションが混在する住宅地域にあり、三ノ宮駅から約10分です。176万円/坪、前年比+5.6%という水準は、2026年の住宅地平均96.2万円/坪を上回ります。容積率300%の住宅地で、戸建住宅だけでなくマンションも混在する土地利用と、三宮に近い位置関係が、区内住宅地での相対的な高さを読み解く要素です。

2026年路線価の熊内町8丁目51番は、熊内町の一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域で、新神戸駅から約10分です。45.0万円/坪、前年比+0.0%で、住宅地平均を下回ります。容積率150%、幅員4mの道路に面する戸建住宅地という環境であり、三宮周辺のマンション混在地域とは異なる山手側の低密度な土地利用が、価格帯の違いとして表れています。

2026年路線価の三宮町1丁目7番6外は、三宮町の中高層店舗ビル等が建ち並ぶ中心的商業地域にあり、三ノ宮駅から約3分です。2116万円/坪、前年比+8.8%で、2026年の商業地平均391万円/坪を大きく上回ります。駅に近く、容積率800%の高密度な店舗ビル地域であることから、中央区内でも商業機能の集積が強い地点として位置づけられます。

2026年路線価の筒井町3丁目321番は、筒井町の飲食店舗等が多く見られる商業地域で、阪神春日野道から約2分です。駅に近い一方、価格は77.2万円/坪、前年比+4.8%で、三宮の中心的商業地域や磯上通の業務地域より低い水準です。近隣型の店舗が見られる商業地域という性格から、広域的な商業・業務集積を持つ三宮周辺とは異なる価格帯になっています。

2026年路線価の磯上通8丁目329番は、磯上通の中高層事務所ビルが多い幹線道路沿いにあり、三ノ宮駅から約5分です。1214万円/坪、前年比+10.2%で、商業地平均を上回ります。幅員50mの県道沿い、容積率800%という業務利用の密度を備え、店舗ビル中心の三宮町とは異なる事務所集積型の高価格地点です。

親エリアとの関係は、2025年の住宅地参考集計で中央区が99.9万円/坪、兵庫県 神戸市が46.5万円/坪です。調査年が異なるため2026年路線価の各地点とは直接比較できませんが、中央区の住宅地が神戸市平均より高い価格帯にある中でも、山本通と熊内町のように区内差が大きいことが分かります。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地は、区平均が前年比+4.3%で、前年から継続する13地点の前年比も+4.3%です。13地点のうち12地点が上昇し、1地点が横ばいで、中央値は+4.6%でした。平均と継続地点の変化率に差がないため、住宅地平均は今回の地点実態と整合しています。ただし、山本通1丁目6番17の176万円/坪と熊内町8丁目51番の45.0万円/坪には大きな開きがあり、平均価格だけで個別地域の水準までは表せません。

2026年路線価の商業地も、区平均と継続25地点の前年比がともに+6.6%です。25地点すべてが上昇し、中央値も+6.5%であるため、平均の上昇は一部地点だけの動きではなく、継続地点全体と整合しています。一方、価格は三宮町1丁目7番6外の2116万円/坪から筒井町3丁目321番の77.2万円/坪まで幅があり、平均価格391万円/坪は中心商業地と近隣型商業地の双方を含む値として読む必要があります。

工業地は2026年路線価の継続1地点が前年比+13.5%ですが、1地点のみのため区内工業地全体を代表する判断には適しません。調査年が異なる参考として、2025年地価調査は住宅地5地点の平均と継続地点がともに前年比+5.3%、商業地は平均が前年比+6.7%、継続9地点が前年比+6.4%で、おおむね整合しています。ただし、住宅地は5地点の参考値として扱う必要があります。

エリアの動き

神戸市では「北鈴蘭台駅西地区」と「鈴蘭台駅前地区」の地区計画が決定されています。確認できる位置情報は神戸市単位であり、神戸市中央区の公示地点との具体的な距離や空間的な重なりは示されていません。このため、中央区の地価変化との因果関係には結び付けず、神戸市内で決定された都市計画上の動きとして整理します。

• 路線価と地価調査は調査時点が異なるため、価格や前年比は同じ調査種別内で比較しています。
• 各標準地の価格は当該地点の価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年の町丁目別住宅地集計は各5地点のため、参考値として掲載しています。
• 工業地の2026年路線価は1地点のみのため、用途全体を代表する値とは限りません。
• 地区計画は所在地が神戸市単位で確認された情報であり、中央区内の地点との位置関係は特定していません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。