押部谷小学校 周辺 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

神戸市西区の2026年固定資産税評価額と用途・地点別の相場構造

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年固定資産税評価額の神戸市西区は、住宅地が17.4万円/坪で前年比+2.7%、工業地が17.1万円/坪で参考ながら前年比+6.9%となりました。住宅地では学園西町2丁目5番23の40.2万円/坪と神出町田井字上ノ祢宜206番1の4.0万円/坪に大きな開きがあり、駅との距離や街並みの違いが価格帯に表れています。実態検証では、住宅地と工業地の区平均が継続地点の動きと一致する一方、商業地と林地は地点数が少なく、分布を中心に捉える必要があります。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の用途別平均は、住宅地35地点が17.4万円/坪、商業地2地点が27.3万円/坪、工業地7地点が17.1万円/坪、林地2地点が0.21万円/坪です。用途間では商業地が高く、住宅地と工業地は近い価格水準ですが、街並みや土地利用が異なるため、用途別に捉える必要があります。

住宅地の前年比は中央値が+3.0%、第1四分位が+0.0%、第3四分位が+4.5%で、中央50%の幅は4.5ポイントです。区平均だけでなく、横ばい圏から上昇地点まで一定のばらつきがある相場構造です。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、同じ固定資産税評価額で比較した住宅地平均は前年比+2.7%です。工業地平均は参考値ながら前年比+6.9%で、商業地は継続する2地点がいずれも上昇し、その前年比は+6.1%と+6.2%でした。用途別では住宅地より工業地・商業地の継続地点で高い伸びが確認できます。

地点別では、2026年固定資産税評価額の森友4丁目34番が23.8万円/坪、前年比+9.4%、伊川谷町潤和字西ノ口750番5が17.4万円/坪、前年比+9.3%、室谷2丁目2番2が16.2万円/坪、前年比+9.0%で、いずれも工業地の参考値です。一方、住宅地の高雄台566番697は6.7万円/坪、前年比-1.0%で、美穂が丘2丁目3番13と北山台3丁目566番1527は前年比+0.0%でした。区内では用途や地点によって変化の方向と幅が異なります。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の住宅地では、区画整然とした学園西町の学園西町2丁目5番23が40.2万円/坪、前年比+5.2%であるのに対し、一般住宅と農家住宅が混在する神出町田井字上ノ祢宜の神出町田井字上ノ祢宜206番1は4.0万円/坪、前年比+0.0%です。同じ住宅地でも、駅徒歩圏の計画的な住宅地域と郊外側の農家住宅混在地域で価格帯が大きく分かれています。

2026年固定資産税評価額の商業地では、国道沿いに店舗兼共同住宅や店舗が並ぶ枝吉の枝吉2丁目114番2外が30.5万円/坪、店舗併用住宅やサービス業店舗が混在する池上の池上3丁目6番14外が24.1万円/坪です。工業地では、国道背後に中小工場や倉庫が並ぶ森友の森友4丁目34番が23.8万円/坪、前年比+9.4%となり、工業地平均17.1万円/坪を上回っています。寄与度ではなく地点比較として見ると、用途に加えて道路条件や沿道・背後地という立地の違いが価格水準に表れています。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地9地点の平均が25.2万円/坪、参考値で前年比+3.4%でした。同じ地価調査内では、糀台3丁目28番3が42.6万円/坪、前年比+4.9%である一方、富士見が丘3丁目8番3は8.1万円/坪、前年比-1.7%です。商業地では糀台5丁目2番9が68.5万円/坪、持子3丁目3番が32.2万円/坪で、駅に近い店舗・共同住宅主体の商業地域と、駅から離れた路線商業地域の価格差が確認できます。

注目地点

2026年固定資産税評価額の学園西町2丁目5番23は、学園西町にある中規模一般住宅中心の区画整然とした住宅地域です。学園都市駅から約9分と徒歩圏にあり、40.2万円/坪、前年比+5.2%となっています。同駅周辺の2026年住宅地集計は2地点で22.6万円/坪にとどまるため参考比較ですが、当該地点は駅への近さと整った住宅地という文脈を併せ持ち、区内住宅地の中でも高い価格帯に位置します。

2026年固定資産税評価額の神出町田井字上ノ祢宜206番1は、神出町田井字上ノ祢宜の一般住宅と農家住宅が混在する地域です。西神中央駅から約75分と徒歩圏外に位置し、4.0万円/坪、前年比+0.0%です。駅近の計画住宅地とは異なる郊外側の土地利用と交通距離が重なり、学園西町2丁目5番23とは対照的な価格帯を形成しています。

2026年固定資産税評価額の枝吉2丁目114番2外は、枝吉の国道沿いに店舗兼共同住宅や店舗が並ぶ路線商業地域です。明石駅から約37分で、駅前型ではなく道路沿いの商業利用を軸とする地点です。30.5万円/坪という水準は、店舗と共同住宅が併存する街並みや、幅員20mの国道沿いという用途文脈を反映したものと読めます。

2026年固定資産税評価額の池上3丁目6番14外は、池上にある店舗併用住宅とサービス業店舗の混在地域です。伊川谷駅から約32分で、駅直近の商業集積ではなく、幅員20mの市道沿いに複数用途が混在する立地です。24.1万円/坪は枝吉2丁目114番2外より低く、同じ商業地でも国道沿いの路線商業地域と、住宅・サービス業店舗が混在する地域との差が表れています。

2026年固定資産税評価額の森友4丁目34番は、森友の国道背後に中小工場や倉庫が並ぶ工業地域です。明石駅から約42分と駅から離れていますが、工業地では鉄道徒歩距離だけでなく土地利用と道路配置を併せて見る必要があります。23.8万円/坪、参考値で前年比+9.4%であり、同駅を最寄りとする2026年工業地4地点の平均17.7万円/坪を上回ることから、区内工業地の中でも高い価格帯にある地点です。

区平均は実態を反映しているか

住宅地は35地点の平均が前年比+2.7%で、同じ地点を継続比較した35地点の前年比も+2.7%と一致しています。内訳は上昇24地点、横ばい10地点、下落1地点で、中央値も+3.0%です。平均と継続地点の動きに乖離がないため、住宅地の区平均は全体的な地点実態をおおむね反映しています。ただし、地点ごとの前年比には中央50%で4.5ポイントの幅があり、価格水準にも4.0万円/坪から40.2万円/坪まで差があります。

商業地は継続2地点がともに上昇し、継続地点の前年比は+6.2%、中央値も+6.2%です。方向性は共通していますが、対象が2地点に限られるため、区内商業地全体を代表する値としては慎重に扱う必要があります。

工業地は7地点すべてが上昇し、参考値ながら平均と継続地点の前年比はいずれも+6.9%、中央値は+7.7%です。平均と地点実態は整合していますが、森友4丁目34番の前年比+9.4%など地点差もあるため、個別立地の確認が必要です。

林地は2地点がともに下落し、継続地点の前年比と中央値はいずれも-1.6%です。下落方向は一致していますが、2地点のみの分布であるため、0.21万円/坪という平均価格と併せても限定的な集計として捉えるのが適切です。

エリアの動き

都市計画に関する確認済み情報として、神戸市では「地区計画（上津橋地区）」が決定済みです。また、隣接する明石市では「大久保町松陰山手地区地区計画」と「明南町2丁目地区地区計画」が決定済みです。

これらは神戸市または明石市という市単位の位置情報で示されており、西区内の公示地点との具体的な距離関係は確認できません。そのため、地価変化との因果関係には踏み込まず、西区周辺で確認できる都市計画上の動きとして位置づけます。

• 固定資産税評価額の各地点価格は当該標準地の価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年地価調査は2026年固定資産税評価額と調査年・調査種別が異なるため、参考比較として記載しています。
• 工業地の前年比と一部の地価調査前年比は地点数が限られるため、参考値として扱っています。
• 駅別平均は地点数が少ない集計を含むため、周辺価格帯を確認するための参考値です。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。