神南中学校 周辺 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

姫路市の2026年固定資産税評価額、駅前商業地と郊外住宅地に表れる価格差

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年固定資産税評価額の姫路市平均は、住宅地16.3万円/坪、商業地46.2万円/坪、工業地10.8万円/坪です。前年比は住宅地+0.3%、商業地+1.5%、工業地+2.8%となり、用途別では商業地と工業地の伸びが住宅地を上回りました。一方、地点別には駅前町252番の384万円/坪から林田町口佐見字北岸ノ上127番4の3.0万円/坪まで大きな幅があります。継続地点との照合では、用途別平均はいずれも地点の実態とおおむね整合しています。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の用途別平均は、住宅地が86地点で16.3万円/坪、商業地が28地点で46.2万円/坪、工業地が7地点で10.8万円/坪です。商業地は住宅地の約3倍の水準にあり、姫路市内では用途による価格差が明確です。工業地は地点数が限られるため、10.8万円/坪は参考値として捉える必要があります。

前年比の分布は中央値が+0.1%、第1四分位が0.0%、第3四分位が+0.8%で、四分位範囲は0.8ポイントです。中心的な地点群の変動は小幅な範囲に集まる一方、個別には駅前の商業地や郊外の住宅地で異なる動きが見られ、市平均だけでは価格水準の幅を捉えきれません。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけた固定資産税評価額の平均変動率は、住宅地が前年比+0.3%、商業地が前年比+1.5%、工業地が前年比+2.8%です。住宅地も小幅に上昇していますが、用途別では商業地と工業地の上昇率が相対的に高くなっています。工業地の前年比は7地点による参考値です。

地点別では、2026年固定資産税評価額の忍町88番外が72.9万円/坪、前年比+6.3%で、飾磨区細江字浜万歳1288番が8.1万円/坪、前年比+5.7%、総社本町16番と北条口3丁目33番がともに前年比+3.8%です。用途や価格帯が異なる地点で上昇が確認されており、変化は特定の用途だけに限られていません。

一方、2026年固定資産税評価額では西脇字構ノ内437番が3.9万円/坪、前年比-1.8%、林田町口佐見字北岸ノ上127番4と大寿台1丁目510番119がともに前年比-1.5%です。市平均がプラスでも、郊外側の一部住宅地では下落が続いており、住宅地内部には地域差があります。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の住宅地では、北条口3丁目33番が54.2万円/坪、前年比+3.8%である一方、林田町口佐見字北岸ノ上127番4は3.0万円/坪、前年比-1.5%です。前者は姫路駅から約11分で高層マンションが見られる住宅地域、後者は東觜崎駅から約58分で農地、農家住宅、作業所などが混在する地域です。同じ住宅地でも、中心駅との距離感と市街地・農村集落という地域構成の違いが、価格水準の大きな幅として表れています。

2026年固定資産税評価額の商業地では、駅前町252番が384万円/坪、前年比+1.8%であるのに対し、四郷町見野字岸ノ上511番3外は13.7万円/坪、前年比+0.5%です。駅前町は中高層の店舗ビルが建ち並ぶ姫路駅至近の商業地域であり、四郷町見野は御着駅から約27分の国道沿いに運送関連営業所や店舗が並ぶ路線商業地域です。駅前型と郊外路線型という商業機能の違いが、同じ商業地内の価格差に対応しています。

上昇率の内訳では、2026年固定資産税評価額の忍町88番外が前年比+6.3%、総社本町16番が前年比+3.8%で、中心部の商業地点が商業地平均の前年比+1.5%を上回りました。他方、住宅地では西脇字構ノ内437番が前年比-1.8%、林田町口佐見字北岸ノ上127番4が前年比-1.5%です。この内訳からは、中心部の商業地・住宅地と郊外の既成住宅地や農地混在地域で、変動方向が分かれていることが読み取れます。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地平均が13.4万円/坪、前年比-0.3%、商業地平均が48.6万円/坪、前年比+1.5%でした。同じ地価調査内では、東延末1丁目89番2が32.8万円/坪、前年比+3.5%である一方、安富町植木野字中川原308番4は1.9万円/坪、前年比-1.2%です。商業地でも紺屋町6番外が62.0万円/坪、前年比+5.2%である一方、安富町安志字龍宮1127番4外は6.0万円/坪、前年比0.0%であり、中心駅周辺と郊外側の違いが同一調査内でも確認できます。

注目地点

2026年固定資産税評価額の北条口3丁目33番は、北条口に位置し、高層マンションが見られる住宅地域です。姫路駅から約11分と中心駅に比較的近く、容積率400%の土地利用が可能な市街地型住宅地であることが、54.2万円/坪という市内住宅地の中で高い価格水準と対応しています。前年比+3.8%で、住宅地平均の前年比+0.3%も上回ります。

2026年固定資産税評価額の林田町口佐見字北岸ノ上127番4は、農地、農家住宅、作業所などが混在する住宅地域です。東觜崎駅から約58分と駅から離れ、中心市街地型の住宅地とは異なる郊外・農村的な土地利用が見られます。3.0万円/坪、前年比-1.5%という水準は、駅近の高密度住宅地との立地条件の違いを反映したものと解釈できます。

2026年固定資産税評価額の駅前町252番は、駅前町にある中高層の店舗ビルが建ち並ぶ商業地域で、姫路駅から約3分です。幅員50mの道路に面し、容積率600%の駅前商業地という性格が、384万円/坪という高い価格水準に表れています。前年比は+1.8%で、市内商業地平均の前年比+1.5%をやや上回ります。

2026年固定資産税評価額の四郷町見野字岸ノ上511番3外は、運送関連営業所や店舗などが建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域です。御着駅から約27分で、駅前の歩行者中心の商業地ではなく道路交通に沿った郊外型の位置づけです。13.7万円/坪、前年比+0.5%であり、駅前町252番との価格差は、駅前商業集積と路線商業という周辺環境の違いに対応しています。

2026年固定資産税評価額の忍町88番外は、忍町に位置し、中高層の事務所や金融機関などが建ち並ぶ商業地域です。姫路駅から約7分と駅前商業地に近い一方、店舗ビル中心の駅前町とは異なる業務系の街並みを形成しています。72.9万円/坪は駅前町より低いものの市内商業地平均46.2万円/坪を上回り、前年比+6.3%は2026年固定資産税評価額の市内商業地点の中でも目立つ変化です。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の住宅地平均は前年比+0.3%で、前年から継続する83地点の前年比は+0.4%です。両者の差は0.0ポイント程度にとどまり、地点入替の影響も-0.0ポイントです。86地点の内訳は上昇39地点、横ばい25地点、下落19地点で、中央値は+0.1%でした。平均と継続地点の動きが近いため、住宅地平均は全体の実態とおおむね整合していますが、平均以上に横ばい・下落地点も多い点には注意が必要です。

商業地平均は前年比+1.5%で、継続する28地点も前年比+1.5%です。内訳は上昇24地点、横ばい3地点、下落1地点、中央値は+1.2%であり、上昇地点が多数を占めます。平均と継続地点が一致し、中央値もプラスであるため、商業地の平均上昇は地点全体の傾向を比較的よく表しています。

工業地平均は前年比+2.8%で、継続する7地点も前年比+2.8%です。7地点すべてが上昇し、中央値は+2.2%であるため、方向性は平均と整合しています。ただし、地点数が7地点に限られることから、平均価格10.8万円/坪と前年比+2.8%はいずれも参考値として見るのが適切です。

以上から、2026年固定資産税評価額の用途別平均は継続地点の変化と整合しており、市全体の方向を示す指標として利用できます。ただし、住宅地では54.2万円/坪から3.0万円/坪、商業地では384万円/坪から13.7万円/坪まで地点差があるため、具体的な地域の実態を確認する際は、市平均と個別地点を併せて見る必要があります。

エリアの動き

姫路市では、都市計画上の決定事項として「大規模商業施設地区」「エントランスゾーン」「健康福祉・住宅ゾーン」が確認されています。いずれも所在地情報は姫路市単位で示されており、個別の標準地との位置関係までは特定できません。

名称からは商業、都市への入口、健康福祉・住宅という異なる土地利用区分が設定されていることが分かります。固定資産税評価額でも駅前商業地、業務系商業地、郊外の路線商業地、都市型住宅地、農地混在住宅地が併存しており、姫路市内に複数の地域類型があるという空間的な文脈と重なります。

• 固定資産税評価額は標準地1地点の価格であり、町丁目全体の相場を直接示すものではありません。
• 2026年固定資産税評価額と2025年地価調査は調査年と調査種別が異なるため、価格の直接比較はしていません。
• 工業地の平均と前年比は7地点による参考値です。
• 駅からの徒歩分数は入力された道路距離相当の時間を切り上げて表示しています。
• 都市計画に関する事項は決定済みの事実のみを記載し、地価への因果関係は示していません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。