鳴尾南中学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

西宮市の地価上昇と駅近・郊外で広がる価格差

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の西宮市平均は、住宅地77.6万円/坪、商業地152万円/坪、工業地38.6万円/坪です。前年比は住宅地+3.6%、商業地+7.0%で、特に西宮北口駅に近い商業地の高い伸びが目立ちます。一方、西宮名塩駅から離れた住宅地には横ばいや下落もあります。継続地点による実態検証では、住宅地・商業地とも市平均と地点の動きが整合しており、用途や駅距離による水準差を伴いながら上昇している状況です。

今年の相場概況

2026年路線価の市平均は、住宅地が90地点で77.6万円/坪、商業地が14地点で152万円/坪、工業地が3地点で38.6万円/坪です。商業地は住宅地の約2倍の価格水準にあり、駅前や幹線道路沿いの商業集積と一般住宅地では相場帯が大きく異なります。

住宅地の前年比は中央値が+4.4%で、中央50%の地点はおおむね+2.4%から+5.0%に分布し、その幅は2.6ポイントです。上昇率のばらつきは中程度であり、市内全域が同じ変化率ではないものの、住宅地の中心的な動きはプラス圏にあります。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけた路線価の前年比は、住宅地が+3.6%、商業地が+7.0%です。商業地では、高松町541番外と和上町19番1がともに前年比+10.0%、津門呉羽町73番2が前年比+8.7%となり、市平均を上回る伸びが確認できます。

住宅地では、名塩茶園町594番33が前年比-1.8%、仁川町6丁目171番が前年比-0.7%でした。鷲林寺南町1番414は前年比+0.0%であり、全体が上昇するなかでも、郊外側を含む一部地点では下落または横ばいとなっています。

町丁目の参考集計では、2025年の二見町の住宅地は5地点平均117万円/坪、前年比+5.6%です。地点数が限られるため地域全体への一般化は避ける必要がありますが、同町内の調査地点では比較的高い価格水準と上昇が併存しています。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、駅に近い羽衣町103番6外が139万円/坪、前年比+5.1%である一方、名塩美山37番は3.4万円/坪、前年比+0.0%です。同じ住宅地でも、夙川駅から約5分の既成住宅地と、西宮名塩駅から約65分で空地も見られる住宅地域では、交通条件と街並みが大きく異なり、価格差として表れています。

商業地では、西宮北口駅から約2分の高松町541番外が370万円/坪、前年比+10.0%です。これに対し、阪神今津から約14分の東町1丁目110番3外は82.8万円/坪、前年比+2.6%です。中高層の店舗・事務所ビルが並ぶ駅近商業地と、小売店舗などが混在する路線商業地という用途環境の違いが、価格水準と上昇率の差に対応しています。

2025年地価調査では、住宅地平均が25地点で67.0万円/坪、2024年比で前年比+3.1%でした。甲風園2丁目172番は148万円/坪、前年比+4.8%、山口町上山口2丁目198番は12.3万円/坪、前年比+5.4%であり、価格水準の低い地点でも上昇が見られます。商業地平均は7地点で125万円/坪、前年比+6.4%の参考値で、戸田町29番4は140万円/坪、前年比+7.8%でした。同じ地価調査内でも、駅前商業地と郊外住宅地で異なる相場帯が形成されています。

2026年路線価の住宅地90地点を用いた回帰分析では、駅までの徒歩時間に対する価格の弾力性は-5.88、決定係数は0.521です。徒歩時間が長い地点ほど価格が低い統計的関係が比較的明瞭であり、西宮市の住宅地価格を読むうえで駅距離が一定の説明力を持つことを示しますが、因果関係そのものを示すものではありません。

注目地点

2026年路線価の羽衣町103番6外は、羽衣町にある中小規模の一般住宅が多い住宅地域です。夙川駅から約5分という徒歩圏にあり、139万円/坪、前年比+5.1%となっています。駅近でありながら商業地ではなく一般住宅を中心とする街並みであることが、市内住宅地のなかで高い価格水準にある立地上の特徴です。

2026年路線価の名塩美山37番は、名塩美山の中規模住宅と空地が見られる住宅地域にあります。西宮名塩駅から約65分で、価格は3.4万円/坪、前年比+0.0%です。駅徒歩圏の住宅地とは距離条件が大きく異なり、容積率100%の低層住宅地としての土地利用も含め、市内の低価格帯を構成する郊外側の地点と捉えられます。

2026年路線価の高松町541番外は、高松町の中高層店舗・事務所ビルが建ち並ぶ商業地域です。西宮北口駅から約2分、容積率500%という駅前型の土地利用を持ち、370万円/坪、前年比+10.0%です。駅への近さに加えて中高層の商業利用が可能な環境が、市内商業地でも特に高い価格帯となる文脈を示しています。

2026年路線価の東町1丁目110番3外は、東町にある小売店舗などが混在する路線商業地域です。阪神今津から約14分で、20m道路沿いに位置する一方、価格は82.8万円/坪、前年比+2.6%です。駅前の中高層商業地とは異なり、道路沿いの店舗利用を中心とする立地であるため、商業地のなかでは比較的抑えられた価格水準です。

2026年路線価の名塩茶園町594番33は、名塩茶園町の中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域です。西宮名塩駅から約38分で、価格は7.5万円/坪、前年比-1.8%となっています。容積率100%の低層住宅地であり、駅から距離のある郊外側という位置づけが低い価格水準と対応しています。なお、この価格と前年比は当該地点の路線価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地は、市平均が前年比+3.6%で、前年から継続する90地点の前年比も+3.6%です。内訳は上昇83地点、横ばい5地点、下落2地点で、中央値は+4.4%でした。平均と継続地点の変化率に差がなく、地点の大半も上昇しているため、市平均は住宅地の中心的な動きをおおむね反映しています。

商業地は、市平均と継続14地点の前年比がともに+7.0%で、14地点すべてが上昇し、中央値は+7.5%です。平均値だけが一部地点の変化によって高く見えている状態ではなく、商業地に広がる上昇を代表する数値と判断できます。

工業地は3地点すべてが上昇し、継続地点の前年比は+10.0%、中央値は+10.7%です。ただし地点数が3地点に限られるため、上昇方向は確認できるものの、市内工業地全体への一般化には慎重さが必要です。

参考として、2025年地価調査でも住宅地平均の前年比+3.1%に対し、継続24地点は前年比+3.0%で、差は0.1ポイント未満です。商業地も平均と継続7地点がともに前年比+6.4%であり、路線価とは調査年・調査種別が異なるものの、それぞれの調査内では平均と地点実態が整合しています。

エリアの動き

西宮市周辺では、宝塚市の「ゆずり葉台地区地区計画」と「仁川月見ガ丘地区地区計画」、伊丹市の「瑞穂・瑞ケ丘・瑞原地区」が決定されています。いずれも西宮市内ではなく隣接地域に関する都市計画であり、決定時期は特定されていません。西宮市の路線価との直接的な因果関係を示す情報ではないため、周辺自治体における土地利用上の動きとして位置づけられます。

• 路線価は毎年1月1日時点、地価調査は毎年7月1日時点の価格であり、異なる調査種別の価格や前年比は直接比較していません。
• 町丁目・駅別の2025年集計は、2026年路線価とは調査年が異なる参考情報です。
• 標準地の価格は当該地点の評価であり、町丁目全体の取引相場を示すものではありません。
• 地点数が少ない町丁目、工業地、地価調査の商業地については、集計値の一般化に注意が必要です。
• 地区計画については決定の事実と所在自治体のみを記載し、地価への影響は判断していません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。