摂陽小学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

2026年伊丹市路線価の上昇基調と駅距離で分かれる相場構造

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の伊丹市平均は、住宅地が53.6万円/坪、商業地が80.0万円/坪、工業地が35.6万円/坪です。前年比は住宅地が前年比+3.6%、商業地が参考値で前年比+4.3%となり、駅に近い商業地や利便性の高い住宅地が高い価格帯を形成しています。一方、駅から距離のある住宅地や郊外側の路線商業地は相対的に低い水準です。継続地点との実態検証では住宅地と商業地の平均変動率が一致しており、市平均は地点の動きをおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年路線価の用途別平均は、住宅地34地点が53.6万円/坪、商業地8地点が80.0万円/坪、工業地4地点が35.6万円/坪です。商業地の平均は住宅地より26.4万円/坪高く、駅前商業地を含む用途構成の違いが価格差として表れています。商業地の数値は地点数が限られるため参考値です。

住宅地の前年比分布は中央値が前年比+3.7%、中央50%が前年比+3.3%から前年比+3.9%に収まり、ばらつきは小さい状態です。市内全体では価格水準に立地差がある一方、住宅地の変動率は比較的そろっています。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、路線価の市平均は住宅地が前年比+3.6%、商業地が参考値で前年比+4.3%です。住宅地より商業地の上昇率が0.8ポイント高く、用途別では商業地の変化がやや大きくなっています。

2026年路線価で上昇率が大きい地点は、伊丹1丁目246番11が97.8万円/坪、前年比+5.4%、中央4丁目18番が85.1万円/坪、前年比+5.3%、伊丹3丁目528番1が90.7万円/坪、前年比+5.2%で、いずれも商業地です。これらの前年比は参考値ですが、伊丹や中央の商業地点で相対的に高い伸びが確認できます。

上昇率が小さい地点は、桑津2丁目427番1が31.8万円/坪、前年比+1.7%、鴻池2丁目10番が47.8万円/坪、参考値で前年比+2.2%、松ケ丘2丁目23番が48.6万円/坪、前年比+2.7%です。いずれも価格は上昇しているため、下落ではなく地点間で上昇幅に差があると解釈できます。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、西台3丁目526番12が91.2万円/坪、前年比+4.6%であるのに対し、桑津2丁目427番1は31.8万円/坪、前年比+1.7%です。前者は阪急伊丹から約5分の共同住宅が多い地域、後者は伊丹駅から約17分の小規模住宅地であり、駅距離と周辺の建物利用の違いが価格水準の差に対応しています。

2026年路線価の商業地では、中央1丁目45番が156万円/坪、参考値で前年比+4.9%である一方、荒牧7丁目143番は43.9万円/坪、参考値で前年比+4.2%です。中央の駅前商業地と、荒牧の路線商業地では、駅への近さや容積率、商業利用の形態が異なり、それが価格帯の開きとして表れています。

町丁目別の参考集計では、2026年の商業地は中央が2地点で121万円/坪、伊丹が2地点で94.3万円/坪です。住宅地では西台が1地点で91.2万円/坪、梅ノ木が1地点で80.2万円/坪となっています。地点数が少ないため町丁目全体の相場とは断定できませんが、駅に近い中央・伊丹・西台・梅ノ木に高価格の標準地があることを示しています。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査の住宅地では、稲野町1丁目54番2が70.1万円/坪、前年比+3.4%、寺本5丁目411番が40.2万円/坪、前年比+3.3%です。同じ2025年地価調査の商業地では、行基町1丁目107番が70.9万円/坪、野間1丁目298番2が52.4万円/坪です。路線価とは調査年と調査種別が異なるため直接比較はできませんが、地価調査でも駅に近い住宅地と駅から距離のある既成住宅地の間に価格差があります。

2026年路線価の住宅地34地点を対象とした回帰統計では、徒歩時間に対する価格の弾性値は-1.17、決定係数は0.63です。徒歩時間が1%長くなると価格が統計上約+1.2%低くなる関係が示され、駅距離が住宅地価格の違いと比較的強く関連しています。ただし、これは統計的な関連であり、個別地点の因果関係を示すものではありません。

注目地点

2026年路線価の西台3丁目526番12は、西台にある中高層共同住宅が多い住宅地域です。阪急伊丹から約5分で、容積率400%の土地利用が可能な駅近住宅地という文脈があり、91.2万円/坪は市の住宅地平均53.6万円/坪を大きく上回ります。前年比+4.6%で、利便性と共同住宅中心の土地利用が市内での高い相対位置に対応しています。

2026年路線価の桑津2丁目427番1は、桑津の小規模一般住宅が建ち並ぶ地域にあります。伊丹駅から約17分で、容積率200%の低中密度な住宅地であることから、駅近の共同住宅地域とは性格が異なります。31.8万円/坪、前年比+1.7%であり、市の住宅地平均を下回る価格水準は、駅距離と小規模戸建住宅中心の街並みに対応しています。

2026年路線価の中央1丁目45番は、阪急伊丹から約1分の駅前に位置し、中層の店舗ビルなどが建ち並ぶ商業地域です。幅員20mの道路に面し、容積率600%という高密度な商業利用の条件を備えています。156万円/坪、参考値で前年比+4.9%となり、市の商業地平均80.0万円/坪を大きく上回るのは、駅前立地と商業集積、高い利用強度が重なるためと解釈できます。

2026年路線価の荒牧7丁目143番は、荒牧にある中規模小売店舗などが建ち並ぶ路線商業地域です。山本駅から約14分で、駅前型ではなく幅員12mの道路沿いに商業利用が展開しています。43.9万円/坪、参考値で前年比+4.2%と市の商業地平均を下回っており、駅前商業地との価格差は、郊外側の路線商業という立地特性と整合します。

2026年路線価の伊丹1丁目246番11は、伊丹に位置し、店舗兼共同住宅などが多い駅近商業地域です。伊丹駅から約3分で、幅員16mの道路と容積率400%を備え、商業と居住が重なる土地利用となっています。97.8万円/坪、参考値で前年比+5.4%であり、市の商業地平均を上回る価格水準と相対的に高い上昇率は、駅への近さと複合的な建物利用が特徴の地点で確認された動きです。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地は、市平均の前年比が前年比+3.6%で、前年から継続する34地点の前年比も前年比+3.6%です。34地点すべてが上昇し、中央値は前年比+3.7%、中央50%は前年比+3.3%から前年比+3.9%に収まっています。平均と継続地点の変動率に差がなく、地点の入替による影響も0.0ポイントであるため、住宅地平均は地点実態をよく反映しています。

商業地は、市平均と継続8地点の前年比がともに参考値で前年比+4.3%です。8地点すべてが上昇し、中央値は前年比+4.6%となっています。地点数は住宅地より少ないものの、平均と継続地点が一致しているため、集計対象内の動きとは整合しています。

工業地は4地点すべてが上昇し、継続地点の前年比は前年比+7.2%、中央値は前年比+7.5%です。平均価格は35.6万円/坪ですが、平均の前年比が示されていないため、変化の実態は地点分布で確認するのが適切です。

以上から、住宅地と商業地の市平均は継続地点の動きを代表しており、平均値だけが地点実態から乖離している状況ではありません。ただし、西台3丁目526番12と桑津2丁目427番1、中央1丁目45番と荒牧7丁目143番のように価格水準には大きな立地差があるため、平均価格と個別地点の価格は分けて捉える必要があります。

• 商業地の平均価格と前年比、ならびに一部商業地点の前年比は地点数が限られるため参考値です。
• 標準地の価格は当該地点の路線価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 町丁目別・駅別の集計は地点数が少ない場合があるため参考値です。
• 2025年地価調査の数値は調査年と調査種別が異なる参考比較であり、2026年路線価とは直接比較していません。
• 価格と前年比は国土交通省の地価公示・都道府県地価調査に基づきます。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。