相生小学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

相生市の2026年路線価と駅近・郊外の価格差

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の相生市平均は、住宅地10.6万円/坪、商業地15.9万円/坪、工業地6.4万円/坪です。住宅地は前年比-0.0%の参考値で、継続7地点の前年比+0.0%とほぼ一致しており、市平均は地点の実態をおおむね反映しています。一方、個別地点では相生駅に近い大石町が19.6万円/坪、駅から離れた矢野町二木字出口が2.8万円/坪となり、交通条件や街並みに応じた価格差が明瞭です。商業地でも駅前の本郷町と既成商業地の旭で水準と変化に違いが見られます。

今年の相場概況

2026年路線価の用途別平均は、住宅地が8地点で10.6万円/坪、商業地が2地点で15.9万円/坪、工業地が1地点で6.4万円/坪です。商業地は住宅地より5.3万円/坪高く、駅前商業地域を含む地点構成が価格水準に表れています。

前年比を確認できる路線価地点の分布は、中央値が前年比-0.2%、第1四分位が前年比-0.8%、第3四分位が前年比+0.2%です。地点間の変動幅は比較的小さく、市全体では横ばい圏に集まりながら、立地ごとに上昇と下落が分かれる相場です。

前年比で見る変化

2025年と比べた2026年路線価の住宅地平均は前年比-0.0%の参考値です。個別地点の参考値では、大石町1098番外が19.6万円/坪、前年比+2.4%となった一方、赤坂1丁目323番は17.2万円/坪、前年比+0.2%、那波本町16番は13.2万円/坪、前年比+0.0%でした。上昇は一部の駅近住宅地で目立ち、市平均はほぼ横ばいです。

変化が小さい地点では、矢野町二木字出口77番が2.8万円/坪、前年比-0.9%、川原町2285番2が6.3万円/坪、前年比-0.8%、野瀬字家尻138番1外が3.1万円/坪、前年比-0.8%でした。いずれも参考値ですが、住宅地内でも駅近の大石町と郊外側の矢野町二木字出口、川原町、野瀬字家尻では変化の方向が異なります。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、駅に近い戸建住宅地域の大石町1098番外が前年比+2.4%、中規模住宅と共同住宅が見られる赤坂1丁目323番が前年比+0.2%でした。これに対し、農家住宅が建ち並ぶ矢野町二木字出口77番は前年比-0.9%、川原町2285番2と野瀬字家尻138番1外はともに前年比-0.8%です。住宅地の変化は一方向ではなく、相生駅への距離や住宅地域の性格によって分かれています。

2026年路線価の商業地では、駅前の本郷町2086番が22.4万円/坪、前年比+0.0%であるのに対し、既成商業地域の旭4丁目1364番22外は9.5万円/坪、前年比-2.5%です。同じ商業地でも、相生駅前の低層店舗・ホテルなどが見られる地域と、中小規模小売店舗が建ち並ぶ旭では価格水準と変化が異なります。工業地は1地点で6.4万円/坪、継続地点の前年比は+3.3%ですが、単独地点のため相生市の工業地全体を示す値としては参考的に捉える必要があります。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地3地点の平均が12.4万円/坪、商業地2地点の平均が15.7万円/坪でした。2024年から継続する確認可能地点は、住宅地1地点が前年比+0.0%、商業地2地点も前年比+0.0%であり、この調査種別では横ばいでした。

2026年路線価8地点を用いた回帰では、駅までの徒歩時間と価格の関係を示す決定係数が0.857、徒歩時間に対する価格の弾力性が-2.3です。徒歩時間が長い地点ほど価格が低い強い関連が確認され、相生市内の価格差を読むうえで駅距離が重要な指標になっています。

注目地点

2026年路線価の大石町1098番外は、相生駅から約4分の大石町にあり、戸建住宅を主とする駅近の住宅地域です。19.6万円/坪、前年比+2.4%という水準は、2026年の相生駅圏住宅地7地点の参考平均10.9万円/坪を上回ります。駅への近さに加え、戸建住宅地としてのまとまりが、相生市内で相対的に高い価格帯となる立地上の特徴です。

2026年路線価の矢野町二木字出口77番は、相生駅から約84分の郊外側に位置し、農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域です。2.8万円/坪、前年比-0.9%の参考値で、駅近住宅地とは価格帯が大きく異なります。駅からの距離に加え、農家住宅を中心とする地域構成や幅3mの市道に面する環境が、低い価格水準と対応しています。

2026年路線価の本郷町2086番は、相生駅から約2分の本郷町にあり、低層店舗やホテルなどが見られる駅前商業地域です。22.4万円/坪で、2026年の相生駅圏商業地2地点の参考平均15.9万円/坪を上回ります。駅前という位置づけに加え、幅16mの道路と容積率400%の商業地であることが、相生市内の商業地点として相対的に高い水準と整合します。

2026年路線価の旭4丁目1364番22外は、相生駅から約17分の旭にある、中小規模小売店舗が建ち並ぶ既成商業地域です。9.5万円/坪、前年比-2.5%で、駅前の本郷町2086番より低い価格帯です。同じ容積率400%の商業地でも、駅前商業地域ではなく駅から距離のある既成商業地域であることが、地点間の価格差を読み解くポイントです。

2026年路線価の山手1丁目205番外は、相生駅から約9分の山手にあり、中規模一般住宅が多い傾斜地の住宅地域です。14.0万円/坪、前年比+0.0%の参考値で、相生駅圏住宅地の参考平均10.9万円/坪を上回る一方、駅により近い大石町1098番外より低い水準です。徒歩圏に位置しながら傾斜地の住宅地という性格を持ち、駅近と郊外の中間的な価格帯を示しています。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地平均は前年比-0.0%の参考値で、同一地点を追った7地点の前年比は+0.0%、両者の差は-0.04ポイントです。継続地点の内訳は上昇2地点、横ばい2地点、下落3地点で、中央値は前年比+0.0%でした。平均と継続地点の変化がほぼ一致しているため、住宅地平均は地点の実態をおおむね反映しています。わずかな差は調査地点の構成変化・入替によるものです。

商業地は継続2地点のうち横ばい1地点、下落1地点で、前年比の中央値は-1.3%です。地点数は少ないものの、本郷町2086番の横ばいと旭4丁目1364番22外の下落という二極の動きが集計に表れています。工業地は継続1地点のみで前年比+3.3%となっており、実態検証は当該地点の動きを示す範囲に限られます。

以上から、住宅地の市平均は全体像を捉えていますが、19.6万円/坪の駅近住宅地から2.8万円/坪の郊外住宅地まで価格差があります。平均値だけでなく、駅距離と街並みを併せて確認することが、相生市の実態把握には必要です。

エリアの動き

相生市に隣接するたつの市では、「中播都市計画（播磨龍野企業団地）地区計画」と「中播都市計画（土師・南山地区）地区計画」が決定されています。いずれも相生市内ではなく、たつの市を対象とする地区計画であり、決定時期は示されていません。相生市周辺の都市計画上の動きとして位置づけられますが、相生市の路線価との因果関係は確認できません。

• 住宅地の平均前年比と一部地点の前年比は参考値として示しています。
• 町丁目別・駅別の平均は地点数が少ないため、地域全体の相場ではなく参考集計です。
• 標準地の価格は当該地点の路線価であり、町丁目全体の取引価格を示すものではありません。
• 2025年地価調査の数値は調査年と調査種別が異なるため、2026年路線価とは直接比較していません。
• 価格は万円/坪に換算した表示です。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。