氷丘小学校 周辺 土地相場・坪単価（公示地価）

加古川市の2026年公示地価、駅前商業地と郊外住宅地に表れた価格差

加古川市の2026年公示地価は、住宅地平均が23.7万円/坪、商業地平均が55.1万円/坪で、前年比はそれぞれ+1.0%、+3.2%です。加古川駅前の商業地が119.0万円/坪となる一方、駅から離れた住宅地には5万円/坪前後の地点もあり、立地による差が明確です。実態検証では、住宅地・商業地とも市平均と継続地点の動きが整合しており、平均値は全体の方向をおおむね反映しています。ただし、住宅地は上昇・横ばい・下落が混在しているため、個別エリアの確認が欠かせません。

今年の相場概況

2026年公示地価の用途別平均は、住宅地が21地点で23.7万円/坪、商業地が10地点で55.1万円/坪、工業地が2地点で15.2万円/坪です。商業地は住宅地の2倍を超える水準で、駅前商業地域や路線商業地域を含む地点構成が用途間の価格差として表れています。工業地は2地点のみのため参考値です。

前年比の地点分布は中央値が+0.6%、第1四分位が0.0%、第3四分位が+2.5%で、中央50%の幅は2.5ポイントです。市内全体が一様に動いているのではなく、横ばいに近い地点から数%上昇する地点まで一定の幅がある相場です。

前年比で見る変化

2025年と比べた2026年公示地価の市平均は、住宅地が前年比+1.0%、商業地が前年比+3.2%です。商業地では、平岡町西谷字南割206番2が32.5万円/坪、前年比+4.6%、野口町野口字駅ノ池119番5外が43.6万円/坪、前年比+4.5%、別府町朝日町14番が64.5万円/坪、前年比+4.1%となり、住宅地平均を上回る変化が路線商業地などで確認できます。

住宅地では、2026年公示地価の志方町細工所字中ノ垣内446番1が5.1万円/坪、前年比-1.3%、志方町志方町字八反田1166番6が8.7万円/坪、前年比-0.8%、八幡町船町字西開キ192番2が5.5万円/坪、前年比-0.6%です。市平均が上昇する一方、郊外側の一部住宅地では下落も残っており、用途と立地で方向が分かれています。

別調査として、2024年と比べた2025年地価調査では住宅地平均が25.1万円/坪、前年比+0.6%です。2025年地価調査の平岡町新在家字鶴池ノ内1192番118と加古川町溝之口字九之坪261番9はいずれも前年比+1.9%である一方、西神吉町宮前字管弦所153番1は前年比-0.8%でした。公示地価とは調査時点と地点構成が異なるため、独立した参考比較です。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地では、加古川駅から約11分で一般住宅と低層共同住宅が並ぶ加古川町粟津字中在家731番4が43.6万円/坪、前年比+3.0%です。一方、宝殿駅から約83分で一般住宅と農家住宅が混在する志方町細工所字中ノ垣内446番1は5.1万円/坪、前年比-1.3%です。同じ住宅地でも、駅との距離や市街地型・農家住宅混在型という地域特性によって価格水準と変化に差があります。

商業地では、2026年公示地価の加古川町篠原町字三ツ升23番1が119.0万円/坪、前年比+2.5%であるのに対し、尾上町今福字梅ケ坪36番2外は29.8万円/坪、前年比+3.7%です。前者は加古川駅前の中層店舗ビルが並ぶ商業地域、後者は国道沿いに店舗や営業所が並ぶ路線商業地域です。価格水準は駅前型が高い一方、前年比は路線商業地でも市平均を上回る地点が見られます。

2025年地価調査でも、同じ調査種別内ではＪＲ加古川から約7分の区画整然とした住宅地である加古川町溝之口字九之坪261番9が52.9万円/坪、ＪＲ宝殿から約38分の既成住宅地である西神吉町宮前字管弦所153番1が8.7万円/坪です。商業地も、ＪＲ加古川から約3分の駅前商業地域である加古川町溝之口字九之坪297番外が85.3万円/坪、山陽電鉄尾上の松から約1分の低層店舗中心の商業地域である尾上町旭1丁目38番1が22.7万円/坪で、駅への近さだけでなく商業集積の形態にも価格差が表れています。

2026年公示地価の21地点を用いた回帰では、駅までの徒歩時間に対する価格の弾力性が-2.1、決定係数が0.385で、勾配は緩やかです。徒歩時間が長い地点ほど価格が低い傾向は確認できますが、説明力は限定的であり、用途や街並みなど駅距離以外の条件も価格差に関係していると解釈できます。

注目地点

2026年公示地価の加古川町粟津字中在家731番4は、一般住宅と低層共同住宅が並ぶ住宅地域にあり、加古川駅から約11分です。43.6万円/坪、前年比+3.0%という水準は、駅前商業地ほどの集積ではないものの、市の住宅地平均23.7万円/坪を上回ります。駅から徒歩圏にあることと、住宅用途がまとまった街並みが、市内住宅地での相対的な高さを理解する手掛かりになります。

2026年公示地価の志方町細工所字中ノ垣内446番1は、中規模一般住宅と農家住宅が混在し、宝殿駅から約83分の郊外側に位置します。5.1万円/坪、前年比-1.3%であり、駅徒歩圏の住宅地とは距離条件と周辺の土地利用が大きく異なります。市の住宅地平均を大幅に下回る価格は、農家住宅を含む低密度な地域構成と駅からの距離感を反映した地点特性として捉えられます。

2026年公示地価の加古川町篠原町字三ツ升23番1は、加古川駅から約1分の駅前で、中層店舗ビルなどが並ぶ商業地域です。119.0万円/坪、前年比+2.5%で、同駅周辺の2026年商業地参考集計75.9万円/坪を上回ります。容積率400%の駅前型商業地であることから、路線沿いの低層店舗中心の地点よりも高密度な土地利用が可能で、市内商業地の中でも高い価格水準になっています。

2026年公示地価の尾上町今福字梅ケ坪36番2外は、尾上の松駅から約12分で、国道沿いに各種店舗や営業所が並ぶ路線商業地域です。29.8万円/坪、前年比+3.7%で、駅前型の加古川町篠原町字三ツ升23番1より価格は低いものの、市の商業地平均を上回る前年比です。幅員40mの国道に面する沿道型の立地であり、駅前商業地とは異なる商業機能を持つ地点です。

2026年公示地価の平岡町西谷字南割206番2は、東加古川駅から約12分の国道沿いにあり、中小規模の店舗が多い路線商業地域です。32.5万円/坪、前年比+4.6%で、同駅周辺の2026年商業地参考集計45.7万円/坪より価格水準は低い一方、前年比は市の商業地平均+3.2%を上回ります。駅前の高密度商業地ではなく、沿道型の店舗集積に位置する点が、価格水準と変化率を分けて見るうえで重要です。

区平均は実態を反映しているか

2026年公示地価の住宅地平均は前年比+1.0%で、同じ地点を追った20地点の前年比は+0.9%です。差は約0.1ポイントにとどまり、市平均と継続地点の動きは整合しています。21地点の内訳は上昇10地点、横ばい6地点、下落4地点で、中央値は+0.3%です。平均は住宅地全体の緩やかな上昇を示していますが、地点ごとの方向が分かれているため、すべての住宅地が同程度に上昇したことを意味しません。

商業地は、市平均と継続10地点の前年比がともに+3.2%で、中央値も+3.2%です。10地点すべてが上昇しており、変化のばらつきも小さいため、市平均は商業地の地点実態を比較的よく表しています。

工業地は継続2地点がいずれも上昇し、前年比の中央値は+4.2%です。ただし地点数が2地点に限られるため、市内工業地全般を代表する値ではなく参考値として見る必要があります。以上から、住宅地と商業地の市平均は方向性をおおむね反映していますが、住宅地では駅徒歩圏と郊外側の差を個別に確認することが重要です。

エリアの動き

加古川市では、水足戸ヶ池周辺地区について設定年月日R3.3.31、市告示第90号の地区計画が決定されています。また、東加古川駅北第1地区は設定年月日H17.4.28、市告示第120号で、東加古川駅の北側を名称に含む地区計画です。加古川東工業団地についても、設定年月日H24.4.20、市告示第121号の地区計画が決定されています。

これらは住宅・駅周辺・工業団地という異なる空間を対象とする都市計画上の事実です。ただし、地点との正確な位置関係や地価への寄与は示されていないため、個別の価格変化の原因とは結び付けずに確認する必要があります。

• 価格は各調査地点の公示地価または地価調査を坪単価に換算したもので、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2026年公示地価と2025年地価調査は調査時点と地点構成が異なるため、両者の価格を直接比較していません。
• 駅別・町丁目別で地点数が少ない集計は参考値として扱っています。
• 前年比は同じ調査種別の前年値と比較し、小数第1位に丸めています。
• 地区計画の設定年月日は入力資料の元号表記に基づいています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。