西谷小学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

駅前商業地と郊外住宅地の差が鮮明な2026年宝塚市路線価

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の宝塚市平均は、住宅地が43.5万円/坪、商業地が82.2万円/坪、工業地が35.6万円/坪です。住宅地は前年比+2.5%、商業地は参考値ながら前年比+3.8%となり、駅前の商業地や複合的な土地利用が見られる住宅地で相対的に高い水準です。一方、農家住宅が中心の郊外側には低価格の地点もあります。継続地点との照合では住宅地、商業地とも市平均の前年比と一致しており、平均は地点の実態をおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年路線価の用途別平均は、住宅地47地点が43.5万円/坪、商業地8地点が82.2万円/坪、工業地2地点が35.6万円/坪です。商業地は住宅地の約2倍の水準にあり、駅前や幹線道路沿いを含む土地利用の違いが価格差として表れています。商業地の平均価格と前年比は地点数が8地点のため参考値として見る必要があります。

前年比の分布は中央値が前年比+2.6%で、中央50%は前年比+1.9%から+3.4%に収まっています。ばらつきは比較的小さく、市内の多くの継続地点が緩やかな上昇帯に集まる一方、駅前商業地や郊外住宅地ではこの範囲を外れる地点も見られます。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけた路線価の市平均は、住宅地が前年比+2.5%、商業地が参考値で前年比+3.8%です。個別地点では、2026年路線価の逆瀬川1丁目40番2外が137万円/坪、前年比+5.2%、栄町2丁目1番8が144万円/坪、前年比+5.0%、南口2丁目438番2が80.6万円/坪、前年比+4.9%でした。いずれも商業地の参考値ですが、市平均より高い上昇率です。

上昇率が小さい地点では、2026年路線価の大原野字森谷29番12外が3.8万円/坪、前年比-1.4%でした。仁川高丸3丁目9番28と長尾台2丁目5番420はいずれも前年比+0.0%です。駅前商業地の上昇と、郊外側を含む一部住宅地の横ばい・下落が併存しています。

地価調査では、2024年から2025年にかけた住宅地平均が46.2万円/坪、前年比+2.0%です。2025年地価調査の南口1丁目333番は72.2万円/坪、前年比+3.7%、安倉中6丁目43番1は38.9万円/坪、前年比+3.4%でした。一方、玉瀬字西古野1番17外は3.8万円/坪、前年比-0.7%です。路線価とは調査年と調査種別が異なるため、別系列の参考情報として捉える必要があります。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、湯本町32番1が92.3万円/坪である一方、大原野字森谷29番12外は3.8万円/坪です。前者は阪急宝塚から約5分で、高層共同住宅、店舗、ホテルなどが混在する湯本町の地域です。後者は武田尾駅から約88分で、農家住宅の中に店舗などが見られる大原野字森谷の地域です。同じ住宅地でも、駅との距離と周辺の土地利用が価格水準の大きな違いとして表れています。

2026年路線価の商業地では、栄町2丁目1番8が144万円/坪、安倉中5丁目11番1が43.4万円/坪です。栄町は中高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ駅近の商業地域であるのに対し、安倉中は低層店舗が並ぶ国道沿いの路線商業地域です。駅前型と沿道型という商業立地の違いに加え、容積率も前者が500%、後者が200%であり、利用の集約度に差があります。

2025年地価調査の住宅地では、雲雀丘2丁目52番が75.1万円/坪、玉瀬字西古野1番17外が3.8万円/坪です。前者は阪急雲雀丘花屋敷に近く共同住宅や店舗ビルが見られる地域、後者はＪＲ武田尾から距離のある農家住宅主体の地域です。同じ2025年地価調査の商業地では、国道沿いの武庫川町170番20が96.6万円/坪、低層店舗が並ぶ大吹町13番2が59.8万円/坪となっており、沿道商業地の中でも道路条件や土地利用の集積度によって価格帯が異なります。

2026年路線価の住宅地47地点を対象とした回帰分析では、駅までの徒歩時間と価格の関係を示す決定係数が0.655、徒歩時間に対する価格の弾力性が-3.03です。統計上は徒歩時間が長い地点ほど価格が低い強い勾配が確認され、駅距離が市内の住宅地価格を分ける重要な要素であることを示しています。

注目地点

2026年路線価の湯本町32番1は、阪急宝塚から約5分の湯本町にあり、92.3万円/坪、前年比+4.9%です。高層共同住宅だけでなく店舗やホテルも混在するため、一般住宅中心の住宅地とは土地利用の性格が異なります。駅に近く、住宅機能と商業・宿泊機能が重なる立地であることが、市の住宅地平均43.5万円/坪を大きく上回る価格水準の背景として読み取れます。

2026年路線価の大原野字森谷29番12外は、武田尾駅から約88分の大原野字森谷にあり、3.8万円/坪、前年比-1.4%です。農家住宅の中に店舗などが見られる地域で、駅前型の市街地とは街並みが大きく異なります。駅からの距離に加え、低密度な土地利用を前提とする地域であることが、住宅地平均を大きく下回る価格水準と対応しています。

2026年路線価の栄町2丁目1番8は、阪急宝塚から約2分の栄町にあり、144万円/坪、前年比+5.0%です。中高層の店舗兼事務所ビルが建ち並び、容積率500%の高密度な商業利用が可能な駅前側の地点です。駅への近さと商業機能の集積が重なるため、市の商業地平均82.2万円/坪より高い水準となっています。前年比は参考値として見る必要があります。

2026年路線価の安倉中5丁目11番1は、中山寺駅から約25分の安倉中にあり、43.4万円/坪、前年比+3.0%です。幅員28mの国道沿いに低層店舗が並ぶ路線商業地域で、駅前の中高層商業地とは異なり、自動車交通を意識した沿道型の街並みです。この立地特性から商業地ではあるものの、駅前型の栄町2丁目1番8より低い価格帯に位置しています。価格と前年比は参考値です。

2026年路線価の逆瀬川1丁目40番2外は、逆瀬川駅から約1分の逆瀬川にあり、137万円/坪、前年比+5.2%です。中高層の店舗ビルが建ち並ぶ駅前商業地域で、容積率500%という集約度の高い土地利用が特徴です。駅直近の商業立地であることが、市の商業地平均を上回る価格水準と対応しています。前年比は参考値ですが、2026年路線価の掲載地点では高い伸びを示しています。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地は、市平均が前年比+2.5%、前年から継続する47地点も前年比+2.5%で、差はありません。内訳は上昇43地点、横ばい3地点、下落1地点で、中央値も前年比+2.6%です。平均値と地点分布の中心が近く、住宅地平均は一部地点だけに偏らず、市内の継続地点の実態をおおむね反映しています。

商業地は、市平均と継続8地点がともに前年比+3.8%で、8地点すべてが上昇しています。中央値も前年比+3.8%であり、平均と分布の中心は整合しています。ただし地点数が8地点のため、市全体の商業地を代表する値としては参考値です。工業地は2地点とも上昇し、継続地点の前年比と中央値はいずれも+5.0%ですが、地点数が少ないため分布の確認にとどめるのが適切です。

2025年地価調査でも、住宅地平均と継続14地点はいずれも前年比+2.0%です。上昇12地点、横ばい1地点、下落1地点で、中央値は前年比+2.3%となっています。商業地は3地点すべてが上昇し、継続地点は前年比+4.1%、中央値は前年比+4.0%です。路線価とは別系列ですが、こちらも平均または分布の中心と個別地点の動きに大きな乖離は見られません。

エリアの動き

宝塚市では、「新寿楽荘・武庫山南地区地区計画」「中山桜台7丁目地区地区計画」「中山桜台1丁目地区地区計画」が決定済みです。名称から、市南西側の寿楽荘・武庫山周辺と、中山桜台の複数地区を対象とする都市計画上の動きとして確認できます。

これらは駅前商業地だけでなく住宅地側にも地区単位の計画が存在することを示しています。ただし、各計画と今回の個別地点の価格変化を直接結び付ける数値は示されていないため、地価への因果関係には踏み込みません。

• 商業地の2026年路線価平均と各地点の前年比は、地点数が8地点のため参考値です。
• 2025年地価調査は2026年路線価と調査年・調査種別が異なる参考情報です。
• 標準地の価格は当該地点の路線価または地価調査価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 駅別・町丁目別の集計は地点数が少ない場合があるため、周辺相場を断定する値ではありません。
• 地区計画については決定済みであることを示しており、地価への影響や将来動向を示すものではありません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。