緑が丘東小学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

2026年三木市路線価の相場と地点別の二極性

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の三木市平均は、住宅地が7.8万円/坪、商業地が17.0万円/坪です。住宅地の前年比は参考値で+0.4%ですが、継続8地点の中央値は前年比-0.6%で、上昇3地点に対して下落5地点となりました。一方、商業地は4地点中3地点が上昇、1地点が横ばいです。末広や志染町青山の比較的高い地点と、吉川町など郊外側の地点との差が大きく、市平均だけでは住宅地の実態を十分に捉えにくい構成です。

今年の相場概況

2026年路線価の三木市平均は、住宅地8地点が7.8万円/坪、商業地4地点が17.0万円/坪です。商業地は住宅地の2倍を超える水準で、三木駅周辺の路線商業地などが含まれる用途と、郊外部まで広がる住宅地では価格帯が大きく異なります。

住宅地の前年比分布は、中央値が前年比-0.6%、第1四分位が前年比-0.7%、第3四分位が前年比+1.8%で、ばらつきは中程度です。市平均は参考値で前年比+0.4%ですが、地点の中央では小幅な下落となっており、上昇地点と下落地点が併存する相場です。商業地は地点数が4地点に限られるものの、継続地点の中央値が前年比+1.9%となっています。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけた路線価では、住宅地8地点の市平均が前年比+0.4%でした。上昇率が比較的大きい地点は、2026年路線価の志染町青山3丁目6番13が14.7万円/坪、前年比+2.9%、志染町西自由が丘1丁目757番が11.2万円/坪、前年比+1.9%、末広1丁目217番5が15.0万円/坪、前年比+1.4%です。いずれも参考値ですが、区画の整った住宅地や駅に近い住宅地で上昇が確認できます。

これに対し、2026年路線価の吉川町前田字上馬場1014番1は3.0万円/坪、前年比-0.9%、志染町吉田字北垣内951番は3.8万円/坪、前年比-0.7%、志染町広野4丁目335番は3.8万円/坪、前年比-0.7%です。参考値ではあるものの、既成住宅地域や農家住宅を含む地域では小幅な下落が見られ、市内の立地差が前年比にも表れています。

商業地は市平均の前年比が示されていませんが、2026年路線価の継続4地点では3地点が上昇し、1地点が横ばいでした。中央値は前年比+1.9%であり、住宅地よりも上昇方向がそろった地点構成です。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、区画整然とした志染町青山の志染町青山3丁目6番13が前年比+2.9%、志染町西自由が丘の志染町西自由が丘1丁目757番が前年比+1.9%、住宅と事業所が混在する末広の末広1丁目217番5が前年比+1.4%でした。一方、吉川町前田字上馬場の吉川町前田字上馬場1014番1は前年比-0.9%、農家住宅等が建ち並ぶ志染町吉田字北垣内の志染町吉田字北垣内951番は前年比-0.7%です。整った住宅地や駅に近い市街地側と、郊外の既成住宅地域や農家住宅地域で異なる動きが確認できます。

同じ2026年路線価の商業地では、末広が21.4万円/坪、大村字高柳が18.4万円/坪、志染町広野が18.2万円/坪です。各町丁目とも1地点のみの参考値ですが、店舗や営業所が並ぶ路線商業地では16.0万円/坪台となる一方、吉川町大沢字大整の低層店舗等が見られる路線商業地は9.9万円/坪です。商業地でも、駅周辺の市街地と郊外側の路線沿いで価格帯が分かれています。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査の住宅地10地点は平均前年比-0.1%で、上昇2地点、横ばい2地点、下落6地点でした。商業地は2地点中、前年比を確認できる1地点が上昇し、工業地は1地点が前年比+4.0%でした。路線価とは調査時点と地点構成が異なりますが、住宅地の弱含みと、商業地・工業地の一部地点の上昇が併存していました。

2025年地価調査の住宅地10地点では、駅までの徒歩時間に対する価格の弾力性が-0.75、決定係数が0.683です。徒歩時間が1%長い地点ほど価格が+0.8%低い関係が統計上示されており、同調査の地点群では駅距離と価格水準の関連が比較的明瞭です。ただし、これは地点間の相関であり、個別価格の因果関係を示すものではありません。

注目地点

2026年路線価の末広1丁目217番5は、一般住宅に加えて事業所も見られる末広の住宅地域にあります。三木駅から約4分で、同駅周辺の2026年路線価の住宅地平均10.8万円/坪を上回る15.0万円/坪です。駅に近く、純粋な郊外住宅地とは異なる複合的な土地利用が、三木市の住宅地平均7.8万円/坪より高い位置づけと整合します。前年比+1.4%は参考値であり、当該地点の変化として捉える必要があります。

2026年路線価の吉川町前田字上馬場1014番1は、中規模一般住宅が見られる既成住宅地域です。三田駅から約163分という郊外側の立地で、価格は3.0万円/坪、前年比-0.9%です。駅徒歩圏の住宅地とは立地条件が異なり、市平均より低い価格水準には、市街地からの距離感と既成住宅地域という周辺文脈が表れています。

2026年路線価の末広2丁目277番1外は、店舗や営業所等が建ち並ぶ末広の路線商業地域です。三木駅から約3分に位置し、同駅周辺の2026年路線価の商業地参考平均と同じ21.4万円/坪となっています。駅への近さに加えて、県道沿いに商業用途が連続する街並みであることが、三木市の商業地平均17.0万円/坪を上回る価格帯と対応しています。

2026年路線価の吉川町大沢字大整184番9は、低層の飲食店や郵便局等が見られる吉川町大沢字大整の路線商業地域です。最寄りの三田駅から約163分で、駅前型ではなく郊外の県道沿いに形成された商業地という性格を持ちます。9.9万円/坪という価格は三木市の商業地平均を下回り、末広の駅近路線商業地とは商業集積と交通条件の異なる地点です。

2026年路線価の志染町青山3丁目6番13は、中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした志染町青山の住宅地域です。緑が丘駅から約30分で駅前ではありませんが、低層住宅地として整えられた街並みを持ち、14.7万円/坪と市の住宅地平均を上回ります。前年比+2.9%は参考値ながら、2026年路線価の住宅地では比較的大きな上昇です。三木市の住宅地平均7.8万円/坪は兵庫県平均39.9万円/坪を下回りますが、当該地点は市内では高い側に位置します。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地は、市平均が前年比+0.4%、同じ8地点の継続地点平均も前年比+0.4%で一致しています。しかし、地点中央値は前年比-0.6%で、上昇3地点に対して下落5地点です。平均値同士は整合していても、過半の地点が下落しているため、市平均のプラスだけでは典型的な地点の動きを代表していません。

この違いは調査地点の入替によるものではなく、同じ継続地点の中で上昇率と価格水準に幅があることを示します。前年比の第1四分位は-0.7%、第3四分位は+1.8%であり、志染町青山3丁目6番13のような上昇地点と、吉川町前田字上馬場1014番1のような下落地点を市平均が一つにまとめています。住宅地の実態を見るには、平均とともに中央値や地点別の分布を確認する必要があります。

商業地は継続4地点のうち上昇3地点、横ばい1地点で、中央値は前年比+1.9%、継続地点平均は前年比+1.7%です。方向性はおおむねそろっていますが、4地点のみの集計であり、市内すべての商業地を代表するものではありません。したがって、住宅地の市平均は実態を捉えにくく、商業地は上昇方向を示すものの限定的な地点集計として読むのが適切です。

エリアの動き

三木市では、「三木中央線周辺地区地区計画」「西自由が丘2丁目地区地区計画」「ひょうご情報公園都市第1工区地区計画」が決定済みです。このうち西自由が丘2丁目の計画は、2026年路線価で住宅地点が確認できる志染町西自由が丘と同じ西自由が丘の名称を含みます。

各計画の確認範囲は三木市内ですが、個別の標準地との位置関係や地価への寄与は示されていません。このため、地区計画が存在するという事実とエリア名の対応にとどめ、地価変動の原因とは結び付けません。

• 2026年の数値は路線価、2025年の参考比較は地価調査であり、調査時点と地点構成が異なります。
• 住宅地の市平均前年比と各公示地点の前年比は、地点数が少ないため参考値として扱います。
• 町丁目別・駅別の平均には1地点または少数地点の集計が含まれ、町丁目や駅勢圏全体の相場を示すものではありません。
• 各標準地の価格は当該地点の路線価であり、周辺一帯の取引価格を直接示すものではありません。
• 兵庫県平均との比較は住宅地同士の価格水準に限定しています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。