牧の台小学校 周辺 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

2026年川西市固定資産税評価額の相場構造と注目地点

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年の川西市固定資産税評価額は、住宅地平均が22.1万円/坪、商業地平均が68.5万円/坪、工業地平均が23.9万円/坪です。前年比は住宅地が+2.2%、商業地が参考値で+4.2%となり、駅前商業地域から農家住宅の多い地域まで、立地による価格差が鮮明です。住宅地では水明台2丁目2番31が前年比+5.8%となる一方、笹部3丁目284番外は前年比-1.7%でした。実態検証では、住宅地と商業地の平均変動率がおおむね継続地点の動きと整合しています。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の用途別平均は、住宅地が31地点で22.1万円/坪、商業地が5地点で68.5万円/坪、工業地が2地点で23.9万円/坪です。商業地は地点数が限られる参考値ですが、住宅地の約3.1倍の水準であり、駅前商業地域を含む用途構成の違いが価格差に表れています。

住宅地を中心とする前年比の分布は、中央値が+2.5%、第1四分位が+1.1%、第3四分位が+3.5%で、四分位範囲は2.4ポイントです。中心的な地点群は上昇している一方、地域によって変動方向や上昇幅に差がある相場です。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、固定資産税評価額の住宅地平均は前年比+2.2%、商業地平均は参考値で前年比+4.2%です。住宅地より商業地の上昇率が高く、用途によって変化の強さが異なります。

2026年固定資産税評価額で上昇率が大きい地点は、水明台2丁目2番31の15.1万円/坪・前年比+5.8%、大和東3丁目9番14の16.2万円/坪・前年比+5.7%です。商業地では小花1丁目217番2と中央町143番1外がともに前年比+5.2%ですが、いずれも少数地点に基づく参考値です。

一方、2026年固定資産税評価額では笹部3丁目284番外と緑が丘1丁目207番がともに4.1万円/坪・前年比-1.7%、鼓が滝2丁目11番41が11.8万円/坪・前年比-1.4%でした。市平均が上昇するなかでも、農家住宅や農地を含む地域、郊外側の住宅地では異なる動きが見られます。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の住宅地では、花屋敷2丁目91番13が58.5万円/坪・前年比+4.0%であるのに対し、笹部3丁目284番外は4.1万円/坪・前年比-1.7%です。花屋敷は駅に近い一般住宅地域、笹部は農家住宅が多い既成住宅地域であり、同じ住宅用途でも街並みと地域区分の違いが大きな価格差として表れています。

同じ2026年固定資産税評価額の商業地でも、中央町143番1外は156万円/坪・前年比+5.2%、水明台1丁目1番163は19.7万円/坪・前年比+2.9%です。前者は川西能勢口駅前で店舗・事務所ビルが建ち並ぶ地域、後者は平野駅から約23分の低層店舗や店舗併用住宅が見られる地域であり、駅前集積型と住宅地内商業型の性格の違いが価格帯に対応しています。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地の花屋敷1丁目995番が55.3万円/坪、黒川字田中221番外が3.1万円/坪でした。同じ2025年地価調査の商業地では栄町736番7が87.2万円/坪、清和台西4丁目1番7外が20.9万円/坪です。駅に近い住宅地や店舗・事務所が連続する商業地域と、農地混在地域や住宅団地内の路線商業地域との間に、同じ調査種別内でも明確な水準差があります。

注目地点

2026年固定資産税評価額の花屋敷2丁目91番13は、花屋敷の小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域にあり、雲雀丘花屋敷駅から約3分です。58.5万円/坪は市の住宅地平均22.1万円/坪を大きく上回ります。駅に近い住宅地という位置づけに加え、周辺駅別集計も住宅地58.5万円/坪となっており、市内の住宅地では高価格帯を形成する立地です。

2026年固定資産税評価額の笹部3丁目284番外は、笹部にある中規模農家住宅が多い既成住宅地域で、笹部駅から約2分です。駅には近いものの、固定資産税評価額は4.1万円/坪で住宅地平均を大きく下回り、前年比も-1.7%です。幅員3mの市道に面する農家住宅主体の街並みからは、駅までの距離だけでなく、地域の土地利用や道路条件も価格水準を読むうえで重要であることが分かります。

2026年固定資産税評価額の中央町143番1外は、中央町の中規模店舗や事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域で、川西能勢口駅から約1分です。156万円/坪は商業地平均68.5万円/坪を上回り、前年比は参考値で+5.2%です。容積率600%の駅前立地であることから、低層商業地とは異なる高度利用型の商業集積を示す地点です。

2026年固定資産税評価額の水明台1丁目1番163は、水明台にある低層店舗や店舗併用住宅が見られる商業地域で、平野駅から約23分です。19.7万円/坪は商業地平均を下回り、駅前型の中央町143番1外とも大きな差があります。住宅地帯に組み込まれた地域商業の性格が強く、駅前の店舗・事務所集積とは異なる価格帯に位置しています。

2026年固定資産税評価額の水明台2丁目2番31は、同じ水明台でも、中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域です。平野駅から約29分で、15.1万円/坪は住宅地平均を下回りますが、前年比は+5.8%でした。駅から離れた郊外側の住宅地である一方、整った区画と低層住宅地としての街並みを持ち、隣接する住宅地内商業地域とは用途と価格形成が分かれています。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の住宅地は、平均の前年比+2.2%と31継続地点の前年比+2.2%が一致しています。内訳は上昇25地点、横ばい2地点、下落4地点で、中央値も+2.5%です。平均と中央値が近く、上昇地点が多数を占めるため、住宅地平均は地点の実態をおおむね反映しています。ただし、前年比の中央50%は+1.1%から+3.5%に分布しており、すべての地点が同じ強さで動いたわけではありません。

商業地は、参考値となる平均が前年比+4.2%で、比較可能な4継続地点は前年比+4.5%、中央値は+4.7%です。比較可能な4地点はいずれも上昇しており、平均と継続地点の差も0.3ポイントにとどまるため、少数地点である点を踏まえれば方向性は整合しています。

工業地は比較可能な2地点がともに上昇し、継続地点の前年比と中央値はいずれも+5.4%です。ただし2地点のみのため、市内工業地全体を広く代表する値ではなく、確認できた地点の動きとして扱う必要があります。

エリアの動き

川西市内では、「阪急日生ニュータウン（川西市）地区計画」「グリーンエステート日生中央地区地区計画」「多田グリーンハイツ向陽台地区地区計画」が決定されています。いずれも市内の地区計画として確認されている事実であり、対象地区の土地利用や市街地環境に関する都市計画上の枠組みです。具体的な決定時期や地点別の位置関係は示されていないため、個別地点の地価変動との因果関係は判断できません。

• 2026年固定資産税評価額は2026年1月1日時点の価格です。
• 商業地平均と商業地点の前年比は地点数が少ないため参考値です。
• 町丁目別・駅別の集計には1地点のみのものがあり、周辺全体の相場を示すものではありません。
• 各標準地の価格は当該地点の固定資産税評価額であり、町丁目全体の価格ではありません。
• 2025年地価調査は調査年と調査種別が異なるため、2026年固定資産税評価額とは直接比較せず参考として示しています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。