けやき台小学校 周辺 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

三田市の2026年固定資産税評価額にみる駅周辺と郊外住宅地の価格差

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年固定資産税評価額の三田市平均は、住宅地が13.9万円/坪、商業地が41.9万円/坪で、住宅地は前年比+1.0%です。ただし、高次1丁目865番6が前年比+3.5%となる一方、農地に囲まれた長坂字五月田24番は前年比-1.9%で、駅周辺と郊外側では動きが異なります。商業地でも駅前商業地域と路線商業地域に価格差があります。実態検証では、住宅地平均と継続13地点の前年比はおおむね整合していますが、地点ごとのばらつきは無視できません。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の三田市平均は、住宅地が14地点で13.9万円/坪、商業地が3地点で41.9万円/坪です。工業地は1地点で10.1万円/坪、林地は1地点で0.21万円/坪となっています。商業地、工業地、林地は地点数が少ないため、各平均は参考値として捉える必要があります。

住宅地14地点の前年比分布は、中央値が前年比+0.6%、第1四分位が前年比-1.0%、第3四分位が前年比+2.9%で、四分位範囲は3.9ポイントです。市平均は緩やかな上昇ですが、中心部や駅に近い住宅地と、農地が残る郊外側の住宅地が同じ集計に含まれるため、地点間の変動幅は中程度あります。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、固定資産税評価額の住宅地平均は前年比+1.0%です。上昇幅が大きい例は、高次1丁目865番6の22.0万円/坪・前年比+3.5%、けやき台4丁目21番16の19.0万円/坪・前年比+3.4%、南が丘1丁目2237番8の16.4万円/坪・前年比+3.0%です。駅周辺の住宅地域だけでなく、区画整備された住宅地でも上昇地点が見られます。

一方、長坂字五月田24番は3.7万円/坪・前年比-1.9%、四ツ辻字大ノ谷935番14は5.2万円/坪・前年比-1.3%、下井沢字院ノ馬場87番は9.7万円/坪・前年比-1.0%です。市平均がプラスでも全地点が同じ方向に動いているわけではなく、町丁目や周辺環境による差が表れています。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の住宅地では、14地点のうち上昇が7地点、横ばいが2地点、下落が4地点で、中央値は前年比+0.3%です。高次やけやき台などの上昇地点がある一方、長坂字五月田や四ツ辻字大ノ谷などでは下落しており、市内の住宅地は一方向ではありません。商業地は3地点すべてが上昇し、中央値は前年比+3.8%です。工業地は1地点が前年比+6.9%、林地は1地点が前年比-1.1%ですが、いずれも単独地点の結果です。

2025年地価調査は、固定資産税評価額とは調査年と調査種別が異なる参考情報です。住宅地7地点の平均は9.1万円/坪・前年比+0.1%ですが、西山2丁目113番は18.2万円/坪・前年比+2.9%、乙原字竹ノ添2816番は2.5万円/坪・前年比-0.9%となっています。商業地2地点の平均は23.7万円/坪で、2地点とも上昇し、中央値は前年比+2.5%です。同じ地価調査内でも、住宅地では市街地側と農家住宅が点在する地域の価格水準や変動が異なります。

2026年固定資産税評価額の住宅地14地点を用いた回帰では、駅までの徒歩時間が1%長くなると価格が2.8%低くなる関係が示され、決定係数は0.30です。駅距離と価格には緩い負の関係がありますが、説明力は限定的であり、街並みや土地利用など駅距離以外の条件も価格差と併せて見る必要があります。

注目地点

2026年固定資産税評価額の駅前町529番14は、三田駅から約6分の、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域です。当該地点は22.1万円/坪・前年比+2.6%で、三田駅周辺の住宅地4地点平均16.2万円/坪や三田市住宅地平均13.9万円/坪を上回ります。駅前商業地域に近い駅前町にありながら住宅地としての街並みを持つことが、市内で相対的に高い価格水準を理解する手掛かりです。なお、2026年固定資産税評価額の兵庫県住宅地平均34.9万円/坪よりは低い水準です。

2026年固定資産税評価額の長坂字五月田24番は、広野駅から約22分で、中規模住宅が見られる一方、周囲に農地が広がる住宅地域です。当該地点は3.7万円/坪・前年比-1.9%で、広野駅周辺の住宅地2地点平均6.7万円/坪を下回ります。駅から距離のある郊外側で、住宅地と農地が混在する立地であることが、市中心部の住宅地より低い価格帯という位置づけにつながっています。

2026年固定資産税評価額の中央町63番1外は、三田駅から約4分の駅前商業地域で、中低層の店舗や事務所が建ち並びます。当該地点は63.6万円/坪で、三田駅周辺の商業地2地点平均47.5万円/坪や三田市商業地平均41.9万円/坪を上回ります。中央町の駅前立地に加え、商業利用の集積と容積率400%の土地利用条件を持つことから、市内商業地の中でも高い価格帯にあります。

2026年固定資産税評価額の南が丘2丁目1898番1は、横山駅から約5分で、低層店舗などが県道沿いに建ち並ぶ路線商業地域です。当該地点は30.5万円/坪で、三田市商業地平均41.9万円/坪を下回ります。駅前型の中央町とは異なり、南が丘では道路沿いの低層商業利用が中心であり、同じ商業地でも土地利用の形態が価格水準の違いに表れています。

2026年固定資産税評価額の高次1丁目865番6は、三田駅から約5分の、一般住宅に共同住宅も見られる住宅地域です。当該地点は22.0万円/坪・前年比+3.5%で、三田市住宅地平均13.9万円/坪と三田駅周辺の住宅地4地点平均16.2万円/坪を上回ります。高次は駅に近い住宅地として位置づけられ、戸建住宅だけでなく共同住宅も見られる街並みが、郊外型住宅地とは異なる価格帯を形成しています。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の住宅地平均は前年比+1.0%で、同一条件で追える13地点の前年比は+0.9%です。両者の差は0.1ポイント程度で、調査地点の構成変化・入替による影響も0.1ポイント程度にとどまるため、市平均は継続地点の実態とおおむね整合しています。ただし、14地点の内訳は上昇7地点、横ばい2地点、下落4地点で、中央値は前年比+0.3%です。平均値は全体の方向を示しますが、個別地点の幅まで代表するものではありません。

商業地は3地点すべてが上昇し、継続地点の前年比は+3.6%、中央値は前年比+3.8%です。工業地は1地点が前年比+6.9%、林地は1地点が前年比-1.1%であり、これらは地点数が少ないため、市内全域の用途別傾向として一般化せず、個別地点の結果として扱うのが適切です。

参考となる2025年地価調査では、住宅地平均は前年比+0.1%で、継続7地点の前年比も+0.1%ですが、地点中央値は前年比-0.8%です。内訳も上昇2地点、横ばい1地点、下落4地点であるため、平均値だけでは多数の地点が下落している分布を十分に表せません。固定資産税評価額と地価調査では調査時点と地点構成が異なるため、それぞれの調査種別内で実態を確認する必要があります。

エリアの動き

三田市では、北摂三田第二テクノパーク地区計画が平成9年5月27日付、北摂三田カルチャータウン地区計画が平成14年11月29日付、北摂三田ウッディタウン地区計画が令和5年10月31日付で設定されています。いずれも三田市内の地区計画として決定された事実であり、テクノパーク、カルチャータウン、ウッディタウンという異なる地区区分に関する都市計画上の動きです。これらと個別地点の地価変動との直接的な因果関係は示されていないため、地価とは分けて地域の空間的な背景として確認する必要があります。

• 各標準地の価格は当該地点の固定資産税評価額であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年地価調査は2026年固定資産税評価額と調査年・調査種別が異なる参考情報であり、価格や前年比は同じ調査種別内で比較しています。
• 商業地、工業地、林地および一部の駅別・町丁目別集計は地点数が少ないため、参考値として掲載しています。
• 前年比は小数第1位に丸めているため、本文中の差が元データの差とわずかに異なる場合があります。
• 地区計画は設定された事実を示しており、個別地点の地価への影響を示すものではありません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。