上久下小学校 周辺 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

丹波市の2026年固定資産税評価額、住宅地の緩やかな下落と商業地の地点差

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年固定資産税評価額の丹波市平均は、住宅地が3.4万円/坪、商業地が6.2万円/坪です。住宅地は2025年比で前年比-1.2%となり、継続6地点もすべて下落しました。一方、商業地は柏原町柏原字東海老ケ畑2675番1が上昇する一方、ほかの2地点は下落しており、地点ごとの差が表れています。実態検証では、住宅地の平均変動率は継続地点の動きと整合しますが、商業地は継続地点平均と中央値の方向が異なるため、平均だけでなく地点別の確認が重要です。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の用途別平均は、住宅地6地点が3.4万円/坪、商業地3地点が6.2万円/坪です。商業地は住宅地の約2倍の価格水準にあり、店舗や営業所が並ぶ幹線道路沿いと、既成住宅地や農家住宅を含む地域との用途差が平均価格に表れています。

住宅地を中心とする前年比の分布は、中央値が前年比-1.0%、第1四分位が前年比-1.8%、第3四分位が前年比-0.8%です。変動率のばらつきは比較的小さく、住宅地では緩やかな下落が市内の複数地点に共通する相場像です。

前年比で見る変化

2026年固定資産税評価額の住宅地平均は、2025年比で前年比-1.2%です。下落率が比較的小さい地点は、春日町新才字広田505番3外の前年比-0.7%、春日町多利1745番1外の前年比-0.8%、市島町中竹田字安下926番の前年比-0.9%です。一方、氷上町石生字柚ノ木1291番と氷上町市辺字五ノ坪452番2はともに前年比-1.8%でした。すべてマイナスであるため、住宅地では上昇地点があるのではなく、下落幅に差がある状況です。

商業地では、柏原町柏原字東海老ケ畑2675番1が前年比+4.1%となる一方、春日町黒井1581番5は前年比-0.4%、氷上町大崎252番11は前年比-0.5%です。商業地3地点のうち上昇は1地点、下落は2地点であり、市内商業地を一方向の変化として捉えるより、路線や周辺用途ごとに確認する必要があります。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の住宅地では、県道沿いで住宅の中に店舗も見られる柏原町北山字中尻270番3外が4.3万円/坪、農家住宅が多い国道背後の市島町中竹田字安下926番が2.5万円/坪です。商業地では、店舗や営業所が並ぶ国道沿いの柏原町柏原字東海老ケ畑2675番1が8.0万円/坪、事務所や店舗が見られる国道沿いの氷上町大崎252番11が4.5万円/坪です。同じ用途でも、既成市街地の性格や道路沿いの商業集積によって価格帯が分かれています。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査を同じ調査種別内で見ると、住宅地は古くからの住宅地域にある柏原町柏原字東裡3602番1が6.1万円/坪、住宅と農地が見られる青垣町文室字岩辻下ノ段43番2外が1.5万円/坪です。商業地は、小売店舗や飲食店が並ぶ県道沿いの氷上町本郷字道ノ下318番8外が10.3万円/坪、低層店舗や営業所がある駅前の山南町池谷字畦ノ内111番9が4.8万円/坪です。住宅地では駅周辺の既成市街地と農地混在地域、商業地では路線商業地と駅前商業地の立地特性が価格差として確認できます。

注目地点

2026年固定資産税評価額の柏原町北山字中尻270番3外は、住宅の中に店舗も見られる県道沿いの住宅地域です。柏原駅から約43分と駅徒歩圏の外側に位置しますが、沿道用途を含む街並みで、4.3万円/坪と住宅地平均3.4万円/坪を上回ります。駅への近さだけでなく、県道沿いで住宅以外の用途も見られる点を含めて捉えるべき地点です。

2026年固定資産税評価額の市島町中竹田字安下926番は、丹波竹田駅から約12分にあるものの、国道背後に農家住宅が多い既成住宅地域です。当該地点は2.5万円/坪で住宅地平均を下回ります。駅までの距離は比較的短い一方、駅前商業地ではなく農家住宅を中心とする地域であることが、市内での価格帯を理解する手掛かりです。

2026年固定資産税評価額の柏原町柏原字東海老ケ畑2675番1は、柏原駅から約25分の国道沿いにあり、店舗や営業所が建ち並ぶ路線商業地域です。8.0万円/坪と商業地平均6.2万円/坪を上回っており、駅前立地というより、幅員16mの国道沿いに形成された商業用途の連続性が特徴です。

2026年固定資産税評価額の氷上町大崎252番11は、石生駅から約15分に位置し、事務所や店舗が見られる国道沿いの路線商業地域です。道路幅員は柏原町柏原字東海老ケ畑2675番1と同じ16mですが、価格は4.5万円/坪で商業地平均を下回ります。同じ幹線道路沿いでも価格帯は一様ではなく、個々の商業集積の状況を分けて見る必要があります。

2026年固定資産税評価額の春日町新才字広田505番3外は、住宅と事務所兼倉庫が混在する住宅地域で、黒井駅から約29分です。3.1万円/坪は住宅地平均をやや下回り、前年比は参考値ながら前年比-0.7%です。純粋な住宅街ではなく業務用途も混在する郊外側の住宅地として、市内住宅地の中間的な価格帯を示しています。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の住宅地平均は前年比-1.2%で、同じ6地点を継続比較した変動率も前年比-1.2%です。差は0.0ポイントで、中央値は前年比-1.0%、6地点すべてが下落しています。地点の入替による影響も0.0ポイントであるため、住宅地平均は調査地点の構成変化ではなく、継続地点に共通する緩やかな下落を反映していると判断できます。

商業地は継続3地点の平均が前年比+1.1%ですが、中央値は前年比-0.4%で、上昇1地点に対して下落2地点です。柏原町柏原字東海老ケ畑2675番1の前年比+4.1%と、ほかの2地点のマイナスが併存しているため、継続地点平均だけでは典型的な地点の動きを代表しにくい構成です。商業地の実態把握では、平均値に加えて中央値と各地点の方向を確認する必要があります。

• 2026年固定資産税評価額の住宅地平均と前年比は6地点に基づく参考値です。
• 各標準地の価格は当該地点の固定資産税評価額であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年地価調査は2026年固定資産税評価額と調査年・調査種別が異なるため、参考情報として掲載しています。
• 駅別や町丁目別の価格は地点数が少ない場合があるため、地域全体を代表する値とは限りません。
• 数値は国土交通省の地価公示・都道府県地価調査を基にしています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。