三方小学校 周辺 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

宍粟市の固定資産税評価額にみる住宅地の二極化と商業地の価格水準

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年固定資産税評価額の宍粟市平均は、住宅地が6.4万円/坪、商業地が10.2万円/坪です。住宅地では山崎町千本屋字宮ノ段43番11が9.5万円/坪、山崎町青木字北側34番5外が3.2万円/坪となり、街並みの違いを伴う価格差が表れています。継続地点の前年比は住宅地が-0.6%、商業地が-0.2%です。ただし、固定資産税評価額は住宅地2地点、商業地1地点の集計であり、市平均だけでは地点ごとの差を十分に表しにくい点に注意が必要です。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の宍粟市平均は、住宅地が2地点で6.4万円/坪、商業地が1地点で10.2万円/坪です。商業地は住宅地平均を3.9万円/坪上回りますが、いずれも地点数が少ないため、市内全域の相場というより調査地点の価格水準を示す参考値として捉える必要があります。

住宅地の内訳は、山崎町千本屋字宮ノ段43番11が9.5万円/坪、山崎町青木字北側34番5外が3.2万円/坪です。2地点の間に6.3万円/坪の差があり、一般住宅が建ち並ぶ地域と、農家住宅を含む既成住宅地域との立地差が、市平均の背後にあります。商業地は山崎町山崎字山田町200番4の10.2万円/坪で、小規模な小売店舗が建ち並ぶ商業地域の価格です。

前年比で見る変化

2025年から2026年に継続して調査された固定資産税評価額地点では、住宅地2地点の前年比が平均-0.6%です。内訳は山崎町千本屋字宮ノ段43番11が前年比+0.2%、山崎町青木字北側34番5外が前年比-1.4%で、上昇と下落が1地点ずつに分かれました。商業地は山崎町山崎字山田町200番4が前年比-0.2%です。少数地点の参考値ではあるものの、住宅地は一様な変化ではなく、地点ごとに方向が異なります。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査の住宅地11地点は2024年比で平均-1.5%でした。変動が小さかった地点は山崎町金谷字荒木筋129番7と山崎町庄能字中井191番8の前年比+0.0%、山崎町鹿沢字松原町198番5の前年比-0.3%です。一方、波賀町安賀字井口499番は前年比-2.6%、千種町千草字東側155番1は前年比-2.4%、山崎町岸田字当田341番5は前年比-2.3%でした。山崎町内でも横ばいに近い地点と下落地点が併存し、市内の変化には地域差があります。

変化の要因

2026年固定資産税評価額の住宅地では、中小規模の一般住宅が建ち並ぶ山崎町千本屋字宮ノ段43番11が9.5万円/坪、前年比+0.2%です。これに対し、農家住宅と一般住宅が混在する山崎町青木字北側34番5外は3.2万円/坪、前年比-1.4%です。同じ住宅地でも、一般住宅を中心とする地域と農家住宅を含む既成地域で、価格水準と変化の方向が異なります。商業地の山崎町山崎字山田町200番4は、小規模な小売店舗が建ち並ぶ街並みで10.2万円/坪、前年比-0.2%となっています。

2025年地価調査を同じ調査種別内でみると、住宅地平均は4.6万円/坪、前年比-1.5%です。一般住宅が建ち並ぶ山崎町鹿沢字松原町198番5は13.8万円/坪、前年比-0.3%である一方、農地の間に農家住宅が散在する千種町岩野辺字尾崎1132番4外は1.3万円/坪、前年比-1.9%です。また、一団開発された新興住宅地域の山崎町庄能字中井191番8は11.5万円/坪、前年比+0.0%で、農家住宅を含む山崎町金谷字荒木筋129番7も6.4万円/坪、前年比+0.0%でした。住宅の集まり方や農地との混在状況に対応して、価格帯と変動率に幅があります。

2025年地価調査の商業地では、国道沿いに中低層店舗や事務所が多い山崎町山田字白光田204番11外が13.7万円/坪、前年比+0.0%です。住宅地とは用途と沿道環境が異なり、同年の住宅地平均4.6万円/坪より高い水準です。林地の継続地点は前年比-1.1%であり、用途ごとに異なる動きが確認できます。

2025年地価調査の住宅地11地点では、駅までの徒歩時間に対する価格の弾力性が-0.41、決定係数が0.512です。統計上は駅から遠くなるほど価格が低い緩やかな関係がみられますが、価格差のすべてを駅距離だけで説明するものではありません。

注目地点

山崎町千本屋字宮ノ段43番11は、2026年固定資産税評価額で9.5万円/坪となった住宅地です。播磨新宮駅から約125分と徒歩圏外ですが、中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、農家住宅が混在する地点より住宅地としてまとまりのある街並みです。宍粟市の2026年固定資産税評価額の住宅地平均6.4万円/坪を上回りますが、その市平均自体は兵庫県の住宅地平均34.9万円/坪を下回ります。市内では相対的に高い一方、兵庫県全体との間には価格水準の差があります。

山崎町青木字北側34番5外は、2026年固定資産税評価額で3.2万円/坪です。播磨新宮駅から約200分の郊外側にあり、農家住宅と一般住宅が混在する既成住宅地域です。一般住宅がまとまる山崎町千本屋字宮ノ段43番11より駅から遠く、街並みに農村的な要素を含むことが、同じ固定資産税評価額住宅地の中で低い価格水準となっている状況と整合します。

山崎町鹿沢字松原町198番5は、2025年地価調査で13.8万円/坪、前年比-0.3%です。ＪＲ播磨新宮から約150分に位置し、中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域です。同駅を最寄りとする2025年住宅地の参考平均5.2万円/坪を上回っており、農地や農家住宅が混在する地点とは異なる、一般住宅中心の街並みが相対的に高い価格帯と対応しています。

千種町岩野辺字尾崎1132番4外は、2025年地価調査で1.3万円/坪、前年比-1.9%です。ＪＲ播磨徳久から約325分と遠く、農地の間に農家住宅が散在する地域にあります。同駅を最寄りとする2025年住宅地2地点の参考平均2.0万円/坪も低い価格帯であり、駅からの距離と低密度な農地混在の街並みが、山崎町の一般住宅地域との価格差に表れています。

山崎町金谷字荒木筋129番7は、2025年地価調査で6.4万円/坪、前年比+0.0%です。ＪＲ播磨新宮から約125分で、中規模の一般住宅と農家住宅が混在しています。同駅を最寄りとする2025年住宅地の参考平均5.2万円/坪を上回る一方、一般住宅中心の山崎町鹿沢字松原町198番5の13.8万円/坪には届きません。一般住宅地域と農地・農家住宅が目立つ郊外地域の中間的な性格が、価格水準にも表れています。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の住宅地平均6.4万円/坪は、9.5万円/坪の山崎町千本屋字宮ノ段43番11と3.2万円/坪の山崎町青木字北側34番5外という2地点から算出されています。価格差は6.3万円/坪あり、平均値はどちらの地点の価格とも一致しません。継続地点の前年比も、上昇1地点、下落1地点で、中央値と平均がともに-0.6%です。このため、方向感の中心は示すものの、市内住宅地全体や個別地域の実態を代表するには地点数が限られます。

商業地は1地点のみで、2026年固定資産税評価額の平均10.2万円/坪と、山崎町山崎字山田町200番4の価格がそのまま一致します。継続地点の前年比は-0.2%ですが、複数の商業地域に共通する動きではなく、当該地点の変化として読む必要があります。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査の住宅地は11地点あり、平均の前年比-1.5%と継続地点の前年比-1.5%が一致しています。内訳も下落9地点、横ばい2地点、中央値-1.9%で、平均下落は地点全体の傾向と整合しています。ただし、変動率の中央50%は-2.3%から-0.3%に広がっており、地域差は残ります。商業地は1地点が前年比+0.0%、林地は1地点が前年比-1.1%で、それぞれ単一地点の結果です。

• 2026年固定資産税評価額の用途別平均は住宅地2地点、商業地1地点に基づく参考値です。
• 2025年地価調査は2026年固定資産税評価額と調査年・調査種別が異なるため、参考比較として記載しています。
• 各地点の価格は当該標準地または基準地の価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 駅別平均は地点数が限られる場合があり、周辺価格を把握するための参考値です。
• 駅距離と価格の回帰結果は統計的な関連を示すもので、因果関係を示すものではありません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。