東栗栖小学校 周辺 土地相場・坪単価（固定資産税評価額）

2026年たつの市固定資産税評価額、駅近住宅地と郊外住宅地にみる価格差

本ページの固定資産税評価額は公示地価の7割として表示しています。

2026年固定資産税評価額のたつの市平均は、住宅地が9.0万円/坪、商業地が19.9万円/坪、工業地が9.4万円/坪です。住宅地は前年比+0.1%とほぼ横ばいですが、揖西町南山2丁目34番2の前年比+1.8%から御津町黒崎字狭間谷993番1の前年比-1.9%まで地点差があります。価格面でも、本竜野駅に近い住宅地と農家住宅・丘陵地を中心とする郊外側で開きが見られます。住宅地平均と16継続地点の前年比はいずれも+0.1%であり、市平均は全体の緩やかな動きをおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年固定資産税評価額の用途別平均は、住宅地が16地点で9.0万円/坪、商業地が1地点で19.9万円/坪、工業地が1地点で9.4万円/坪です。商業地が最も高い価格帯ですが、商業地と工業地はいずれも1地点のみの参考値です。

住宅地の前年比は中央値が0.0%で、中央半数は前年比-0.6%から+0.8%の範囲に収まっています。市内全体が一方向へ大きく動いたというより、横ばいを中心に小幅な上昇・下落が混在する相場です。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、固定資産税評価額の住宅地平均は前年比+0.1%でした。上昇幅が比較的大きい地点は、揖西町南山2丁目34番2が7.9万円/坪、前年比+1.8%、龍野町島田字村前665番23が9.8万円/坪、前年比+1.7%、揖保川町山津屋字長田47番22が13.7万円/坪、前年比+1.4%です。平均がほぼ横ばいでも、郊外住宅地や既成住宅地の一部では上昇が確認できます。

一方、御津町黒崎字狭間谷993番1は5.0万円/坪、前年比-1.9%、新宮町佐野字北中嶋179番1は3.1万円/坪、前年比-0.7%、龍野町北龍野字的場252番2は7.9万円/坪、前年比-0.6%でした。上昇地点と下落地点が併存しており、住宅地平均の前年比+0.1%だけでは個別エリアの方向差までは捉えきれません。

変化の要因

2026年固定資産税評価額では、住宅地16地点の平均が9.0万円/坪、前年比+0.1%です。同じ固定資産税評価額の住宅地でも、駅近くの龍野町中村字大塚446番は16.4万円/坪、前年比+0.3%である一方、農家住宅が建ち並ぶ新宮町佐野字北中嶋179番1は3.1万円/坪、前年比-0.7%です。さらに、戸建住宅がほぼ建ち並ぶ郊外の揖西町南山2丁目34番2は前年比+1.8%、丘陵地の御津町黒崎字狭間谷993番1は前年比-1.9%であり、駅との距離や住宅地の成り立ちが異なる地点ごとに価格水準と変化率が分かれています。

用途別では、2026年固定資産税評価額の商業地は19.9万円/坪、工業地は9.4万円/坪です。商業地は低層店舗などが並ぶ幹線道路沿いの龍野町堂本字四反田369番3のみ、工業地も1地点のみの集計であるため、市内各用途を広く代表する値ではなく地点価格として見る必要があります。工業地の継続地点は前年比+2.2%ですが、こちらも1地点の動きです。

調査年が異なる参考情報として、2025年地価調査では住宅地11地点の平均が9.2万円/坪、2024年比で前年比+0.5%でした。揖保川町黍田字カス田118番18は14.1万円/坪、前年比+2.0%、龍野町日山字新田22番31は12.2万円/坪、前年比+1.9%です。一方、新宮町千本字上ノ山1821番は2.6万円/坪、前年比-0.9%でした。商業地は4地点で13.7万円/坪、工業地は1地点で6.2万円/坪であり、固定資産税評価額とは調査時点と地点構成が異なるため直接比較はできません。

2026年固定資産税評価額の住宅地16地点を対象とした回帰分析では、徒歩時間に対する価格の弾力性は-2.14、決定係数は0.445です。徒歩時間が長い地点ほど価格が低い傾向が一定程度見られますが、説明力は限定的であり、街並みや土地利用など駅距離以外の違いも含まれます。

注目地点

2026年固定資産税評価額の龍野町中村字大塚446番は、本竜野駅から約3分の、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域です。16.4万円/坪、前年比+0.3%で、住宅地平均9.0万円/坪を大きく上回ります。駅に近い住宅地という位置づけが明確であり、2026年の本竜野駅周辺住宅地平均12.0万円/坪と比べても高い地点価格です。

2026年固定資産税評価額の新宮町佐野字北中嶋179番1は、農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、東觜崎駅から約22分です。3.1万円/坪、前年比-0.7%で、住宅地平均を下回ります。駅前型の住宅地ではなく農家住宅を中心とする街並みであることから、同じ市内でも本竜野駅周辺とは異なる郊外側の価格帯を示す地点です。

2026年固定資産税評価額の揖西町南山2丁目34番2は、中規模の戸建住宅がほぼ建ち並ぶ郊外住宅地で、竜野駅から約44分です。7.9万円/坪は住宅地平均をやや下回りますが、前年比は+1.8%です。竜野駅周辺住宅地の参考平均8.9万円/坪に近い一方、駅から距離のある戸建住宅地としての性格が価格水準に表れています。

2026年固定資産税評価額の御津町黒崎字狭間谷993番1は、中規模一般住宅が多い丘陵地の閑静な住宅地域で、山陽網干駅から約45分です。5.0万円/坪、前年比-1.9%で、住宅地平均を下回ります。山陽網干駅周辺住宅地の参考平均は2地点で7.7万円/坪であり、駅から離れた丘陵地という周辺環境を踏まえると、駅周辺より低い価格帯に位置する地点です。

2026年固定資産税評価額の龍野町中霞城151番は、大規模一般住宅が多い住宅地域で、本竜野駅から約19分です。14.6万円/坪、前年比+0.3%で、駅からの距離がある一方、住宅地平均や本竜野駅周辺住宅地平均12.0万円/坪を上回ります。容積率100%の低密度な土地利用と大規模住宅を中心とする街並みが、駅近地点とは異なる形で高い価格水準を示しています。

区平均は実態を反映しているか

2026年固定資産税評価額の住宅地平均は前年比+0.1%で、同じ16継続地点の前年比も+0.1%です。両者の差は0.0ポイントで、調査地点の入替による影響も0.0ポイントでした。このため、住宅地平均は継続地点ベースの実態と整合しています。

内訳は上昇6地点、横ばい5地点、下落5地点で、中央値は0.0%です。さらに、中央半数が前年比-0.6%から+0.8%に収まっているため、平均の前年比+0.1%は市内住宅地の中心的な動きである「ほぼ横ばい」をおおむね表しています。ただし、揖西町南山2丁目34番2の前年比+1.8%や御津町黒崎字狭間谷993番1の前年比-1.9%のような個別差までは代表しません。

商業地は1地点のみで前年比の実態判定は参考にとどまり、工業地も1地点が前年比+2.2%となった結果です。したがって、市平均の代表性を確認できるのは主に住宅地であり、商業地と工業地は各地点の立地や用途を個別に見る必要があります。

エリアの動き

たつの市では、「中播都市計画（龍野芦原団地）地区計画」「中播都市計画（中野庄地区）地区計画」「中播都市計画（龍野IC周辺地区）地区計画」が決定されています。いずれも市内の地区計画として確認できる事実であり、住宅地、団地、IC周辺という異なる空間単位に関する都市計画上の動きです。固定資産税評価額との直接的な因果関係は示されていないため、地価変化とは分けて捉える必要があります。

• 固定資産税評価額は個別の標準地の価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 商業地と工業地の2026年平均は各1地点による参考値です。
• 2025年地価調査は調査年と地点構成が異なるため、2026年固定資産税評価額との直接比較はしていません。
• 駅別平均は地点数が少ない場合があるため、周辺価格を把握する参考値です。
• 地区計画の記載は国土交通省不動産情報ライブラリで確認された決定情報に基づきます。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき7割換算したものを参考に作成しています。