友渕小学校分校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

2026年大阪市都島区の路線価と駅近商業地・住宅地の価格差

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の都島区平均は、住宅地が97.8万円/坪、商業地が195万円/坪です。住宅地は前年比+7.8%で、継続7地点の動きとも整合しています。商業地の継続3地点もすべて上昇し、駅前商業地では160万円/坪を超える一方、住宅地では駅との距離や周辺用途によって72.1万～110万円/坪の差があります。地点別に見ると、区平均は住宅地の中心的な動きをおおむね反映していますが、個別地点の価格差には注意が必要です。

今年の相場概況

2026年路線価の用途別平均は、住宅地が7地点で97.8万円/坪、商業地が3地点で195万円/坪です。商業地は住宅地の約2倍の価格帯にあり、駅前の店舗・事務所集積と、住宅を中心とする地域の用途差が価格水準に表れています。

住宅地の前年比は中央値が+8.2%で、第1四分位が+8.0%、第3四分位が+8.4%です。地点ごとの差は比較的小さく、住宅地の中心的な地点では、おおむね前年比+8%前後の変化が共通して確認できます。

前年比で見る変化

2026年路線価の住宅地平均は、2025年との比較で前年比+7.8%です。地点別では、中野町4丁目93番1が前年比+8.9%、中野町2丁目93番が前年比+8.4%、都島中通2丁目101番が前年比+8.3%でした。上昇率が小さい地点は毛馬町5丁目23番の前年比+4.6%で、高倉町2丁目30番3は前年比+8.0%、都島北通2丁目157番は前年比+8.1%です。住宅地は全地点でプラスですが、毛馬町とその他の地点では伸びに差があります。

商業地は平均の前年比を示す集計がない一方、継続3地点の前年比は+11.0%、中央値は+10.9%です。2026年路線価では3地点すべてが上昇しており、住宅地より高い上昇率が確認できます。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、桜ノ宮駅から約4分の中野町4丁目93番1が110万円/坪、前年比+8.9%であるのに対し、城北公園通駅から約10分の毛馬町5丁目23番は57.7万円/坪、前年比+4.6%です。前者は一般住宅・共同住宅・店舗が混在し、後者は住宅・マンション・倉庫が混在しています。駅との距離に加え、周辺用途や土地利用の違いが住宅地内の価格差として表れています。

同じ2026年路線価の商業地では、ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ京橋から約1分の東野田町2丁目2番4が223万円/坪、前年比+10.9%です。大阪城北詰駅から約1分の片町1丁目3番50は180万円/坪、前年比+10.8%でした。いずれも駅に近い商業地域ですが、東野田町の地点は中高層の店舗兼事務所が並ぶ容積率600%の地域、片町の地点は高層の店舗兼共同住宅が多い容積率400%の地域であり、建物用途と土地利用密度の違いが価格帯の差と対応しています。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では、住宅地の高倉町3丁目124番2が83.3万円/坪、前年比+7.0%です。商業地は、片町2丁目2番1外が157万円/坪、前年比+8.7%、都島北通1丁目2番3が148万円/坪、前年比+8.4%、東野田町5丁目237番3が84.1万円/坪、前年比+1.3%でした。同じ地価調査の商業地でも、駅に近い事務所ビル・ホテル・マンションの混在地域と、駅から約7分の小売店舗が並ぶ商店街では、価格水準と上昇率に差があります。

注目地点

2026年路線価の中野町4丁目93番1は、中野町にある一般住宅、共同住宅、店舗等が混在する住宅地域です。桜ノ宮駅から約4分と駅に近く、同駅を最寄りとする住宅地の参考集計も110万円/坪です。当該地点は110万円/坪、前年比+8.9%で、交通利便性と住宅・店舗が共存する土地利用が、区内住宅地で相対的に高い価格帯に対応しています。

2026年路線価の毛馬町5丁目23番は、毛馬町の住宅、マンション、倉庫等が混在する住宅地域です。城北公園通駅から約10分で、当該地点は57.7万円/坪、前年比+4.6%です。駅に近い中野町の地点と比べて駅までの距離が長く、倉庫を含む混在型の土地利用であることが、住宅地の中で相対的に低い価格水準を読み解く手掛かりになります。

2026年路線価の東野田町2丁目2番4は、東野田町の駅前商業地域に位置し、中高層の店舗兼事務所が建ち並びます。ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ京橋から約1分で、容積率600%という高密度な土地利用です。当該地点の223万円/坪は、同駅を最寄りとする商業地2地点の参考平均203万円/坪より高く、駅前性と事務所・店舗用途の集積が区内商業地での高い位置づけに対応しています。

2026年路線価の片町1丁目3番50は、片町にある高層の店舗兼共同住宅が多い商業地域です。大阪城北詰駅から約1分で、幅員27mの道路に面する駅近地点となっています。当該地点は180万円/坪、前年比+10.8%であり、住宅機能も含む複合的な商業地として高い価格帯にありますが、店舗兼事務所が並ぶ東野田町の駅前地点よりは低い水準です。

2026年路線価の都島北通2丁目157番は、都島北通の中小規模住宅を中心に店舗等が混在する住宅地域です。野江内代駅から約7分で、当該地点は107万円/坪、前年比+8.1%です。同駅を最寄りとする住宅地の参考集計も107万円/坪で、区平均97.8万円/坪を上回ります。駅前商業地ほど用途は集積していない一方、住宅と店舗が共存する市街地として、区内住宅地では比較的高い価格帯に位置しています。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地平均は前年比+7.8%で、同じ7地点を継続比較した前年比も+7.8%となり、差はありません。7地点すべてが上昇し、中央値は+8.2%、中心的な半数の範囲は+8.0%から+8.4%です。このため、住宅地の区平均は地点全体の中心的な変化をおおむね反映しており、調査地点の構成変化による乖離も確認されません。

ただし、個別地点では毛馬町5丁目23番の前年比+4.6%から中野町4丁目93番1の前年比+8.9%まで幅があります。価格も72.1万～110万円/坪に分かれるため、区平均97.8万円/坪だけでは、駅距離や周辺用途による地点差までは表せません。

商業地は3地点すべてが上昇し、継続地点の前年比は+11.0%、中央値は+10.9%です。方向性はそろっていますが、地点数が3地点に限られるため、商業地全体を代表する数値としては慎重に見る必要があります。

• 住宅地の区平均前年比は7地点による参考値です。
• 地点別の前年比は継続地点に基づく参考値を含みます。
• 路線価の標準地価格は当該地点の価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年地価調査の数値は、2026年路線価とは調査年と調査種別が異なる参考比較です。
• 駅別集計は地点数が少ないため、周辺価格を把握するための参考値です。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。