春日出小学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

2026年大阪市此花区の路線価とエリア別の価格差

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価では、此花区の住宅地平均は57.3万円/坪、商業地平均は99.7万円/坪、工業地平均は39.1万円/坪です。住宅地は2025年比で前年比+4.0%となり、西九条の駅近地点と酉島の住宅地では価格水準や上昇率に差があります。実態検証では住宅地平均と継続6地点の前年比がともに+4.0%で一致しており、平均は地点の動きをおおむね反映しています。一方、商業地と工業地は地点数が限られるため、個別地点の確認が重要です。

今年の相場概況

2026年路線価の用途別平均は、住宅地が6地点で57.3万円/坪、商業地が2地点で99.7万円/坪、工業地が1地点で39.1万円/坪です。商業地の価格水準が住宅地を上回る一方、工業地は用途の異なる独立した市場として低い水準にあります。

住宅地の前年比分布は中央値が+3.5%、中央50%の範囲が+2.9%から+5.2%で、ばらつきは中程度です。したがって、区内住宅地は一様な変化ではなく、駅に近い西九条と駅から距離のある酉島など、立地によって価格水準と上昇率に幅がある相場です。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、路線価の住宅地平均は前年比+4.0%です。上昇率が比較的大きい地点は、2026年路線価の西九条3丁目16番外が81.0万円/坪、前年比+6.9%、梅香3丁目9番2が63.4万円/坪、前年比+4.6%、春日出中2丁目151番375が52.1万円/坪、前年比+3.6%です。駅近の西九条から区中部の梅香・春日出中まで、上昇が複数の住宅地で確認できます。

上昇率が小さい地点は、2026年路線価の酉島6丁目19番9が39.4万円/坪、前年比+2.7%、伝法2丁目60番39が53.1万円/坪、前年比+3.0%、春日出北2丁目319番106が54.5万円/坪、前年比+3.4%です。いずれも前年比はプラスですが、西九条3丁目16番外との差から、住宅地の変化には地域差があると分かります。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、西九条駅から約4分の西九条3丁目16番外が81.0万円/坪、前年比+6.9%である一方、伝法駅から約25分の酉島6丁目19番9は39.4万円/坪、前年比+2.7%です。中間には、千鳥橋駅から約7分の梅香3丁目9番2が63.4万円/坪、約14分の春日出北2丁目319番106が54.5万円/坪で位置します。この内訳は、駅との距離や住宅地に事務所・共同住宅が混在する度合いに応じて、価格帯が分かれていることを示します。

商業地では、2026年路線価の西九条4丁目26番1外が130万円/坪、四貫島1丁目1番13外が69.3万円/坪です。前者は西九条駅前の店舗・事務所が多い商業地域、後者は千鳥橋駅に近い店舗兼住宅中心の近隣商業地域であり、同じ駅近商業地でも街並みと商業機能の違いが価格差として表れています。工業地は1地点で39.1万円/坪、継続地点の前年比は+12.2%ですが、単一地点のため区内工業地全体への一般化は避ける必要があります。

別種別の2025年地価調査では、住宅地3地点のうち西九条1丁目130番2が82.2万円/坪、前年比+7.1%、酉島1丁目20番1が42.1万円/坪、前年比+1.9%です。商業地は春日出北1丁目1番26が68.2万円/坪、前年比+2.7%、工業地は常吉2丁目2番23が24.6万円/坪、前年比+6.5%です。路線価とは調査年・調査種別が異なる参考比較ですが、こちらでも西九条の住宅地と酉島の住宅地の価格差が確認できます。

注目地点

2026年路線価の西九条3丁目16番外は、西九条駅から約4分で、中小規模住宅に事務所などが混在する西九条の住宅地域です。81.0万円/坪、前年比+6.9%という水準は、住宅地の区平均57.3万円/坪を上回ります。駅前商業地に近く、住宅だけに特化しない土地利用と容積率300%の立地が、区内住宅地の中で相対的に高い価格帯と対応しています。同じ住宅地集計では、此花区平均は親エリアの大阪府 大阪市平均80.2万円/坪を下回りますが、当該地点はその水準に近い位置です。

2026年路線価の酉島6丁目19番9は、伝法駅から約25分の酉島にあり、小規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域です。39.4万円/坪、前年比+2.7%で、住宅地の区平均を下回ります。駅からの距離があり、容積率200%の住宅中心の街並みであることから、駅近で事務所なども混在する西九条3丁目16番外とは異なる価格帯に位置しています。

2026年路線価の西九条4丁目26番1外は、西九条駅から約1分の駅前にあり、中小規模の店舗や事務所が多い商業地域です。130万円/坪という価格は、2026年路線価の商業地平均99.7万円/坪を上回ります。幅員25mの道路に面し、容積率400%の商業利用が想定される街区であるため、住宅地を中心とする周辺地点とは性格が明確に異なります。

2026年路線価の四貫島1丁目1番13外は、千鳥橋駅から約2分の四貫島にあり、中小規模の店舗兼住宅などが並ぶ近隣商業地域です。69.3万円/坪で、同年路線価の商業地平均を下回ります。駅には近いものの、店舗・事務所中心の西九条4丁目26番1外に対し、住宅機能を併せ持つ近隣商業地である点が、両地点の価格帯の違いを理解する手掛かりになります。

2026年路線価の春日出北2丁目319番106は、千鳥橋駅から約14分の春日出北に位置し、中小規模住宅とアパートが混在する住宅地域です。54.5万円/坪、前年比+3.4%で、住宅地の区平均57.3万円/坪に近い水準です。駅前型の西九条と、駅から距離のある酉島の間に位置する価格帯であり、此花区の一般的な住宅地像を確認しやすい地点です。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地では、区平均の前年比が+4.0%、継続比較できる6地点の前年比も+4.0%で、差は0.0ポイントです。6地点すべてが上昇し、中央値は+3.5%、前年比のばらつきは中程度でした。平均と継続地点の動きが一致しているため、住宅地平均は区内の実態をおおむね反映していると判断できます。ただし、個別には西九条3丁目16番外の+6.9%から酉島6丁目19番9の+2.7%まで幅があります。

商業地は2地点のうち継続比較できる1地点が前年比+8.3%、工業地は1地点が前年比+12.2%です。いずれも確認できる継続地点は上昇していますが、地点数が少なく、用途別平均が区内全域の実態を十分に代表するとまではいえません。商業地と工業地は平均だけでなく、駅前商業地、近隣商業地、臨海工業地といった個別の立地条件を併せて確認する必要があります。

参考として、2025年地価調査では住宅地3地点がすべて上昇し、継続地点の前年比は+3.7%、中央値は+2.1%です。商業地1地点は前年比+2.7%、工業地1地点は前年比+6.5%でした。調査年と調査種別は異なりますが、地点ごとの差がある一方で、確認対象がいずれもプラスだったという点は共通しています。

エリアの動き

此花区外の尼崎市では、「道意町7丁目中地区」「道意町7丁目北地区」「昭和通2丁目地区」の都市計画が決定済みです。いずれも尼崎市内の計画であり、此花区の路線価地点とは行政区域が異なります。位置関係を示す周辺情報として確認できますが、此花区の地価変化との因果関係を示す事実は確認できません。

• 2026年路線価の住宅地平均と前年比は6地点による参考値です。
• 町丁目別・駅別の数値には1地点のみの集計が含まれるため、参考値として扱っています。
• 各標準地の価格は当該地点の路線価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年地価調査と2026年路線価は調査年と調査種別が異なるため、直接の優劣比較には用いていません。
• 都市計画の3件は此花区外の尼崎市に所在し、決定時期は示されていません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。