南恩加島小学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

2026年大阪市大正区の路線価と用途別の相場構造

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の大正区平均は、住宅地53.6万円/坪、商業地112万円/坪、工業地35.4万円/坪です。継続地点の前年比は住宅地+3.8%、商業地+6.6%、工業地+7.3%で、用途を問わず上昇しています。価格差の背景には、大正駅からの距離や、駅前商業地、住宅・店舗混在地、工業地域といった土地利用の違いがあります。実態検証では全地点が上昇していますが、商業地は1地点、工業地は2地点のため、区平均は用途別の目安として捉える必要があります。

今年の相場概況

2026年路線価の用途別平均は、住宅地が4地点で53.6万円/坪、商業地が1地点で112万円/坪、工業地が2地点で35.4万円/坪です。商業地は住宅地の2倍を超える一方、工業地は住宅地を下回り、用途による価格差が明確です。

住宅地4地点は46.8万円/坪から60.6万円/坪、工業地2地点は29.4万円/坪から41.5万円/坪に分布しています。これに対して商業地平均の112万円/坪は、大正駅前にある1地点の価格です。したがって、大正区の相場は単一の区平均ではなく、住宅地、駅前商業地、工業地を分けて見ることで実態を把握しやすくなります。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけた路線価の継続地点では、住宅地4地点の前年比が平均+3.8%、商業地1地点が前年比+6.6%、工業地2地点が平均+7.3%です。すべての用途で前年を上回り、工業地と駅前商業地の上昇率が住宅地より高くなっています。

住宅地では、各地点の前年比が+3.4%から+4.4%の範囲に収まっています。一方、工業地は+6.4%と+8.1%、商業地は+6.6%であり、用途ごとに変化率の水準が異なります。ただし、商業地と工業地は地点数が限られるため、用途全体の傾向を断定するのではなく、調査地点で確認された動きとして見る必要があります。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、三軒家東6丁目3番3が60.6万円/坪、前年比+4.4%、千島1丁目809番6外が55.0万円/坪、前年比+3.8%、北村1丁目13番24が51.8万円/坪、前年比+3.6%、平尾5丁目5番14が46.8万円/坪、前年比+3.4%です。三軒家東は小規模住宅やアパート、小工場が混在し、平尾は住宅の中に店舗が混在しています。地点間の価格差には、大正駅からの距離と街並みの違いが表れています。

2026年路線価の商業地は、三軒家東1丁目29番3が112万円/坪、前年比+6.6%です。大正駅から約1分の駅前で、中層の店舗や事務所が建ち並ぶ商業地域に位置します。住宅地より高い価格水準は、駅前立地と商業用途を反映したものと解釈できます。

2026年路線価の工業地では、北恩加島1丁目17番4が29.4万円/坪、前年比+8.1%、小林西2丁目19番17が41.5万円/坪、前年比+6.4%です。北恩加島は作業所や工場が建ち並ぶ工業地域、小林西は小規模工場や倉庫に住宅も見られる地域です。同じ工業地でも、土地利用の構成が異なり、価格水準にも差があります。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では、住宅地の三軒家西1丁目33番6外が69.0万円/坪、前年比+4.6%、鶴町3丁目15番9が41.0万円/坪、前年比+1.3%です。商業地では、泉尾2丁目116番5が63.2万円/坪、前年比+0.8%、平尾4丁目21番7が57.4万円/坪、前年比+1.8%です。駅に近い三軒家西の住宅地、アーケード商店街にある泉尾の商業地、府道沿いの平尾の商業地など、同じ用途でも立地と街路条件によって価格帯が分かれています。

注目地点

2026年路線価の三軒家東6丁目3番3は、大正駅から約15分の三軒家東にあり、小規模住宅、アパート、小工場が混在する住宅地域です。60.6万円/坪は住宅地平均53.6万円/坪を上回ります。駅前商業地から一定の距離を置きつつ、他の住宅地より駅に近い位置関係が、区内で相対的に高い価格帯を考える手掛かりになります。親エリア比較の住宅地参考集計では、大正区53.5万円/坪に対して大阪府 大阪市は80.2万円/坪であり、この地点は区内平均を上回る一方、親エリア平均は下回ります。

2026年路線価の平尾5丁目5番14は、大正駅から約42分の平尾に位置します。小規模一般住宅の中に店舗が混在する住宅地域で、46.8万円/坪は住宅地平均を下回ります。駅からの距離が長い区内南側の住宅地という位置づけが、駅に近い三軒家東との価格差を読み解くうえで重要です。

2026年路線価の北村1丁目13番24は、大正駅から約27分の北村にある既成住宅地域です。一般住宅の中に店舗が混在し、51.8万円/坪は住宅地平均に近い水準です。駅近住宅地と、駅からさらに離れた平尾の中間に位置し、住宅と店舗が共存する街並みも含めて、大正区の住宅地における中間的な価格帯を示しています。

2026年路線価の千島1丁目809番6外は、大正駅から約18分の千島にあり、中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域です。55.0万円/坪は住宅地平均をやや上回ります。店舗や工場の混在が明記された地点とは異なり、住宅地としての性格が比較的明瞭で、駅からの距離も北村や平尾より短い地点です。

2026年路線価の北恩加島1丁目17番4は、大正駅から約32分の北恩加島に位置し、中小規模の作業所や工場が建ち並びます。29.4万円/坪は工業地平均35.4万円/坪を下回りますが、前年比は+8.1%です。住宅地とは土地利用が異なるため価格水準を単純比較せず、工業地2地点の中では作業所・工場中心の地域特性を示す地点として捉えるのが適切です。

区平均は実態を反映しているか

住宅地平均53.6万円/坪に対し、2026年路線価の4地点は46.8万円/坪から60.6万円/坪に分布しています。4地点すべてが上昇し、継続地点の前年比は平均+3.8%、中央値は+3.7%です。平均価格は住宅地全体の大まかな水準を示し、前年比の方向も各地点の実態と整合していますが、駅からの距離などによる約13.8万円/坪の幅は区平均だけでは分かりません。

商業地平均112万円/坪は1地点のみを基にしており、その地点は前年比+6.6%です。価格と前年比はいずれも大正駅前の商業地を直接表す一方、大正区内の多様な商業地を代表する平均とは言い切れません。

工業地平均35.4万円/坪に対し、2地点は29.4万円/坪と41.5万円/坪です。両地点とも上昇し、継続地点の前年比と中央値はいずれも+7.3%となっています。このため上昇方向は共通していますが、平均価格は性格の異なる2つの工業地域の中間値であり、個別地点の水準をそのまま示すものではありません。

以上から、区平均は用途別の価格水準と上昇方向を把握する目安としては有効です。ただし、商業地と工業地は地点数が少なく、住宅地にも駅距離や周辺用途による価格差があるため、実態を見る際は用途別平均と個別地点を併用する必要があります。

• 2026年の用途別平均は路線価の標準地を集計した参考値です。
• 商業地は1地点、工業地は2地点のため、用途全体への一般化には注意が必要です。
• 2025年地価調査は調査年が異なる参考比較であり、2026年路線価とは直接比較していません。
• 各標準地の価格は当該地点の路線価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 価格は坪単価に換算して表示しています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。