中道小学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

2026年大阪市東成区の路線価と用途別の相場構造

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の東成区平均は、住宅地76.3万円/坪、商業地119万円/坪、工業地70.6万円/坪です。住宅地は2025年比で前年比+7.7%となり、比較可能な地点の上昇率も+7%台後半に集中しています。商業地では駅に近く店舗や共同住宅が混在する地点が住宅地より高い価格帯を形成しています。実態検証では、住宅地平均と継続4地点の前年比がほぼ一致し、区平均は地点の動きをおおむね反映していると判断できます。

今年の相場概況

2026年路線価の用途別平均は、住宅地が6地点で76.3万円/坪、商業地が3地点で119万円/坪、工業地が1地点で70.6万円/坪です。商業地は住宅地を42.8万円/坪上回っており、駅前や幹線道路沿いの店舗・事務所・共同住宅が混在する土地と、一般住宅を中心とする土地との価格帯の違いが明確です。

住宅地の前年比は中央値が+7.8%、中央50%が+7.5%から+7.9%の範囲に収まり、幅は0.4ポイントです。地点間の上昇率が比較的そろっているため、2026年の住宅地は一部の地点だけが突出する構図ではなく、近い変化率が広がる相場と解釈できます。

前年比で見る変化

2026年路線価の住宅地平均は、2025年比で前年比+7.7%です。比較可能な地点では、玉津2丁目4番46外が78.6万円/坪、前年比+8.1%、東中本1丁目135番が84.9万円/坪、前年比+7.8%、中本5丁目39番61が81.2万円/坪、前年比+7.8%です。一方、上昇率が小さい地点でも、東今里3丁目30番70が67.7万円/坪、前年比+7.4%、大今里南3丁目40番12が70.1万円/坪、前年比+7.5%であり、比較対象はいずれもプラスです。

商業地では、2026年路線価の深江北1丁目7番4が125万円/坪、前年比+10.8%、東小橋3丁目1番13が110万円/坪、前年比+10.4%です。住宅地より高い価格水準に加え、これらの商業地点では+10%台の変化が確認できます。

町丁目別の参考集計では、2026年路線価の大今里南の商業地が123万円/坪、前年比+10.5%、東小橋の商業地が110万円/坪、前年比+10.4%、中本の住宅地が81.2万円/坪、前年比+7.8%です。いずれも1地点の集計であるため、町丁目全体の傾向ではなく、当該地点の動きを示す参考値として見る必要があります。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、緑橋駅から約4分の東中本1丁目135番が84.9万円/坪である一方、同駅から約14分の東今里3丁目30番70は67.7万円/坪です。両地点は同じ駅を最寄りとしますが、前者は一般住宅の中に店舗兼住宅も見られる地域、後者は中小規模の一般住宅が建ち並ぶ地域です。駅までの距離と周辺用途が異なる地点の価格差として捉えられます。

同じ2026年路線価の住宅地でも、玉津の玉津2丁目4番46外は作業場兼住宅と一般住宅が混在し、78.6万円/坪、前年比+8.1%です。東今里の東今里3丁目30番70は67.7万円/坪、前年比+7.4%であり、住宅地の変化率は近い範囲にありながら、街並みや駅距離に応じて価格水準には幅があります。

2026年路線価の商業地では、深江橋駅から約2分で、幅員40mの道路沿いに事務所、店舗兼共同住宅などが混在する深江北1丁目7番4が125万円/坪です。鶴橋駅から約3分で、店舗兼共同住宅が多い東小橋3丁目1番13は110万円/坪です。いずれも容積率400%の駅近商業地ですが、道路条件や周辺用途の構成が異なり、同じ用途内でも価格差が見られます。

別種別の2025年地価調査を2024年と比べると、住宅地は大今里西2丁目125番1が72.2万円/坪、前年比+7.0%、大今里3丁目29番10が70.6万円/坪、前年比+6.7%です。商業地は東中本1丁目225番1が123万円/坪、深江北1丁目32番1が96.0万円/坪で、いずれも前年比+9.1%です。同じ地価調査内では、商業地の変化率がそろう一方、駅距離、道路幅、容積率、沿道用途の違いが価格水準の差として表れています。

注目地点

2026年路線価の東中本1丁目135番は、一般住宅の中に店舗兼住宅などが見られる東中本の住宅地域です。緑橋駅から約4分で、同駅周辺の2026年住宅地参考平均77.9万円/坪に対し、当該地点は84.9万円/坪です。駅に近く、住宅だけに限定されない街並みであることが、区内住宅地の中で相対的に高い価格水準と対応しています。東成区の住宅地平均76.3万円/坪を上回りますが、親エリアである大阪府 大阪市の住宅地平均80.2万円/坪と比べても高い地点です。

2026年路線価の東今里3丁目30番70は、中小規模の一般住宅が建ち並ぶ東今里の住宅地域です。最寄りは緑橋駅ですが約14分を要し、同駅から約4分の東中本1丁目135番より駅から離れています。当該地点の67.7万円/坪は東成区の住宅地平均76.3万円/坪や大阪府 大阪市の住宅地平均80.2万円/坪を下回っており、駅距離と住宅中心の街並みを踏まえると、区内では低い側の価格帯に位置します。

2026年路線価の深江北1丁目7番4は、深江橋駅から約2分の深江北にあり、事務所、店舗兼共同住宅などが混在する商業地域です。幅員40mの道路と容積率400%という商業利用の条件を備え、当該地点は125万円/坪です。駅前に近いことに加え、住宅地より多様な業務・店舗用途が混在する立地であり、東成区の商業地平均119万円/坪を上回る価格水準と整合します。

2026年路線価の東小橋3丁目1番13は、鶴橋駅から約3分の東小橋にある、店舗兼共同住宅が多い駅近の商業地域です。容積率400%で商業・共同住宅用途が集まる一方、当該地点の110万円/坪は東成区の商業地平均119万円/坪を下回ります。駅近という共通点がある深江北1丁目7番4と比べると道路幅が小さく、同じ商業地でも道路条件や周辺用途の違いを伴う価格帯です。

2026年路線価の玉津2丁目4番46外は、作業場兼住宅と一般住宅が混在する玉津の住宅地域です。ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ今里から約7分で、純粋な一般住宅地とは異なる住工混在の街並みを持ちます。当該地点は78.6万円/坪、前年比+8.1%で、東成区の住宅地平均76.3万円/坪をやや上回る一方、大阪府 大阪市の住宅地平均80.2万円/坪にはわずかに届かない位置です。区内では中間からやや高い価格帯にある住宅地点と捉えられます。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地平均は前年比+7.7%で、比較可能な継続4地点の平均は前年比+7.8%、中央値も前年比+7.8%です。平均と継続地点の差は0.1ポイント未満で、4地点はいずれも上昇しています。さらに、中央50%の上昇率が+7.5%から+7.9%に収まっているため、住宅地平均は一部地点の極端な変化ではなく、比較可能な地点の実態をおおむね代表しています。

商業地では、2026年路線価の比較可能な3地点がすべて上昇し、平均的な変化は前年比+10.6%、中央値は前年比+10.5%です。工業地も比較可能な1地点が前年比+10.9%となっています。商業地と工業地は地点数が限られるため区内全域への一般化には注意が必要ですが、少なくとも調査対象地点では上昇方向が共通しています。

以上から、地点数が比較的多い住宅地については区平均と地点実態の整合性が高いと判断できます。商業地と工業地については、平均価格や変化率を区全体の一様な相場とみなすより、駅前商業地、路線商業地、工業・共同住宅混在地など、個々の立地条件と併せて確認することが適切です。

• 住宅地の平均前年比と一部の地点前年比は、比較可能な継続地点に基づく参考値です。
• 商業地平均は3地点、工業地平均は1地点の集計であり、地点数が限られます。
• 町丁目別および駅別の数値は少数地点の参考集計であり、町丁目や駅勢圏全体の相場を示すものではありません。
• 路線価の標準地価格は当該地点の価格であり、周辺一帯の取引価格を直接示すものではありません。
• 2025年地価調査の数値は調査年が異なる参考情報として、路線価とは分けて記載しています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。