生江小学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

大阪市旭区の2026年路線価、住宅地と商業地の相場構造

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の旭区平均は、住宅地が66.4万円/坪、商業地が86.6万円/坪です。住宅地は2025年比で前年比+5.5%となり、地点別の上昇率も中央値+5.7%、半数が+5.3%から+6.0%の狭い範囲に収まっています。価格水準は、駅に近い閑静な住宅地の新森4丁目81番3が87.0万円/坪である一方、赤川4丁目85番2は52.4万円/坪です。実態検証では、住宅地の区平均と継続9地点の前年比が一致しており、平均は地点の動きをおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年路線価の用途別平均は、住宅地9地点が66.4万円/坪、商業地2地点が86.6万円/坪です。商業地は住宅地より20.2万円/坪高く、店舗兼共同住宅などが立地する路線商業地域と、一般住宅を中心とする住宅地域の用途差が価格帯に表れています。

住宅地の前年比分布は中央値+5.7%で、第1四分位が+5.3%、第3四分位が+6.0%です。地点間の上昇率の幅が比較的小さいため、2026年の住宅地は一部の地点だけが異なる動きを示す構図ではなく、近い変動率が広く見られる相場です。

前年比で見る変化

2026年路線価の住宅地平均は、2025年比で前年比+5.5%です。地点別では、大宮4丁目18番5が67.2万円/坪、前年比+6.3%、新森4丁目81番3が87.0万円/坪、前年比+6.1%です。一方、上昇率が小さい地点は赤川4丁目85番2の52.4万円/坪、前年比+4.0%や、太子橋1丁目194番1の68.0万円/坪、前年比+5.1%でした。いずれも前年を上回っており、地点ごとの差は上昇の有無ではなく上昇幅にあります。

町丁目の参考集計では、2025年の新森の住宅地5地点が79.1万円/坪、前年比+5.9%です。地点数が限られる参考値ですが、同エリアでは駅に近い住宅地を含む比較的高い価格帯が確認できます。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、新森4丁目81番3が87.0万円/坪、前年比+6.1%であるのに対し、赤川4丁目85番2は52.4万円/坪、前年比+4.0%です。前者は新森古市駅から約5分の閑静な住宅地域、後者は城北公園通駅から約10分の中小規模住宅が多い地域であり、駅距離や住宅地の街並みが異なります。大宮では、一般住宅とマンションが混在する大宮4丁目18番5が前年比+6.3%となっており、住宅地内でも立地環境に応じた価格差が見られます。

同じ2026年路線価の商業地では、大宮4丁目36番2外が89.4万円/坪、前年比+7.4%、赤川1丁目10番6外が83.8万円/坪、前年比+6.9%です。いずれも幅員25mの道路沿いにある店舗兼共同住宅を中心とした路線商業地域で、住宅地平均を上回る価格帯です。2地点の差は5.5万円/坪にとどまり、用途や道路条件が近い商業地同士では価格水準も比較的近くなっています。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査の住宅地は大宮3丁目62番が67.7万円/坪、前年比+5.9%、新森6丁目77番3が63.4万円/坪、前年比+5.8%です。同じ地価調査の商業地では、大宮1丁目62番9外が84.4万円/坪、前年比+6.0%、森小路2丁目17番4外が77.2万円/坪、前年比+0.7%でした。住宅地2地点の変動率は近い一方、商業地2地点は、中低層の店舗兼共同住宅が並ぶ路線商業地域と日用品小売店舗が並ぶ商業地域という周辺用途の違いとともに、価格水準と上昇幅にも差があります。

2026年路線価の住宅地9地点を対象とした回帰統計では、駅までの徒歩分数に対する価格の弾力性は-1.96、決定係数は0.365で、緩い勾配です。駅から遠くなるほど価格が低くなる傾向は確認できますが、説明力は限定的であり、街並みや用途など駅距離以外の条件も価格差に関係していると解釈できます。

注目地点

2026年路線価の新森4丁目81番3は、新森にある中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域です。新森古市駅から約5分で、当該地点は87.0万円/坪、前年比+6.1%です。駅に近いことに加え、住宅中心の落ち着いた街並みである点が、区内住宅地の中で高い価格水準にある立地上の特徴です。参考集計でも新森の住宅地5地点は79.1万円/坪であり、同地点はその価格帯を上回ります。

2026年路線価の赤川4丁目85番2は、赤川の中小規模一般住宅が多い住宅地域です。城北公園通駅から約10分で、当該地点は52.4万円/坪、前年比+4.0%です。同駅周辺の2026年住宅地集計も1地点のみの参考値ながら52.4万円/坪であり、駅に近い新森の住宅地とは価格帯が異なります。旭区の住宅地平均66.4万円/坪を下回る背景として、駅までの距離感と中小規模住宅中心の立地条件が読み取れます。

2026年路線価の大宮4丁目36番2外は、大宮にある店舗兼共同住宅や店舗兼住宅が多い路線商業地域です。太子橋今市駅から約9分ですが、幅員25mの道路に面し、容積率300%の商業地として利用密度の高い環境にあります。当該地点の89.4万円/坪という水準は、同駅周辺の2026年商業地集計89.4万円/坪と一致しており、駅前型というより道路沿いの商住混在という性格が価格帯を考えるうえで重要です。

2026年路線価の赤川1丁目10番6外は、城北公園通駅から約2分の路線商業地域で、中低層の店舗兼共同住宅が多い街並みです。当該地点は83.8万円/坪で、同じ赤川でも住宅地の赤川4丁目85番2を大きく上回ります。両地点は用途と駅距離が異なり、赤川の中でも駅に近い路線商業地と住宅地帯で価格構造が分かれていることが分かります。

2026年路線価の大宮4丁目18番5は、一般住宅とマンションが混在する既成住宅地域です。千林大宮駅から約8分で、当該地点は67.2万円/坪、前年比+6.3%となり、住宅地平均66.4万円/坪に近い水準です。大宮内には路線商業地もありますが、この地点は容積率200%の住宅地であり、商業地の高い価格帯とは異なる、旭区の標準的な住宅地水準を示しています。

参考集計では、旭区の住宅地平均68.5万円/坪は[[大阪府 大阪市]]の80.2万円/坪を下回ります。その中でも、新森の駅近住宅地、赤川の住宅地、太子橋今市駅周辺の路線商業地という立地差によって、区内の価格帯には明確な幅があります。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地平均は前年比+5.5%で、前年から継続する9地点の平均も前年比+5.5%です。両者の差は0.0ポイントで、9地点すべてが上昇し、中央値は+5.7%でした。さらに、地点の半数が+5.3%から+6.0%に収まっているため、区平均は一部の高い上昇率に偏った値ではなく、住宅地の実態をおおむね反映しています。

商業地は区平均の前年比を示す集計ではありませんが、継続2地点はいずれも上昇し、前年比の中央値は+7.2%です。大宮4丁目36番2外が前年比+7.4%、赤川1丁目10番6外が前年比+6.9%と近い変動率であるため、2地点に限った実態としては路線商業地に共通する上昇が確認できます。ただし、地点数が少ないため、旭区の商業地全体を代表する値としては参考扱いが適切です。

• 住宅地の2026年平均と前年比は9地点による参考集計です。
• 商業地の2026年平均は2地点による参考集計です。
• 各地点の価格は標準地の路線価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年地価調査の数値は、2026年路線価とは調査年と調査種別が異なる参考比較です。
• 駅別・町丁目別の地点数が少ない集計は、周辺価格帯を把握するための参考値です。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。