松虫中学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

大阪市阿倍野区の2026年路線価と住宅地・商業地の価格差

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の阿倍野区平均は、住宅地が104万円/坪、商業地が402万円/坪です。住宅地は前年比+6.4%の参考値で、継続する8地点はいずれも上昇し、中央値も前年比+6.5%でした。商業地も継続する4地点がすべて上昇しています。一方、地点価格は住宅地で91.6万～137万円/坪、商業地で195.0万～1084万円/坪と幅があり、駅との近さだけでなく、閑静な住宅地、高度商業地域、路線商業地域といった周辺用途の違いが表れています。住宅地の区平均は継続地点の動きと整合しています。

今年の相場概況

2026年路線価は、住宅地8地点の区平均が104万円/坪、商業地4地点の区平均が402万円/坪です。いずれも地点数に基づく参考値ですが、商業地平均は住宅地平均を大きく上回り、阿倍野区内でも土地の用途によって価格水準が明確に異なります。

住宅地8地点の前年比は中央値が+6.5%で、中央50%はおおむね+6.2%から+6.6%の範囲に収まっています。地点間の上昇率のばらつきが小さいため、2026年路線価の住宅地では、一部地点だけではなく比較的そろった変化が確認できます。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、路線価の住宅地平均は前年比+6.4%の参考値となりました。地点別では、三明町2丁目75番が103万円/坪、前年比+6.7%、阪南町1丁目32番21外が109万円/坪、前年比+6.6%、北畠1丁目102番10が137万円/坪、前年比+6.6%です。上昇率が小さい地点でも、丸山通1丁目83番5は73.3万円/坪、前年比+6.1%、晴明通9番1は103万円/坪、前年比+6.2%であり、確認できる住宅地はすべてプラスでした。

路線価の商業地では、継続する4地点の前年比が平均+7.0%、中央値が+7.1%です。住宅地より価格差が大きい一方、継続地点はいずれも上昇しています。

町丁目別の商業地では、2025年集計で昭和町が5地点・180万円/坪・前年比+7.0%、阿倍野筋が5地点・843万円/坪・前年比+6.4%です。調査年が異なる参考比較ですが、上昇率の差よりも、商業地としての価格水準の隔たりが目立ちます。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、北畠1丁目102番10が137万円/坪、前年比+6.6%であるのに対し、丸山通1丁目83番5は73.3万円/坪、前年比+6.1%です。前者は北畠駅から約3分の中規模住宅が建ち並ぶ閑静な地域、後者は松虫駅から約5分の中規模一般住宅が多い地域です。ともに住宅地として上昇していますが、街区の住宅規模や道路条件を含む立地特性によって価格水準には差があります。

2026年路線価の商業地では、阿倍野筋1丁目38番1外が1084万円/坪で、百貨店や事務所店舗ビルが建ち並ぶ高度商業地域です。一方、三明町2丁目38番17外は156万円/坪で、中低層の店舗ビルなどが見られる路線商業地域です。大阪阿部野橋駅から約1分、容積率800%の高度商業地と、文の里駅から約7分、容積率400%の路線商業地という用途集積と土地利用条件の違いが、大きな価格差と対応しています。

2025年地価調査では、住宅地の播磨町2丁目1番8が100万円/坪、前年比+5.6%、北畠3丁目40番11が97.4万円/坪、前年比+5.4%でした。商業地は阪南町5丁目21番7外が140万円/坪、前年比+5.7%、阿倍野筋5丁目9番36外が137万円/坪、前年比+6.6%です。各用途2地点のみの参考値ですが、地価調査では同じ用途内の価格差が比較的小さい一方、古くからの住宅地域、閑静な住宅地域、店舗兼共同住宅が並ぶ路線商業地域、店舗・事務所・マンションの混在地域という街並みの違いが確認できます。

注目地点

2026年路線価の北畠1丁目102番10は、北畠の中規模住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域にあり、北畠駅から約3分です。当該地点は137万円/坪、前年比+6.6%で、区内の住宅地平均104万円/坪を上回ります。駅に近いことに加え、中規模住宅を中心とする落ち着いた街並みが、住宅地の中で相対的に高い価格水準と対応しています。

2026年路線価の丸山通1丁目83番5は、丸山通の中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域で、松虫駅から約5分です。当該地点は73.3万円/坪、前年比+6.1%で、区内の住宅地平均を下回ります。駅徒歩圏の住宅地ではあるものの、道路幅4m、土地面積89㎡という地点条件もあり、北畠の地点とは異なる価格帯を形成しています。

2026年路線価の阿倍野筋1丁目38番1外は、阿倍野筋の百貨店、事務所店舗ビルが建ち並ぶ高度商業地域に位置し、大阪阿部野橋駅から約1分です。当該地点は1084万円/坪で、商業地平均402万円/坪を大きく上回ります。幅員40mの府道沿いで容積率800%という高密度利用の条件を備えており、駅前の高度商業地としての性格が区内商業地の中で際立っています。

2026年路線価の三明町2丁目38番17外は、三明町の中低層店舗ビルなどが見られる路線商業地域で、文の里駅から約7分です。当該地点は156万円/坪で、商業地平均を下回ります。幅員34mの府道沿いという路線商業地の条件を持つ一方、高度商業地である阿倍野筋の地点より駅から離れ、容積率も400%であるため、商業地の中では異なる利用密度と価格帯に位置します。

2026年路線価の三明町2丁目75番は、同じ三明町でも、小規模住宅が多く学校なども見られる住宅地域です。美章園駅から約5分で、当該地点は103万円/坪、前年比+6.7%となり、住宅地平均104万円/坪に近い水準です。近隣の路線商業地とは用途が異なり、小規模住宅を中心とする生活圏の価格として、区内住宅地の中間的な位置にあります。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地では、区平均の前年比+6.4%に対し、前年から継続する8地点の平均も前年比+6.4%で、差は0.0ポイントです。8地点すべてが上昇し、中央値は前年比+6.5%、中央50%も+6.2%から+6.6%に収まっています。平均と継続地点の動きが一致し、地点間のばらつきも小さいため、住宅地の区平均は今回の地点実態をおおむね反映しています。

2026年路線価の商業地は、継続する4地点すべてが上昇し、平均は前年比+7.0%、中央値は前年比+7.1%です。ただし、価格は三明町2丁目38番17外の156万円/坪から阿倍野筋1丁目38番1外の1084万円/坪まで大きく開いています。上昇方向は共通しているものの、区平均402万円/坪だけでは、高度商業地と路線商業地の価格差までは表しにくいため、個別地点の用途と立地を併せて見る必要があります。

2025年地価調査は、住宅地2地点がともに上昇し、中央値は前年比+5.5%、商業地2地点もともに上昇し、中央値は前年比+6.2%でした。地点数が各用途2地点に限られるため参考値ですが、路線価とは別の調査でも、採用地点では上昇方向が確認できます。

• 住宅地の2026年区平均と前年比は8地点に基づく参考値です。
• 商業地の2026年区平均は4地点に基づく参考値です。
• 2025年の町丁目別商業地集計は、2026年路線価とは調査年が異なる参考比較です。
• 2025年地価調査の用途別集計は各2地点に限られるため参考値です。
• 各標準地の価格は当該地点の路線価または地価調査価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。