田川小学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

2026年淀川区路線価の用途別相場と地点間格差

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の淀川区平均は、住宅地73.1万円/坪、商業地219万円/坪、工業地42.7万円/坪です。2025年比では住宅地が前年比+7.2%、商業地が参考値で前年比+9.5%となり、住宅地の継続地点では上昇率が比較的まとまっています。一方、商業地は宮原3丁目5番7外の820万円/坪から西三国3丁目151番の73.8万円/坪まで幅があり、区平均だけでは地点差を捉えにくい状況です。実態検証でも、住宅地は平均と地点動向が整合する一方、商業地は二極化により平均の代表性が低いと判断されます。

今年の相場概況

2026年路線価は、住宅地10地点の平均が73.1万円/坪、商業地9地点の平均が219万円/坪、工業地2地点の平均が42.7万円/坪です。商業地平均は参考値ですが、住宅地の約3倍に達しており、新大阪駅周辺の業務商業地を含む用途構成が価格水準の大きな差として表れています。

住宅地の継続地点における前年比の中央値は+7.5%、第1四分位は+6.8%、第3四分位は+7.9%で、中央50%の幅は1.1ポイントです。住宅地では地点ごとの上昇率が比較的まとまっている一方、用途別の価格水準には大きな開きがあり、淀川区の相場は住宅地・商業地・工業地を分けて捉える必要があります。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、路線価の住宅地平均は前年比+7.2%、商業地平均は参考値で前年比+9.5%です。個別地点では、2026年路線価の宮原3丁目5番7外と西中島5丁目7番14がともに前年比+13.5%、宮原4丁目3番11が前年比+13.3%となり、上昇率の大きい地点は商業地に集中しています。

上昇率が小さい地点は、2026年路線価の西三国3丁目151番が前年比+2.5%、加島4丁目165番3が前年比+4.5%、十八条3丁目73番5が前年比+6.2%です。いずれも前年を上回っていますが、同じ区内でも地点によって上昇率に差があります。

町丁目の参考集計では、2025年の宮原商業地は6地点で539万円/坪、前年比+12.7%です。2026年路線価とは調査年が異なる参考比較ですが、宮原が高価格帯の商業地を含むエリアであることを示す集計です。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、東三国4丁目14番9が89.7万円/坪、前年比+8.8%である一方、加島4丁目165番3は52.4万円/坪、前年比+4.5%です。一般住宅とマンションが混在し、東三国駅から約4分の地点と、一般住宅に小売店舗が交じる加島の地点との差から、駅との距離感や周辺用途の違いが価格帯に表れています。

同じ2026年路線価の商業地では、宮原3丁目5番7外が820万円/坪、前年比+13.5%なのに対し、西三国3丁目151番は73.8万円/坪、前年比+2.5%です。中高層事務所ビルが建ち並ぶ新大阪駅周辺の商業地と、小規模小売店舗が並ぶ三国駅近くの商業地では、商業機能の規模や街路条件が異なり、価格水準と上昇率の双方に大きな幅があります。

2025年地価調査では、住宅地3地点の平均が76.6万円/坪です。同じ地価調査内では、木川東3丁目29番1が84.4万円/坪、塚本3丁目197番6が71.4万円/坪で、共同住宅が混在する木川東と一般住宅が並ぶ塚本の地点に価格差があります。商業地3地点の平均は233万円/坪で、駅前の事務所・店舗が並ぶ西中島3丁目19番10は283万円/坪、小規模小売店舗が並ぶ十三本町1丁目9番31外は158万円/坪です。2025年地価調査の工業地は1地点で49.4万円/坪のため、用途全体を示す値としては参考扱いが適切です。

注目地点

2026年路線価の東三国4丁目14番9は、一般住宅とマンションが混在する東三国の住宅地域にあり、東三国駅から約4分です。容積率300%の住宅地で、戸建住宅中心の低密度な地点とは異なる土地利用が見られます。89.7万円/坪は住宅地平均73.1万円/坪を上回っており、駅に近いことと共同住宅を含む街並みが、区内で相対的に高い価格帯となる立地上の特徴です。

2026年路線価の加島4丁目165番3は、加島駅から約7分の加島にあり、一般住宅のほか小売店舗も見られる住宅地域です。52.4万円/坪は住宅地平均を下回ります。商業集積の大きい駅前ではなく、住宅を主体に身近な店舗が混在する街並みであることから、区内の住宅地では低い価格帯に位置しています。

2026年路線価の宮原3丁目5番7外は、新大阪駅から約5分の宮原にあり、中高層事務所ビルが建ち並ぶ商業地域です。幅員30mの道路に面し、容積率600%、土地面積4,507㎡という業務利用の規模を備えています。820万円/坪は商業地平均219万円/坪を大きく上回っており、区内の一般的な駅前商業地とは異なる、高密度な業務商業地としての位置づけが価格差に表れています。

2026年路線価の西三国3丁目151番は、三国駅から約4分の西三国にあり、小規模小売店舗等が並ぶ駅前に近い商業地域です。駅に近い一方、周辺の商業機能は小規模で、容積率も300%です。73.8万円/坪は商業地平均を下回り、宮原3丁目5番7外のような中高層事務所街ではなく、生活圏に対応した商業地であることが相対的な価格水準の違いとして読み取れます。

2026年路線価の三国本町3丁目59番は、三国駅から約6分の三国本町にあり、中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域です。83.3万円/坪は住宅地平均を上回り、前年比+7.9%です。同じ三国駅周辺でも、西三国3丁目151番は小規模店舗が並ぶ商業地、当該地点は一般住宅主体の住宅地であり、用途の違いを踏まえると、駅周辺に複数の価格帯と街並みが共存していることが分かります。

区平均は実態を反映しているか

住宅地は、2026年路線価の区平均が前年比+7.2%、同一地点を比較した10地点の前年比も+7.2%で、差はありません。10地点すべてが上昇し、中央値は前年比+7.5%、上昇率の中央50%も前年比+6.8%から前年比+7.9%に収まっています。したがって、住宅地平均は継続地点の実態をおおむね反映しています。

商業地は、区平均と継続9地点がともに前年比+9.5%で、9地点すべてが上昇しています。ただし、地点分布は二極化しており、宮原3丁目5番7外の前年比+13.5%に対して西三国3丁目151番は前年比+2.5%です。平均値と継続地点の計算結果が一致していても、上昇率と価格水準の幅が大きいため、商業地平均だけで個別地点の実態を代表することは困難です。

工業地は継続2地点がいずれも上昇し、前年比の中央値は+8.8%です。ただし地点数が2地点に限られるため、区内の工業地全体を代表する判断材料というより、観測地点の動きとして捉える必要があります。

エリアの動き

都市計画に関する確認情報として、尼崎市の「東園田町3・4丁目地区」が決定済みとされています。所在地は淀川区内ではなく尼崎市であり、入力情報には具体的な計画内容や時期が示されていないため、淀川区の地価変化との因果関係は判断できません。

• 価格は各標準地の路線価または基準地の地価調査価格であり、町丁目全体の取引相場を示すものではありません。
• 2026年路線価と2025年地価調査は調査年と調査種別が異なるため、相互の最高・最低地点としては比較していません。
• 商業地の区平均と前年比は参考値として扱っています。
• 駅別・町丁目別の集計は地点数が限られる場合があり、周辺全体の価格を断定するものではありません。
• 本記事は2026年1月1日時点の路線価を中心に、2026年8月30日までに更新された情報を整理しています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。