鶴見南小学校 周辺 土地相場・坪単価（公示地価）

2026年大阪市鶴見区の公示地価、用途と駅距離で異なる価格構図

2026年公示地価の鶴見区平均は、住宅地91.4万円/坪、商業地152.9万円/坪、工業地66.8万円/坪です。住宅地は2025年比で前年比+8.1%となり、地点別の上昇率も+7.7%〜+8.4%に収まっています。横堤駅に近い住宅・商業地点が高い一方、駅から距離のある安田では低い水準です。住宅地の区平均と継続10地点の前年比は一致しており、平均は地点の実態をおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年公示地価の用途別平均は、住宅地が10地点で91.4万円/坪、商業地が2地点で152.9万円/坪、工業地が3地点で66.8万円/坪です。商業地は住宅地より61.5万円/坪高く、店舗・事務所が集まる駅前や路線商業地域と、一般住宅地や工業地との用途差が価格水準に表れています。商業地と工業地は地点数が限られるため、平均価格は参考値として見る必要があります。

住宅地の前年比は中央値が+8.1%、第1四分位が+7.9%、第3四分位が+8.3%で、中央50%の幅は約0.4ポイントです。地点間の上昇率が狭い範囲に集まっているため、2026年の住宅地は特定地点だけが突出するのではなく、比較的一様な変化となっています。

前年比で見る変化

2026年公示地価の住宅地平均は、2025年比で前年比+8.1%です。地点別では、安田1丁目149番18が63.1万円/坪、前年比+8.4%、横堤1丁目1086番13が76.0万円/坪、前年比+8.3%、鶴見3丁目8番3が100.2万円/坪、前年比+8.3%でした。価格帯の異なる地点で近い上昇率が確認でき、変化が高価格帯だけに限られていないことが分かります。

上昇率が小さい地点もすべてプラスで、今津中4丁目2番8外が85.6万円/坪、前年比+7.7%、緑1丁目45番22が97.5万円/坪、前年比+7.8%、浜3丁目1248番4が79.0万円/坪、前年比+7.9%です。最大と最小の差は0.7ポイントにとどまり、住宅地の変化は狭い範囲に収まっています。

町丁目別では、2025年の横堤の住宅地参考集計が6地点、95.6万円/坪、前年比+7.8%です。2026年公示地価とは調査年が異なる参考比較ですが、複数地点を含む横堤でもプラスの変化が確認できます。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地では、横堤駅から約4分の横堤5丁目616番11が109.8万円/坪、前年比+8.1%である一方、鴻池新田駅から約18分の安田1丁目149番18は63.1万円/坪、前年比+8.4%です。同じ住宅地でも、駅への距離に加え、住宅・店舗が混在する横堤と一般住宅が建ち並ぶ安田という街並みの違いが、価格水準の差として表れています。

商業地では、2026年公示地価の横堤3丁目546番10が173.6万円/坪、前年比+10.9%、鶴見5丁目4番31外が132.2万円/坪、前年比+10.8%です。前者は横堤駅から約1分の店舗・事務所ビルが建ち並ぶ地域、後者は今福鶴見駅から約12分の沿道型店舗と共同住宅が混在する地域であり、上昇率は近い一方、駅前商業地と路線商業地の性格の違いが価格差に対応しています。

工業地の2026年公示地価は、放出駅周辺の1地点が81.3万円/坪、前年比+9.8%、横堤駅周辺の1地点が66.1万円/坪、前年比+9.5%、徳庵駅周辺の1地点が52.9万円/坪、前年比+9.4%です。各駅1地点の参考値ですが、上昇率の差よりも地点ごとの価格水準の幅が大きい構成です。

2025年地価調査では、住宅地3地点の平均が74.7万円/坪です。同じ地価調査内では、今津北5丁目47番4が78.7万円/坪、前年比+7.6%、茨田大宮3丁目503番217が68.8万円/坪、前年比+6.7%でした。商業地は、ＪＲ放出に近い駅前商業地域の放出東3丁目25番6が142.1万円/坪、前年比+7.9%です。これらは2025年地価調査の結果であり、2026年公示地価とは調査年・調査種別が異なる参考情報です。

住宅地10地点を用いた回帰統計では、徒歩時間と価格の関係は緩い負の勾配で、徒歩時間が1%長い地点ほど価格が約2.8%低い関係が示されています。決定係数は0.466であり、駅距離には一定の説明力があるものの、街並みや用途、道路条件なども価格差に関係していると解釈できます。

注目地点

2026年公示地価の横堤5丁目616番11は、住宅に店舗兼住宅や店舗が混在する横堤の住宅地域です。横堤駅から約4分で、住宅地でありながら商業的な土地利用も見られるため、純粋な一般住宅地より都市的な性格を備えています。109.8万円/坪という水準は、駅への近さと住宅・店舗が共存する周辺環境に対応しています。

2026年公示地価の安田1丁目149番18は、中小規模の一般住宅が建ち並ぶ安田の住宅地域です。鴻池新田駅から約18分と区内の注目地点では駅から距離があり、駅前や路線沿いの商業性よりも住宅地としての性格が前面に出ています。63.1万円/坪と住宅地平均を下回る価格水準は、こうした駅距離と落ち着いた住宅地の位置づけに整合します。

2026年公示地価の横堤3丁目546番10は、中高層の店舗や事務所ビルが建ち並ぶ横堤の商業地域です。横堤駅から約1分という駅前立地に加え、幅員25mの府道沿いで容積率400%の土地利用が想定されており、商業集積と高度利用の性格が明確です。173.6万円/坪という区内商業地の高い価格水準は、この駅前性と用途の集積度から読み取れます。

2026年公示地価の鶴見5丁目4番31外は、沿道型店舗と共同住宅が混在する鶴見の路線商業地域です。今福鶴見駅から約12分で、駅直近の商業地というより幅員50mの道路に面した沿道型の立地です。132.2万円/坪は商業地平均を下回りますが、住宅地より高く、店舗利用と共同住宅利用が重なる路線商業地として中間的な位置づけです。

2026年公示地価の今津中4丁目2番8外は、大規模マンションと事業所が混在する今津中の住宅地域です。徳庵駅から約5分と駅には近いものの、一般住宅中心ではなく、集合住宅と事業用途が共存する街区です。85.6万円/坪、前年比+7.7%という水準からは、駅への近さだけで価格が決まるのではなく、周辺の土地利用構成も区内での相対位置に関わることが分かります。

区平均は実態を反映しているか

2026年公示地価の住宅地では、区平均の前年比+8.1%に対し、同じ10地点を継続比較した前年比も+8.1%で、差はありません。10地点すべてが上昇し、中央値も+8.1%、中央50%は+7.9%〜+8.3%に収まっています。調査地点の入替による影響も確認されていないため、住宅地の区平均は継続地点の実態をよく反映していると判断できます。

商業地は継続2地点がともに上昇し、前年比の中央値は+10.8%です。工業地も継続3地点がすべて上昇し、中央値は+9.5%です。ただし、商業地2地点、工業地3地点という少数集計であるため、方向性は共通していても、区内全域を代表する平均としては参考値にとどまります。

2025年地価調査では、住宅地の継続3地点がすべて上昇し、前年比の中央値は+7.6%、商業地の1地点は前年比+7.9%です。こちらも上昇方向は確認できますが、地点数が少ないため、公示地価とは分けて限定的な参考情報として捉える必要があります。

• 公示地価の標準地価格は当該地点の価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 商業地・工業地および駅別の少数地点集計は参考値です。
• 2025年地価調査と2026年公示地価は、調査年と調査種別が異なるため直接比較していません。
• 価格は坪単価に換算し、前年比は小数第1位に丸めています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。