住吉第一中学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

2026年住之江区路線価の相場概況と地点別の特徴

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の住之江区平均は、住宅地が59.8万円/坪、商業地が96.0万円/坪、工業地が42.3万円/坪です。住宅地は前年比+4.2%で、継続する10地点もすべて上昇し、中央値は前年比+4.3%でした。住宅地では駅に近い南加賀屋2丁目3番3や西住之江2丁目46番4が区平均を上回る一方、住宅と工場などが混在する平林南2丁目6番2は低い水準です。住宅地の区平均と継続地点の動きは一致しており、平均は地点の実態をおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年路線価の用途別平均は、住宅地10地点が59.8万円/坪、商業地1地点が96.0万円/坪、工業地3地点が42.3万円/坪です。商業地は住宅地より36.2万円/坪高く、工業地は住宅地より17.4万円/坪低いため、用途による価格帯の違いが明確です。ただし、商業地は1地点、工業地は3地点の集計であり、それぞれ参考値として捉える必要があります。

住宅地の前年比は中央値が+4.3%で、第1四分位の+4.0%から第3四分位の+4.4%までの幅は0.4ポイントです。地点ごとの上昇率が狭い範囲に集まっており、一部の地点だけが突出するのではなく、住宅地全体で比較的そろった変化が確認できます。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、路線価の住宅地平均は前年比+4.2%となりました。継続地点では、北加賀屋1丁目2番6が51.6万円/坪、前年比+4.6%で上昇率が最も高く、南加賀屋2丁目3番3が66.6万円/坪、前年比+4.4%、中加賀屋2丁目87番7が66.1万円/坪、前年比+4.4%で続きます。

上昇率が小さい地点もすべてプラスです。北島3丁目32番95は51.8万円/坪、前年比+3.6%、平林南2丁目6番2は42.6万円/坪、前年比+3.7%、住之江1丁目48番4は64.6万円/坪、前年比+4.1%でした。住宅地の地点別上昇率は+3.6%から+4.6%の範囲にあり、価格水準に差がある一方、前年比では広く上昇しています。

用途別の継続地点を見ると、2026年路線価の商業地1地点は前年比+7.7%、工業地3地点は平均で前年比+9.0%でした。住宅地の前年比+4.2%より高いものの、地点数が限られるため、用途全体の傾向としては慎重に見る必要があります。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、南加賀屋2丁目3番3が66.6万円/坪、前年比+4.4%であるのに対し、平林南2丁目6番2は42.6万円/坪、前年比+3.7%です。前者は一般住宅とマンションが混在し、住之江公園駅から約5分の住宅地域です。後者は平林駅から約4分ですが、住宅、小規模工場、店舗が混在しています。同じ住宅地でも、周辺の土地利用や街並みの違いが約24.1万円/坪の価格差に表れています。

町丁目別では、西住之江の西住之江2丁目46番4が66.1万円/坪、前年比+4.4%、粉浜の粉浜2丁目81番が63.0万円/坪、前年比+4.2%です。一方、北加賀屋の北加賀屋1丁目2番6は51.6万円/坪と区平均を下回りますが、前年比は+4.6%です。価格水準の高低と上昇率の大小は必ずしも一致していません。

商業地では、2026年路線価の南加賀屋2丁目56番1が96.0万円/坪、前年比+7.7%です。中高層の店舗兼共同住宅や店舗が集まり、幅40mの府道に面する商業地域で、住宅地とは異なる用途と道路条件を持ちます。工業地は3地点で平均42.3万円/坪、継続地点の中央値は前年比+9.8%であり、住宅地や商業地とは価格水準と変化率の組み合わせが異なります。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地2地点の平均が61.2万円/坪でした。同じ地価調査内では、浜口西2丁目6番4外が62.4万円/坪、御崎5丁目126番3が60.0万円/坪です。また、商業地の粉浜西1丁目9番5外は92.8万円/坪、工業地の柴谷1丁目6番8外は48.4万円/坪でした。いずれも少数地点のため、各用途の限定的な参考値です。

注目地点

2026年路線価の南加賀屋2丁目3番3は、南加賀屋にある一般住宅とマンションが混在する住宅地域です。住之江公園駅から約5分で、66.6万円/坪、前年比+4.4%となり、住宅地平均の59.8万円/坪を上回ります。駅徒歩圏にありながら商業地ではなく、戸建住宅と集合住宅が共存する立地であることが、区内住宅地の中で高い価格水準を示す背景として読み取れます。

2026年路線価の平林南2丁目6番2は、平林南で住宅、小規模工場、店舗が混在する地域です。平林駅から約4分と駅には近いものの、42.6万円/坪、前年比+3.7%で住宅地平均を下回ります。純粋な住宅地ではなく複数用途が混在する街並みであり、同じ駅徒歩圏でも南加賀屋などの住宅地域とは異なる価格帯を形成しています。

2026年路線価の北加賀屋1丁目2番6は、北加賀屋に位置し、中低層の共同住宅と倉庫が混在する住宅地域です。北加賀屋駅から約5分ですが、51.6万円/坪と住宅地平均を下回ります。一方、前年比は+4.6%で住宅地10地点の中でも高い水準です。駅への近さだけでなく、倉庫を含む土地利用の混在が価格水準に表れており、現在の価格と変化率を分けて見る必要がある地点です。

2026年路線価の北島3丁目32番95は、北島の小規模一般住宅を中心に共同住宅も見られる住宅地域です。住之江公園駅から約13分と、同駅から約5分の南加賀屋2丁目3番3より距離があり、価格は51.8万円/坪です。幅4.6mの私道に面する小規模住宅地という周辺条件も含め、駅に近い南加賀屋の住宅地より低い価格帯となっています。前年比は+3.6%で、下落ではなく上昇率が比較的小さい地点です。

2026年路線価の西住之江2丁目46番4は、西住之江にある中規模一般住宅と共同住宅が多い住宅地域です。住ノ江駅から約4分で、66.1万円/坪、前年比+4.4%となっています。同駅圏の2026年住宅地平均は2地点で65.4万円/坪であり、当該地点もこれに近い水準です。中規模住宅と共同住宅を主体とする街並みと駅徒歩圏という位置づけから、区平均を上回る住宅地として捉えられます。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地平均は前年比+4.2%で、前年から継続する10地点の平均も前年比+4.2%となり、両者の差は0.0ポイントです。さらに、10地点すべてが上昇し、中央値は前年比+4.3%、中央50%の範囲は前年比+4.0%から+4.4%でした。平均と継続地点の変化が一致し、地点間のばらつきも小さいため、住宅地の区平均は実態をおおむね反映しています。

地点別には、北加賀屋1丁目2番6の前年比+4.6%から北島3丁目32番95の前年比+3.6%まで1.0ポイントの幅がありますが、全地点がプラスで、平均から大きく外れる動きは確認されません。価格水準は42.6万円/坪から66.6万円/坪まで差がある一方、変化率は比較的そろっているため、区平均は価格そのものよりも今年の上昇傾向を代表する指標として有効です。

商業地は1地点のみで、継続地点の前年比と中央値はいずれも+7.7%です。工業地は3地点すべてが上昇し、継続地点の平均は前年比+9.0%、中央値は前年比+9.8%でした。ただし、商業地と工業地は地点数が少ないため、区平均や中央値が用途全体の実態を十分に代表しているとは断定できません。

• 価格は各標準地の路線価であり、町丁目全体の取引相場を示すものではありません。
• 商業地と工業地の用途別平均は地点数が少ないため、参考値として扱っています。
• 2025年地価調査の数値は2026年路線価と調査年・調査種別が異なる参考比較です。
• 駅別平均は地点数が少ない場合があり、駅周辺全体の相場を示すものではありません。
• 数値は2026年1月1日時点の路線価を中心に整理しています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。