加美南中学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

2026年大阪市平野区の路線価とエリア別の上昇差

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の平野区平均は、住宅地50.4万円/坪、商業地75.8万円/坪、工業地43.3万円/坪です。住宅地は前年比+3.7%で、17地点すべてが上昇し、継続地点の動きとも一致しています。駅に近い平野西5丁目4番25や背戸口5丁目6番14が高い水準にある一方、駅から距離のある長吉長原西3丁目11番36は相対的に低く、立地と用途による価格差が明確です。商業地と工業地も全地点が上昇していますが、地点数が各3地点のため代表性には注意が必要です。

今年の相場概況

2026年路線価の用途別平均は、住宅地が17地点で50.4万円/坪、商業地が3地点で75.8万円/坪、工業地が3地点で43.3万円/坪です。商業地は住宅地より25.4万円/坪高く、店舗・事務所などを含む立地と住宅地域の価格帯が分かれています。商業地と工業地は各3地点の集計であるため、区内全域を示す値というより参考水準として見る必要があります。

住宅地の前年比は中央値が+3.6%で、中央50%の地点は+3.1%から+4.7%の範囲に収まっています。上昇率の地点間差はあるものの、極端に一部だけが上昇する形ではなく、比較的まとまった分布です。

前年比で見る変化

2026年路線価の住宅地平均は、2025年との比較で前年比+3.7%です。上昇率が大きい住宅地は瓜破西1丁目14番10の52.4万円/坪、前年比+5.1%、喜連西4丁目2320番7の54.2万円/坪、前年比+4.9%、流町3丁目5番6の64.6万円/坪、前年比+4.9%でした。区平均を上回る伸びは、瓜破西、喜連西、流町など複数の町丁目に分布しています。

一方、上昇率が小さい住宅地は加美北8丁目87番19の45.2万円/坪、前年比+2.3%、長吉川辺3丁目506番17外の40.2万円/坪、前年比+2.6%、長吉六反1丁目31番31の41.0万円/坪、前年比+2.6%です。いずれも価格は下落しておらず、区内では上昇幅が相対的に小さい地点と位置づけられます。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地5地点の平均が51.8万円/坪、前年比+3.2%でした。2024年との比較では、平野南2丁目5番10が前年比+4.1%、平野西3丁目8番31が前年比+3.9%である一方、加美東4丁目81番27は前年比+2.0%でした。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、瓜破西1丁目14番10が前年比+5.1%、喜連西4丁目2320番7と流町3丁目5番6がともに前年比+4.9%でした。これに対し、加美北8丁目87番19は前年比+2.3%、長吉川辺3丁目506番17外と長吉六反1丁目31番31はともに前年比+2.6%です。区内全域が同じ幅で動いたのではなく、平野・瓜破方面と加美・長吉方面の地点間で上昇率に差が表れています。

用途別では、2026年路線価の継続地点の前年比が住宅地+3.7%、商業地+4.7%、工業地+3.3%です。商業地では背戸口5丁目6番14が94.4万円/坪、長吉長原西1丁目3番3が60.6万円/坪となっており、同じ商業地でも駅、道路、周辺用途の違いによって価格水準に幅があります。工業地平均は43.3万円/坪で、住宅地や商業地とは異なる価格帯です。

2025年地価調査を同じ調査種別内で見ると、住宅地は参考平均51.8万円/坪、前年比+3.2%で、継続4地点は前年比+3.4%でした。商業地は喜連2丁目1857番4の1地点が99.4万円/坪、前年比+5.3%、工業地は加美南4丁目28番の1地点が33.8万円/坪、前年比+2.3%です。駅前商業地域、住宅地域、工場とマンションが混在する工業地域という用途構成の違いが、価格水準と変化率の差として表れています。

注目地点

2026年路線価の住宅地である平野西5丁目4番25は、一般住宅とマンションが混在する平野西の住宅地域にあり、ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ平野から約3分です。66.6万円/坪、前年比+4.8%という水準には、駅に近い住宅地であることが表れています。親エリア比較の住宅地参考平均では平野区50.6万円/坪に対して大阪府 大阪市は80.2万円/坪であり、当該地点は区内平均を上回る一方、親エリア平均には届かない位置です。

2026年路線価の住宅地である長吉長原西3丁目11番36は、小規模住宅と共同住宅が混在する長吉長原西の住宅地域です。長原駅から約13分と駅から距離があり、35.2万円/坪、前年比+3.0%となっています。同じ町丁目でも駅に近い商業地とは環境が異なり、区内の住宅地平均50.4万円/坪を下回る価格には、郊外側の住宅立地という位置づけが表れています。

2026年路線価の商業地である背戸口5丁目6番14は、事務所、店舗、マンションが混在する背戸口の商業地域にあり、ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ平野から約2分です。幅員25mの府道沿いで容積率300%という商業利用の文脈を持ち、94.4万円/坪と区内商業地平均75.8万円/坪を上回ります。駅近接性に加え、店舗・事務所と共同住宅が重なる立地が、区内で高い価格帯となる背景です。

2026年路線価の商業地である長吉長原西1丁目3番3は、店舗、事務所、マンションが混在する長吉長原西の商業地域で、出戸駅から約2分です。駅に近く容積率400%の商業利用が可能な一方、60.6万円/坪で区内商業地平均を下回ります。背戸口の商業地点とは33.8万円/坪の差があり、同じ駅近商業地でも所在エリアと道路沿いの商業環境によって価格帯が異なることを示しています。

2026年路線価の住宅地である瓜破西1丁目14番10は、小規模な一般住宅に共同住宅も見られる瓜破西の住宅地域で、喜連瓜破駅から約8分です。52.4万円/坪は区内住宅地平均に近い水準ですが、前年比+5.1%は区平均を上回ります。駅前商業地そのものではなく、その徒歩圏に広がる住宅地として、中間的な価格水準と相対的に高い上昇率を併せ持つ地点です。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地平均は前年比+3.7%で、前年から継続する17地点の前年比も+3.7%です。17地点すべてが上昇し、中央値は+3.6%、中央50%は+3.1%から+4.7%に収まっています。平均と継続地点の差は0.0ポイントで、地点入替による影響も0.0ポイントのため、住宅地の区平均は地点の実態をよく反映しています。

商業地は3地点すべてが上昇し、継続地点の前年比は+4.7%、中央値も+4.7%です。工業地も3地点すべてが上昇し、継続地点の前年比は+3.3%、中央値も+3.3%です。上昇方向は各地点で共通していますが、商業地と工業地は各3地点に限られるため、平均値や中央値を区内全域の実態として広く一般化するより、調査地点で確認された傾向として捉えるのが適切です。

エリアの動き

平野区周辺では、堺市の「東浅香山町4丁地区地区計画」、八尾市の「大阪竜華都市拠点地区地区計画」と「跡部北の町三丁目地区地区計画」が決定済みです。いずれも平野区内ではなく、南側または東側に位置する近隣市の都市計画であり、平野区の路線価との直接的な因果関係を示すものではありません。周辺自治体を含む空間的な動きとして確認できます。

• 各標準地の価格は当該地点の路線価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年地価調査の住宅地平均と前年比は、5地点による参考値です。
• 商業地と工業地の2026年路線価平均は各3地点による参考水準です。
• 親エリア比較は調査年が明示されていないため、参考値として扱っています。
• 周辺の地区計画は平野区外の事実であり、区内地価への影響を示すものではありません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。