登美丘中学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

堺市東区の2026年路線価、住宅地の着実な上昇と立地別の価格差

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の堺市東区は、住宅地14地点の平均が36.4万円/坪、前年比+4.7%となりました。住宅地の上昇率は中央値+5.0%で、地点間のばらつきも比較的小さく、継続地点の動きは区平均と整合しています。一方、価格は大美野4番2の50.5万円/坪から草尾714番43の30.6万円/坪まで幅があり、同じ住宅地でも駅との距離や街並みによる差が確認できます。商業地は1地点のみの参考値ですが、61.9万円/坪でした。

今年の相場概況

2026年路線価では、堺市東区の住宅地14地点の平均は36.4万円/坪、商業地1地点の平均は61.9万円/坪です。商業地は対象が1地点に限られるため、区内全体の商業地相場ではなく参考値として見る必要があります。

住宅地の前年比は中央値+5.0%で、中央50%の地点は+4.2%から+5.6%の範囲に収まっています。上昇率のばらつきが比較的小さいため、2026年は一部地点だけでなく、住宅地全体で近い方向の変化が確認できる相場構成です。

前年比で見る変化

2026年路線価の住宅地平均は、2025年との比較で前年比+4.7%です。地点別では、北野田472番16が40.2万円/坪、前年比+5.9%、野尻町241番17が38.1万円/坪、前年比+5.6%、高松263番40が33.4万円/坪、前年比+5.6%となりました。区平均を上回る上昇率が、北野田だけでなく野尻町や高松でも確認できます。

上昇率が小さい地点では、中茶屋1番37が32.2万円/坪、前年比+2.5%、日置荘原寺町227番7が33.0万円/坪、前年比+3.2%、引野町2丁90番8が35.4万円/坪、前年比+3.7%です。いずれも前年を上回っているため、下落ではなく、地点によって上昇幅に差がある状況です。

町丁目の参考集計では、2025年の北野田の住宅地5地点が38.1万円/坪、前年比+4.4%でした。地点数が限られ、2026年路線価とは調査年が異なる参考比較ですが、北野田周辺が区内の主要な住宅地価格帯の一つであることを示しています。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、価格水準が高い大美野4番2が50.5万円/坪、前年比+5.2%である一方、価格水準が低い草尾714番43も30.6万円/坪、前年比+4.3%でした。価格帯が異なる両地点で上昇しており、住宅地の変化は特定の価格帯だけに限られていません。上昇率は北野田472番16の前年比+5.9%から中茶屋1番37の前年比+2.5%まで幅があり、町丁目や駅からの距離、住宅の規模・構成によって動きに違いがあります。

用途別では、住宅地平均36.4万円/坪に対し、店舗や事務所ビルが建ち並ぶ近隣商業地域の丈六185番3は、2026年路線価で61.9万円/坪です。北野田駅から約4分、幅員10mの府道沿いという商業地の文脈があり、住宅地より高い価格水準です。ただし、商業地は1地点のみのため、用途全体への一般化はできません。

2025年地価調査では、住宅地6地点の平均が38.7万円/坪、2024年比の前年比は参考値で+3.3%でした。同じ地価調査内では、日置荘西町1丁20番2が43.9万円/坪、前年比+4.8%、日置荘西町7丁723番1が33.4万円/坪、前年比+2.4%です。また、駅前商業地域の日置荘西町2丁979番2外は55.3万円/坪でした。調査年と調査種別が異なるため2026年路線価とは直接比較できませんが、同じ日置荘西町でも駅前商業地と既成住宅地で価格帯が分かれることが読み取れます。

注目地点

2026年路線価の大美野4番2は、大美野にある中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域です。北野田駅から約7分の徒歩圏にあり、低層住宅地としての街並みと駅への近さを併せ持っています。50.5万円/坪、前年比+5.2%という水準は、2026年の住宅地平均36.4万円/坪を上回っており、区内では相対的に高価格の住宅地に位置づけられます。

2026年路線価の草尾714番43は、草尾の中小規模一般住宅に共同住宅も見られる住宅地域です。北野田駅から約14分で、大美野の注目地点より駅から離れた住宅地側にあります。30.6万円/坪、前年比+4.3%で、住宅地平均より低い価格水準ですが、前年からは上昇しています。同じ北野田駅を最寄りとする地点でも、駅までの距離や住宅地の構成に応じて価格帯が異なる例です。

2026年路線価の北野田472番16は、北野田にある中小規模一般住宅が多い利便性のよい住宅地域です。北野田駅から約8分で、駅徒歩圏の住宅地という位置づけです。40.2万円/坪は住宅地平均を上回り、前年比+5.9%は区内でも大きい上昇率です。大美野の注目地点より価格は低い一方、駅との距離が近く、容積率200%の住宅地域である点に街並みの違いが表れています。

2026年路線価の中茶屋1番37は、中茶屋の中小規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域です。北野田駅から約24分と、北野田駅周辺の注目地点に比べて郊外側に位置します。32.2万円/坪、前年比+2.5%で、価格と上昇率はいずれも住宅地平均を下回ります。駅からの距離がある落ち着いた住宅地という周辺文脈に対応した価格帯といえます。

2026年路線価の菩提町5丁45番は、菩提町にある中小規模一般住宅とアパートが混在する住宅地域です。最寄りの初芝駅から約14分で、北野田駅を中心とする地点群とは異なる生活圏にあります。32.6万円/坪は住宅地平均を下回りますが、前年比+4.9%は区平均に近い水準です。戸建住宅だけでなくアパートも混在し、容積率200%であることから、低層住宅中心の大美野とは異なる土地利用の住宅地です。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地平均は前年比+4.7%で、前年から継続する14地点の前年比も+4.7%です。両者の差は0.0ポイントで、14地点すべてが上昇し、中央値も+5.0%でした。中央50%の上昇率が+4.2%から+5.6%に収まる比較的一様な分布であるため、住宅地の区平均は地点の実態をおおむね反映しています。

住宅地の個別地点には、北野田472番16の前年比+5.9%と中茶屋1番37の前年比+2.5%のような差があります。ただし、区平均と継続地点の平均が一致し、調査地点の入替による影響も確認されないため、平均値だけが実態から離れている状況ではありません。一方、36.4万円/坪という平均価格は、大美野4番2の50.5万円/坪から草尾714番43の30.6万円/坪まである立地別の価格差を表し切らない点に注意が必要です。

商業地は継続する1地点が前年比+4.3%でしたが、対象が1地点のみです。このため、商業地については地点の変化を示す数値としては有効でも、区内の商業地全体を代表する平均とは評価できません。

エリアの動き

都市計画に関する確認済みの動きとして、堺市では「美原町多治井・黒山地区地区計画」が決定されています。ただし、所在地情報は堺市単位であり、堺市東区内の公示地点との具体的な位置関係は確認できないため、今回の地価変化との因果関係は示せません。

周辺都市では、富田林市の「南部大阪都市計画大阪狭山市東茱萸木・富田林市伏山地区地区計画」が2022年3月10日付で設定され、羽曳野市では「羽曳が丘西7丁目地区地区計画」が決定されています。いずれも堺市東区外の計画であり、広域的な都市計画の事実として位置づけられます。

• 標準地の価格は当該地点の路線価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年地価調査の数値は、2026年路線価とは調査年と調査種別が異なる参考情報です。
• 商業地の平均は1地点のみを対象とするため、参考値として掲載しています。
• 町丁目別・駅別の集計は地点数が限られる場合があり、周辺相場を断定するものではありません。
• 地区計画は確認された事実のみを記載し、路線価への影響や将来動向は判断していません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。