片山小学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

2026年吹田市路線価の用途別相場と地点間の違い

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の吹田市平均は、住宅地が64.0万円/坪、商業地が205万円/坪、工業地が49.7万円/坪です。前年比は住宅地が前年比+4.7%、商業地が前年比+7.6%となり、特に江坂駅周辺の商業地点で高い上昇率が確認できます。実態検証では住宅地の平均と継続地点の動きが一致する一方、商業地は地点間の二極化により平均だけでは実態を捉えにくい結果です。桃山台駅周辺のマンション住宅地と岸辺駅周辺の住宅地・商業地など、立地と用途による価格差も明確です。

今年の相場概況

2026年路線価の吹田市平均は、住宅地55地点が64.0万円/坪、商業地13地点が205万円/坪、工業地1地点が49.7万円/坪です。商業地は住宅地の3倍を超える水準であり、駅前や幹線道路沿いを含む商業地点と住宅地域との用途差が、市内の価格帯を大きく分けています。

住宅地の前年比は中央値が前年比+4.6%で、第1四分位が前年比+3.5%、第3四分位が前年比+5.4%、四分位範囲が1.9ポイントです。上昇率の中心が比較的狭い範囲に収まっているため、住宅地では一部地点だけでなく、広い範囲で近い変化が確認できる相場構成です。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけた路線価の市平均は、住宅地が前年比+4.7%、商業地が前年比+7.6%です。個別地点では、2026年路線価の豊津町14番10が746万円/坪、前年比+11.0%、江坂町1丁目22番3外が510万円/坪、前年比+10.9%、江坂町1丁目18番8が365万円/坪、前年比+10.9%となっています。高い上昇率の地点が豊津町と江坂町の商業地に並ぶことから、商業地の変化が住宅地より大きい構図です。

上昇率が小さい地点は、2026年路線価の佐井寺南が丘513番6が56.9万円/坪、前年比+2.3%、岸部北1丁目299番25が44.7万円/坪、前年比+2.4%、朝日が丘町141番14が55.0万円/坪、前年比+2.4%です。いずれも価格は上昇しているものの、市平均より変化が緩やかな住宅地点です。

町丁目別では、調査年が異なる参考比較として、2025年の住宅地参考集計で千里丘上が63.8万円/坪、前年比+7.1%、千里山東が67.2万円/坪、前年比+5.7%、千里山西が81.3万円/坪、前年比+5.2%、桃山台が84.6万円/坪、前年比+5.1%です。各集計は5〜7地点に限られますが、価格水準では桃山台と千里山西が80.0万円/坪を上回る一方、上昇率では千里丘上が相対的に高いという違いが見られます。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、桃山台2丁目4番2が107万円/坪、前年比+7.2%であるのに対し、岸部北1丁目299番25は44.7万円/坪、前年比+2.4%です。中高層マンションが建ち並び桃山台駅から約7分の地点と、中小規模住宅が中心で岸辺駅から約18分の地点との間に、住宅形態と駅距離を伴う価格差があります。

2026年路線価の商業地では、駅近接の豊津町14番10が746万円/坪、前年比+11.0%である一方、店舗と共同住宅が混在する岸部中4丁目279番1は63.0万円/坪、前年比+9.7%です。両地点とも上昇率は高いものの、中高層ビルや店舗が建ち並び容積率600%の江坂駅近接地と、容積率200%の岸辺駅周辺にある複合的な商業地域では、土地利用の集積度と価格水準が大きく異なります。

2025年地価調査では、住宅地平均が59.7万円/坪、前年比+3.9%です。同じ地価調査内では、千里山西5丁目376番6が87.0万円/坪、前年比+5.8%であるのに対し、天道町70番3外は46.6万円/坪、前年比+1.1%です。商業地では、江坂町1丁目23番18が619万円/坪、片山町3丁目199番3外が83.3万円/坪であり、駅前の中高層事務所街と府道沿いの店舗兼住宅地域という用途形態の違いが価格帯に表れています。これらは調査年と調査種別が異なるため、2026年路線価との直接比較ではなく参考情報です。

2026年路線価の住宅地55地点を対象とした回帰統計では、駅までの徒歩時間が1%長くなると価格が約2.0%低くなる関係が示され、決定係数は0.335です。駅距離と価格には緩やかな関係が認められますが、説明力は限定的であり、住宅形態や街区条件など他の要素も価格差に関わると解釈できます。

注目地点

2026年路線価の桃山台2丁目4番2は、桃山台にある中高層マンション中心の住宅地域です。桃山台駅から約7分で、当該地点は107万円/坪、前年比+7.2%です。調査年が異なる参考比較では、2025年の桃山台住宅地5地点の参考平均も84.6万円/坪であり、駅徒歩圏と中高層住宅地という周辺構成が、市内住宅地の中で高い価格帯に位置する背景として読み取れます。

2026年路線価の岸部北1丁目299番25は、岸部北の中小規模一般住宅が建ち並ぶ地域にあります。岸辺駅から約18分で、当該地点は44.7万円/坪、前年比+2.4%です。桃山台のマンション住宅地より駅から離れ、道路幅も4.4mの住宅街にあるため、市内住宅地の中では低い価格水準として表れています。調査年が異なる参考比較では、2025年の大阪府住宅地平均44.4万円/坪に近い水準です。

2026年路線価の豊津町14番10は、豊津町にある中高層ビルと店舗が建ち並ぶ商業地域です。江坂駅から約2分、国道沿いで容積率600%という土地利用条件を持ち、当該地点は746万円/坪、前年比+11.0%です。江坂駅周辺の2026年商業地3地点の参考平均540万円/坪も高く、駅近接性と高密度な商業利用が、市内商業地の中で突出した価格帯につながる立地文脈です。

2026年路線価の岸部中4丁目279番1は、岸部中で店舗と共同住宅が混在する商業地域です。岸辺駅から約5分と駅に近く、当該地点は63.0万円/坪、前年比+9.7%です。駅前への近さはあるものの、容積率200%で住宅利用も混在しているため、中高層ビルが集積する江坂駅周辺とは商業利用の規模が異なり、価格水準にも大きな差が表れています。

2026年路線価の佐井寺南が丘513番6は、佐井寺南が丘にある区画整理済みのマンション住宅地域です。千里山駅から約18分で、当該地点は56.9万円/坪、前年比+2.3%です。中高層住宅が多い整った街区である一方、駅からの距離があるため、千里山駅周辺の2025年住宅地12地点の参考平均69.4万円/坪より低い価格帯に位置します。前年比はプラスですが、2026年路線価の住宅地点の中では上昇率が小さい地点です。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地は、市平均が前年比+4.7%、同じ地点を追った55地点の前年比も前年比+4.7%、中央値は前年比+4.6%です。55地点すべてが上昇し、上昇率の四分位範囲も1.9ポイントに収まっています。平均と継続地点の変化が一致し、分布も比較的一様であるため、住宅地平均は市内の地点実態をおおむね反映しています。

商業地は、市平均と継続13地点の前年比がともに前年比+7.6%、中央値が前年比+7.8%で、13地点すべてが上昇しています。ただし、地点分布は二極化と判定されています。豊津町14番10の746万円/坪と岸部中4丁目279番1の63.0万円/坪が示すように価格帯の差も大きく、平均値だけでは江坂駅周辺の高密度な商業地と、住宅が混在する地域商業地の双方を代表しにくい状況です。

工業地は継続1地点が前年比+5.3%ですが、対象が1地点に限られます。このため、市内工業地全体を代表する動きとしてではなく、当該地点の変化として捉える必要があります。

• 価格は1坪当たりの単価で、前年比は同じ調査種別の前年値との比較です。
• 路線価と地価調査は調査時点と地点構成が異なるため、両者の価格は直接比較せず参考情報として扱っています。
• 町丁目別・駅別の集計は地点数が限られるため、町丁目や駅周辺全体の相場を断定するものではありません。
• 標準地の価格は当該地点の路線価であり、町丁目全体の取引価格を示すものではありません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。