芥川小学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

駅前商業地と郊外住宅地の差が鮮明な2026年高槻市路線価

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の高槻市平均は、住宅地が45.6万円/坪、商業地が97.6万円/坪、工業地が44.7万円/坪です。前年比は住宅地が+3.5%、商業地が参考値で+6.5%となり、高槻市駅に近い商業地や高槻駅徒歩圏の住宅地で高い価格と上昇率が確認できます。一方、郊外の農家住宅を含む地域には横ばいや下落の地点もあります。継続地点との実態検証では住宅地、商業地とも市平均と整合しており、平均値は全体の動きをおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年路線価の用途別平均は、住宅地42地点が45.6万円/坪、商業地9地点が97.6万円/坪、工業地2地点が44.7万円/坪です。商業地は住宅地の2倍を超える水準で、駅前商業地域を含む地点構成が用途間の価格差に表れています。商業地平均は地点数が9地点のため参考値です。

住宅地の地点別前年比は、中央値が+3.3%、第1四分位が+2.3%、第3四分位が+4.5%で、中央50%の幅は2.3ポイントです。上昇率には一定のばらつきがあるものの、多くの住宅地点はおおむね+2%台から+4%台に分布していると解釈できます。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけた路線価の平均前年比は、住宅地が+3.5%、商業地が参考値で+6.5%です。地点別では、2026年路線価の高槻町84番16が152万円/坪、前年比+9.6%、城北町2丁目202番17が214万円/坪、前年比+9.3%、真上町1丁目46番1が91.2万円/坪、前年比+8.7%となっています。駅に近い商業地と住宅地が、市の用途別平均を上回る上昇率を示しています。

これに対し、2026年路線価の柱本3丁目200番3外は15.5万円/坪、前年比-0.7%、柱本6丁目305番74は29.4万円/坪、前年比+0.0%、唐崎中4丁目1880番は15.0万円/坪、前年比+0.0%です。市内でも郊外側の既成住宅地域では、駅周辺とは異なる変化が確認できます。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地18地点の平均が45.8万円/坪、前年比+3.4%でした。2024年から2025年にかけては、芥川町4丁目486番1と八丁畷町158番10がともに前年比+5.6%だった一方、上牧町1丁目169番5外は前年比+1.5%でした。路線価とは調査種別が異なるため、価格や最高・最低を直接対応させず、別時点の参考値として捉える必要があります。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、高槻駅から約9分で、中高層共同住宅のほか店舗も見られる真上町1丁目46番1が91.2万円/坪です。一方、茨木市駅から約47分で、農家住宅と一般住宅が見られる唐崎中4丁目1880番は15.0万円/坪です。同じ住宅地でも、駅への距離と周辺の土地利用が価格帯の大きな違いとして表れています。

2026年路線価の商業地では、高槻市駅から約1分に位置し、中層の店舗事務所ビルが多い城北町2丁目202番17が214万円/坪です。これに対し、高槻駅から約32分で、小売店舗や営業所が混在する路線商業地域の西冠3丁目150番1は45.8万円/坪です。駅前型の城北町と郊外側の西冠では、商業地としての立地や周辺用途が異なり、価格水準にも差があります。

2025年地価調査を同じ調査種別内で見ると、住宅地は八丁畷町158番10が75.4万円/坪、大和1丁目16番23が23.9万円/坪でした。前者は駅に近く一般住宅やマンションが見られる地域、後者は駅から約53分の丘陵地にある住宅地域です。商業地も、駅前商業地域の芥川町1丁目52番3外が189万円/坪、店舗兼住宅などが混在する路線商業地域の高西町826番1が47.8万円/坪で、駅前型と沿道型の違いが明瞭です。

2026年路線価の住宅地42地点を対象とした回帰統計では、徒歩時間の価格弾力性が-2.19、決定係数が0.711です。統計上は徒歩時間が1%長い地点ほど価格が約+2.2%低い関係が示され、地点間の価格差の71.1%をこの関係で説明しています。ただし、これは地点間の相関であり、徒歩時間だけが価格差を生じさせることを意味するものではありません。

注目地点

2026年路線価の真上町1丁目46番1は、高槻駅から約9分の真上町にあり、中高層共同住宅に店舗も交じる住宅地域です。当該地点の91.2万円/坪、前年比+8.7%という水準は、住宅専用色の強い郊外住宅地とは異なり、駅徒歩圏と複合的な土地利用が重なる立地を反映しています。高槻駅周辺の2025年住宅地参考集計が48.9万円/坪であることからも、当該地点は駅周辺の中でも高い価格帯に位置しますが、調査年が異なる参考比較です。

2026年路線価の唐崎中4丁目1880番は、茨木市駅から約47分の唐崎中に位置します。農家住宅に一般住宅も見られる既成住宅地域であり、駅徒歩圏の中高層住宅地域とは街並みが異なります。当該地点は15.0万円/坪、前年比+0.0%で、郊外側の立地と農家住宅を含む土地利用が、市内住宅地の中で低い価格水準となる背景です。

2026年路線価の城北町2丁目202番17は、高槻市駅から約1分の城北町にある駅前商業地域です。中層の店舗事務所ビルが多く、容積率400%の土地利用が想定されるため、住宅地や郊外型の路線商業地とは利用密度が異なります。当該地点は214万円/坪、前年比+9.3%の参考値であり、駅への近さと商業集積を備えた中心部の価格帯を示しています。

2026年路線価の西冠3丁目150番1は、高槻駅から約32分の西冠にあり、小売店舗や営業所が混在する路線商業地域です。駅前の中層ビル街ではなく、道路沿いの商業利用を中心とするため、城北町の駅前商業地とは立地特性が異なります。当該地点は45.8万円/坪、前年比+4.0%の参考値で、郊外側の路線商業地に位置することが相対的に低い価格水準の背景です。

2026年路線価の高槻町84番16は、高槻市駅から約4分の高槻町にあり、中層の店舗や事務所が多い駅に近い商業地域です。当該地点は152万円/坪、前年比+9.6%の参考値で、駅前に隣接する商業集積を反映した価格帯です。城北町2丁目202番17より駅からやや離れ、容積率も300%であることが、同じ高槻市駅周辺でも価格水準が異なる立地上の文脈となっています。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地は、42継続地点の前年比が+3.5%で、市平均の前年比+3.5%と一致しています。内訳は上昇39地点、横ばい2地点、下落1地点で、中央値は+3.3%です。平均と継続地点の差は0.0ポイントであり、市平均は住宅地点の中心的な動きをおおむね反映しています。

商業地は9継続地点すべてが上昇し、継続地点の前年比は+6.5%、中央値は+6.6%でした。市平均の前年比+6.5%と差がなく、平均と地点実態は整合しています。ただし、9地点による集計であるため、平均前年比は参考値として扱う必要があります。

工業地は2継続地点がいずれも上昇し、前年比の中央値は+8.2%です。地点分布として上昇方向は共通していますが、2地点のみのため、市内工業地全体を代表する数値としては限定的です。

調査年が異なる参考検証として、2025年地価調査の住宅地は18継続地点すべてが上昇し、平均と継続地点の前年比はいずれも+3.4%、中央値は+3.0%でした。商業地も4継続地点すべてが上昇し、継続地点の前年比は+5.7%、中央値は+5.2%です。路線価と地価調査の双方で上昇地点が中心ですが、調査種別と調査年が異なるため、それぞれ独立した実態検証として捉える必要があります。

エリアの動き

高槻市内では、「日吉台一番町地区地区計画」と「ＪＲ高槻駅北東地区地区計画」が決定済みです。前者は日吉台一番町地区、後者は高槻駅北東側を対象とする都市計画上の動きであり、市北部の住宅地側と中核駅周辺という異なる空間に位置づけられます。

隣接する島本町では「JR島本駅西地区地区計画」も決定済みです。これは高槻市外の動きであり、高槻市内の路線価との因果関係を示すものではありませんが、周辺地域における地区計画の事例として確認できます。

• 各標準地の価格は当該地点の路線価または地価調査価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2026年路線価と2025年地価調査は調査年と調査種別が異なるため、直接比較ではなく参考比較です。
• 商業地の2026年平均前年比は9地点による参考値です。
• 駅別・町丁目別の少数地点集計は、地域全体を断定する値ではなく参考値です。
• 地区計画の記述は決定済みの事実と位置関係を示すものであり、地価への影響や将来動向を示すものではありません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。