木島小学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

2026年貝塚市路線価の横ばい基調と用途・立地による価格差

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の貝塚市平均は、住宅地が15.8万円/坪、商業地が参考値で25.4万円/坪です。住宅地は前年比-0.2%で、変動率の中央値は前年比+0.0%となり、横ばい地点が中心です。一方、駅前商業地、幹線道路沿い、農家住宅の多い地域では価格水準に大きな差があります。実態検証では、住宅地の市平均と21の継続地点がともに前年比-0.2%で一致しており、平均は地点の動きをおおむね反映しています。商業地は3地点すべてが上昇しています。

今年の相場概況

2026年路線価の貝塚市平均は、住宅地21地点が15.8万円/坪、商業地3地点が参考値で25.4万円/坪です。用途別では商業地が住宅地を上回り、駅前や幹線道路沿いの商業地点と、市内各地の住宅地点で価格帯が分かれています。

住宅地の前年比は中央値が前年比+0.0%、第1四分位が前年比-0.4%、第3四分位が前年比+0.0%で、中央50%の幅は0.4ポイントです。変動率のばらつきは比較的小さく、全体像としては横ばいを中心に一部地点が下落する構成です。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、路線価の住宅地平均は前年比-0.2%でした。変動が大きくない地点では、東山5丁目7番7、王子928番30、久保3丁目1072番13がいずれも前年比+0.0%です。これに対し、三ケ山710番1外は前年比-1.5%、三ツ松1308番は前年比-0.8%、水間576番4は前年比-0.7%でした。横ばい地点が多い一方、下落地点の幅には差があります。

町丁目の参考集計では、2025年の久保の住宅地5地点が17.4万円/坪、前年比-0.5%です。調査年と調査種別をそろえた2026年路線価平均との直接比較には用いず、町丁目単位の参考値として見る必要があります。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、北町122番76が23.8万円/坪、前年比+0.0%である一方、三ケ山710番1外は5.1万円/坪、前年比-1.5%です。また、東山5丁目7番7は14.3万円/坪、前年比+0.0%でした。既成住宅地域、農家住宅の多い地域、区画整然とした住宅地域という立地特性の違いが、価格水準と変動率の幅に表れています。

同じ2026年路線価の商業地では、近木町1488番外が40.2万円/坪、澤877番1外が17.4万円/坪です。前者は貝塚駅前の店舗ビルや商業施設が多い地域、後者は二色浜駅から約10分の幹線道路沿いに店舗が見られる地域であり、駅前商業と路線商業という性格の違いに対応した価格差が確認できます。

別調査である2025年地価調査では、住宅地6地点の平均は参考値で15.2万円/坪、2024年比は前年比+0.1%です。地点別の参考値では、地蔵堂144番5外が16.7万円/坪、前年比+2.1%だった一方、三ツ松872番3と王子121番7はともに前年比-0.6%でした。工業地では二色南町7番4の1地点が9.4万円/坪、前年比+3.9%であり、地点数が少ないため市内工業地全体を示す値とは限りません。

注目地点

2026年路線価の北町122番76は、北町の中小規模住宅が建ち並ぶ既成住宅地域にあります。貝塚駅から約9分で、駅前商業地に近接しながら住宅地としての街並みを形成しています。23.8万円/坪、前年比+0.0%という水準は、駅への距離と既成住宅地としての立地が組み合わさった当該地点の特徴を示します。

2026年路線価の三ケ山710番1外は、三ケ山にある中規模以上の農家住宅が多い既成住宅地域です。水間観音駅から約18分と駅から距離があり、一般住宅が密集する駅周辺とは異なる土地利用です。5.1万円/坪、前年比-1.5%であり、農家住宅中心の街並みと駅距離を含む立地条件が、市内住宅地の中で低い価格帯となっている背景として読み取れます。

2026年路線価の近木町1488番外は、近木町の中層店舗ビルや商業施設が多い駅前商業地域です。貝塚駅から約2分で、容積率400%の商業利用が想定された地点であることから、住宅地や郊外側の路線商業地とは異なる集積があります。40.2万円/坪という価格水準は、駅前立地と商業利用の密度を反映したものと解釈できます。

2026年路線価の澤877番1外は、澤の幅員32mの幹線道路沿いに各種店舗が見られる路線商業地域です。二色浜駅から約10分で、駅前型ではなく道路沿いの商業利用が中心です。17.4万円/坪という水準は、同年の近木町1488番外より低く、同じ商業地でも駅前商業と路線商業で価格帯が異なることを示しています。

2026年路線価の東山5丁目7番7は、東山の一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域です。森駅から約13分で、容積率100%という比較的低密度な住宅地の性格を持ちます。14.3万円/坪、前年比+0.0%であり、駅前に近い既成住宅地より価格は抑えられる一方、農家住宅の多い三ケ山710番1外より高い中間的な位置にあります。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地では、市平均が前年比-0.2%、同じ21の継続地点も前年比-0.2%で、差は0.0ポイントです。内訳は下落6地点、横ばい15地点で、変動率の中央値は前年比+0.0%でした。平均の小幅な下落と、横ばいを中心に一部が下落する地点分布が整合しているため、住宅地平均は地点の実態をおおむね反映しています。

商業地は3地点すべてが上昇し、継続地点の平均は前年比+1.4%、中央値は前年比+0.8%です。地点数は3地点に限られますが、少なくとも観測対象では上昇方向が共通しています。住宅地の小幅下落と商業地の上昇が併存しており、市全体を単一の変動率だけで捉えるより、用途別に確認することが実態把握に適しています。

参考として、2025年地価調査の住宅地は、市平均と6つの継続地点がともに前年比+0.1%で一致しています。ただし、内訳は上昇1地点、横ばい2地点、下落3地点で、中央値は前年比-0.1%です。平均値は継続地点集計と整合する一方、地点数が少なく、個別地点の違いも併せて読む必要があります。

エリアの動き

貝塚市内では「JR東貝塚駅北地区地区計画」と「ＪＲ和泉橋本駅東地区地区計画」が決定されています。前者は東貝塚駅、後者は和泉橋本駅に対応する駅周辺の地区計画であり、市内のJR沿線に計画区域が置かれていることを示します。

また、隣接する岸和田市では「天神山・畑・八田町地区地区計画」が決定されています。これは貝塚市外の計画であり、市内2地区の計画とは所在地を分けて捉える必要があります。

• 価格は各調査地点の単価を坪換算したもので、町丁目全体の取引相場を示すものではありません。
• 2026年路線価と2025年地価調査は調査年と調査種別が異なるため、価格や前年比を直接比較していません。
• 商業地平均および地点数の少ない町丁目・工業地の集計は参考値として扱っています。
• 徒歩分数は入力された駅距離を切り上げた概算です。
• 地区計画については決定の事実と所在地の文脈のみを記載しています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。