天野小学校 周辺 土地相場・坪単価（公示地価）

2026年河内長野市公示地価、駅近商業地と郊外住宅地の価格差

2026年の河内長野市の公示地価は、住宅地が平均20.4万円/坪、商業地が平均43.5万円/坪、工業地が24.0万円/坪です。前年比は住宅地が前年比+0.1%、商業地が参考値で前年比+1.7%となり、駅に近い商業地では相対的に高い上昇率が見られます。一方、郊外側の既成住宅地には下落地点もあります。実態検証では、住宅地と商業地の平均変動率が継続地点の動きと一致しており、市平均は全体傾向をおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年公示地価の用途別平均は、住宅地26地点が20.4万円/坪、商業地5地点が43.5万円/坪、工業地1地点が24.0万円/坪です。商業地の平均は住宅地の2倍を超えており、駅前や店舗が集まる地域と住宅地域の用途差が価格水準に表れています。ただし、商業地は5地点、工業地は1地点の集計であるため、特に工業地は個別地点の性格を強く反映します。

住宅地26地点の前年比分布は、中央値が前年比+0.0%、第1四分位が前年比-0.2%、第3四分位が前年比+0.2%です。変動の中央部分が小幅な範囲に収まっているため、住宅地全体は横ばいに近い地点を中心とする相場です。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけた公示地価の市平均は、住宅地が前年比+0.1%、商業地が参考値で前年比+1.7%です。住宅地はほぼ横ばいである一方、商業地は住宅地より高い上昇率を示しており、用途によって変化の幅が異なります。

2026年公示地価で上昇率が大きい地点は、本町308番16が48.3万円/坪、前年比+2.7%、西之山町1150番外が42.6万円/坪、前年比+2.3%、本町116番12が32.9万円/坪、前年比+2.0%です。いずれも商業地であり、商業地平均を上回る上昇率ですが、地点数が少ないため参考値として見る必要があります。

下落率が大きい住宅地では、日野513番1外が6.1万円/坪、前年比-1.1%、天野町941番1が6.7万円/坪、前年比-1.0%、石仏368番3が9.2万円/坪、前年比-0.4%です。市平均が小幅なプラスでも、地点別には駅から離れた既成住宅地域などで下落が残るため、住宅地を一括りにはできません。

変化の要因

2026年公示地価では、商業地の上昇が目立ちます。本町では本町308番16が前年比+2.7%、本町116番12が前年比+2.0%、西之山町では西之山町1150番外が前年比+2.3%です。これに対し、住宅地では長野町35番2が前年比+2.0%、本多町826番4が前年比+1.8%となる一方、日野や天野町では前年比-1.1%から-1.0%の地点があります。商業地の駅周辺・既成商業地域と、郊外側の住宅地域との間に変化率の差が確認できます。

同じ公示地価内で価格水準を見ると、住宅地は千代田南町228番41の36.4万円/坪から日野513番1外の6.1万円/坪まで開きがあります。商業地も木戸西町2丁目1603番1の64.8万円/坪に対し、南花台3丁目2158番9外は28.7万円/坪です。駅に近い商業地域、区画整然とした駅徒歩圏の住宅地域、駅から離れた既成住宅地域という立地と街並みの違いが、同一用途内の価格差と対応しています。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地9地点の平均が20.7万円/坪、前年比-0.1%です。同じ地価調査内では、西代町5番4が37.0万円/坪、前年比+1.8%である一方、寺元320番2は6.9万円/坪、前年比-1.4%です。公共施設に近い住宅地域と、旧集落の農家住宅が建ち並ぶ地域との違いが、価格水準と変動率の対照として表れています。

2026年公示地価の住宅地26地点を用いた回帰分析では、駅までの徒歩時間に対する価格の弾力性は-2.12、決定係数は0.533です。徒歩時間が長い地点ほど価格が低い統計的関係が比較的明瞭ですが、これは相関を示すものであり、街並みや土地条件などを含む個別地点の価格形成を駅距離だけで説明するものではありません。

注目地点

2026年公示地価の千代田南町228番41は、千代田駅から約5分の、区画整然とした中規模住宅中心の地域にあります。36.4万円/坪、前年比+0.0%で、駅徒歩圏と整った住宅地という組み合わせが、市内住宅地の上限側に位置する背景として読み取れます。近接する木戸西町には駅近商業地もあり、千代田駅周辺で住宅地と商業地がそれぞれ形成されている点が特徴です。

2026年公示地価の日野513番1外は、農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域にあり、河内長野駅から約60分です。6.1万円/坪、前年比-1.1%で、駅徒歩圏の区画整然とした住宅地とは立地条件が大きく異なります。日野の町丁目全体の相場ではなく当該地点の価格ですが、郊外側の既成集落における価格水準を示す地点です。

2026年公示地価の木戸西町2丁目1603番1は、千代田駅から約3分で、店舗ビルとスーパーが混在する商業地域にあります。駅への近さに加え、幅員18mの市道沿いで容積率300%の商業地であることが、64.8万円/坪という市内商業地の上限側の価格水準と対応しています。前年比は参考値で+1.5%であり、駅前商業地域としての性格が明確な地点です。

2026年公示地価の南花台3丁目2158番9外は、住宅団地内に近隣店舗などが見られる商業地で、三日市町駅から約23分です。28.7万円/坪、前年比は参考値で+0.0%となっています。駅前型の商業集積ではなく、南花台の住宅地に日常的な商業機能が組み込まれた立地であるため、同年の商業地平均43.5万円/坪を下回る価格帯に位置します。

2026年公示地価の本町308番16は、河内長野駅から約3分の国道沿いにあり、小規模店舗が建ち並ぶ既成商業地域です。48.3万円/坪は同年の商業地平均43.5万円/坪を上回り、前年比も参考値で+2.7%です。駅に近い既成商業地という立地が価格水準を支える文脈となり、同じ駅を利用する郊外側住宅地とは異なる土地利用の性格が表れています。

区平均は実態を反映しているか

2026年公示地価の住宅地では、市平均の前年比+0.1%と26の継続地点の前年比+0.1%が一致し、差は0.0ポイントです。内訳は上昇8地点、横ばい11地点、下落7地点で、中央値は前年比+0.0%です。上昇地点だけに偏った結果ではなく、横ばいを中心に上昇と下落が混在する実態を踏まえた平均であるため、市平均は住宅地全体の動きをおおむね反映しています。

商業地でも、市平均と5つの継続地点はいずれも前年比+1.7%で、差は0.0ポイントです。上昇4地点、横ばい1地点、中央値は前年比+2.0%となっており、平均と地点の方向性は整合しています。ただし、5地点のみの集計であるため、前年比+1.7%は参考値として扱うのが適切です。

工業地は1地点のみで、継続地点の前年比と中央値はいずれも+3.4%です。地点の動き自体は確認できますが、市内工業地を広く代表する平均とは言い切れません。以上から、住宅地と商業地の市平均は地点実態と整合する一方、工業地は個別地点の参考情報として見る必要があります。

エリアの動き

河内長野市では、都市計画に関する動きとして「南花台四丁目南地区」と「清教学園」が決定済みとして確認されています。「南花台四丁目南地区」は地区名から南花台に関わる計画として位置づけられますが、確認できる所在地情報は河内長野市単位です。「清教学園」も市内の計画として記録されています。いずれも地価への寄与や影響を示す数値はないため、ここでは市内で決定された都市計画上の事実として捉えます。

• 価格は各調査地点の単価を坪換算したもので、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 商業地の前年比は5地点、工業地の価格と変動は1地点に基づくため参考値です。
• 2025年地価調査の数値は、2026年公示地価と調査年・調査種別が異なる参考比較です。
• データは国土交通省の地価公示・都道府県地価調査を基に、2026年1月1日を基準として整理しています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。