東小学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

2026年箕面市路線価の相場概況と地点別の特徴

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の箕面市平均は、住宅地が53.9万円/坪で前年比+2.8%、商業地が102万円/坪で前年比+4.3%です。船場東・船場西など箕面船場阪大前駅に近い地点が高い一方、農地も残る粟生間谷西では低い水準にあり、立地と街並みによる差が明確です。継続地点による実態検証では、住宅地・商業地とも市平均の前年比と一致しており、平均は地点の動きをおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年路線価の箕面市平均は、住宅地26地点が53.9万円/坪、商業地6地点が102万円/坪です。商業地は住宅地の約1.9倍の水準ですが、商業地は6地点による参考集計です。用途によって価格水準が大きく異なるため、市全体を単一の相場として捉えるより、住宅地と商業地を分けて見る必要があります。

住宅地の継続地点における前年比の中央値は+2.2%で、第1四分位が+1.8%、第3四分位が+3.6%です。地点間のばらつきは比較的小さく、市内住宅地の多くが一定の範囲で変動した構成です。ただし、個別価格には駅への距離や周辺用途による大きな開きがあります。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、箕面市の路線価平均は住宅地が前年比+2.8%、商業地が前年比+4.3%です。地点別では、2026年路線価の船場東3丁目1番1が209万円/坪、前年比+6.3%、白島1丁目1048番外が114万円/坪、前年比+6.0%、坊島4丁目1107番2が70.1万円/坪、前年比+5.7%となっています。商業地の高い伸びと、北大阪急行の駅に近い住宅地の伸びが目立ちますが、商業地の前年比は少数地点による参考値です。

一方、2026年路線価の粟生間谷西6丁目2268番・2269番合併1は13.2万円/坪、前年比-0.6%です。上昇率が小さい地点には、瀬川1丁目133番1の49.7万円/坪、前年比+1.1%と、半町4丁目648番の55.3万円/坪、前年比+1.4%があります。市平均が上昇する中でも、すべての地点が同じ方向や幅で変化したわけではありません。

町丁目の参考集計では、2025年の箕面にある住宅地7地点が66.2万円/坪、前年比+3.5%です。これは2026年路線価とは調査年が異なる参考比較ですが、箕面駅周辺を含む既成住宅地の価格帯を把握する材料になります。

変化の要因

2026年路線価を同じ調査種別内で見ると、住宅地では船場西1丁目20番9が83.3万円/坪、前年比+5.4%である一方、粟生間谷西6丁目2268番・2269番合併1は13.2万円/坪、前年比-0.6%です。前者は一般住宅にマンションも見られ、箕面船場阪大前駅から約8分の住宅地域です。後者は粟生間谷西の農家住宅と農地が混在し、箕面萱野駅から約38分の地点です。駅への距離と周辺の土地利用が異なり、住宅地の価格帯に大きな幅が生じています。

同じ2026年路線価の商業地では、船場東3丁目1番1が209万円/坪、前年比+6.3%で、小野原東1丁目106番5外が58.5万円/坪、前年比+3.6%です。船場東の地点は中高層の店舗・事務所ビルが並び、箕面船場阪大前駅から約1分の商業地域です。これに対し、小野原東の地点は駅から約34分で、低層店舗が多い国道沿いの路線商業地域です。同じ商業地でも、駅前型の業務・店舗集積と郊外側の路線商業という性格の違いが価格差に表れています。

2025年地価調査を同じ調査種別内で見ると、住宅地は半町2丁目192番外が67.4万円/坪、前年比+3.5%、粟生間谷東3丁目109番外が16.0万円/坪、前年比-1.2%です。前者は駅から約5分の閑静な既成住宅地域、後者は農家住宅の中に店舗兼住宅も見られる地域で、住宅地の立地条件と街並みの違いが確認できます。商業地は箕面6丁目717番が89.9万円/坪、牧落3丁目20番20外が70.6万円/坪です。これらは2026年路線価と調査年・調査種別が異なるため、価格の高低を直接比較せず、それぞれの調査内で位置づける必要があります。

2026年路線価の住宅地26地点を用いた回帰統計では、徒歩時間に対する価格の弾力性は-1.01、決定係数は0.442です。駅までの徒歩時間が長い地点ほど価格が低い傾向が一定程度みられますが、価格のすべてを駅距離だけで説明するものではなく、周辺用途や街区の性格も併せて見る必要があります。

注目地点

2025年の住宅地参考集計では、箕面市が54.7万円/坪、大阪府が44.4万円/坪です。調査年が異なる参考比較として見ると、箕面市は大阪府平均を上回る価格帯にありますが、市内では駅への距離や土地利用によって地点差が大きくなっています。

2026年路線価の船場西1丁目20番9は、船場西にある一般住宅とマンションが混在する住宅地域です。箕面船場阪大前駅から約8分で、当該地点は83.3万円/坪、前年比+5.4%です。同駅周辺の2026年住宅地4地点の参考平均62.6万円/坪を上回っており、駅徒歩圏にあることに加え、共同住宅も見られる街並みが市内での高い価格水準と対応しています。

2026年路線価の粟生間谷西6丁目2268番・2269番合併1は、粟生間谷西の農家住宅と農地が混在する住宅地域です。箕面萱野駅から約38分と郊外側に位置し、当該地点は13.2万円/坪、前年比-0.6%です。駅徒歩圏の一般住宅地とは土地利用と交通条件が異なるため、市平均より低い水準を示しています。

2026年路線価の船場東3丁目1番1は、船場東の中高層店舗・事務所ビルが並ぶ商業地域です。箕面船場阪大前駅から約1分で、幅員60mの国道に面し、容積率600%の土地利用が設定されています。当該地点の209万円/坪、前年比+6.3%は参考値ですが、駅前の商業・業務集積と高度利用が、市内商業地の中で高い価格水準にある背景として読み取れます。

2026年路線価の小野原東1丁目106番5外は、小野原東にある低層店舗中心の路線商業地域です。箕面萱野駅から約34分で、駅前型ではなく国道沿いの商業地という位置づけです。当該地点は58.5万円/坪、前年比+3.6%の参考値であり、船場東の中高層商業地より低い水準には、建物利用の密度と駅からの距離の違いが表れています。

2026年路線価の桜ケ丘1丁目422番5は、桜ケ丘の中規模一般住宅が多い住宅地域です。牧落駅から約15分で、当該地点は60.3万円/坪、前年比+1.8%です。牧落駅周辺の2026年住宅地5地点の参考平均61.4万円/坪に近く、駅直近ではない既成住宅地の中間的な価格帯を示す地点と位置づけられます。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地では、市平均の前年比+2.8%と継続26地点の前年比+2.8%が一致し、差は0.0ポイントです。内訳は上昇25地点、下落1地点で、中央値は前年比+2.2%です。平均だけが一部地点の変動によって形成された状態ではなく、多くの地点で上昇しているため、市平均は住宅地の実態をおおむね反映しています。

商業地も、市平均の前年比+4.3%と継続6地点の前年比+4.3%が一致し、差は0.0ポイントです。6地点すべてが上昇し、中央値は前年比+3.7%です。ただし地点数が6地点と少なく、ばらつきも住宅地より大きいため、市平均は実態と整合するものの、商業地全体の判断では参考値として扱う必要があります。

住宅地・商業地とも調査地点の入替による影響は0.0ポイントであり、平均と継続地点の前年比に乖離はありません。このため、2026年の市平均は地点構成の変化ではなく、継続して調査された地点の変化と整合しています。

エリアの動き

箕面市に隣接する豊中市では、「新千里北町2丁目地区地区計画」「新千里北町1丁目地区地区計画」「新千里東町近隣センター地区地区計画」が決定されています。いずれも箕面市内ではなく豊中市内の都市計画であり、箕面市の路線価との因果関係を示すものではありません。周辺自治体における土地利用上の動きとして位置づけられます。

• 路線価の標準地価格は当該地点の価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 商業地の平均と前年比は6地点による参考集計です。
• 2025年地価調査と2026年路線価は、調査年と調査種別が異なるため直接比較していません。
• 駅別・町丁目別の地点数が少ない集計は参考値として記載しています。
• 地区計画はいずれも豊中市内の事実であり、箕面市の地価への影響は示していません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。