下荘小学校 周辺 土地相場・坪単価（公示地価）

2026年阪南市公示地価、住宅地の緩やかな下落と黒田の上昇

2026年公示地価の阪南市平均は、住宅地が12.1万円/坪で前年比-0.7%、商業地が23.0万円/坪です。住宅地では黒田120番5外など黒田の3地点が上昇する一方、桑畑319番1は前年比-1.8%となり、駅に近い既成住宅地と農地を含む郊外側で価格差が見られます。継続する住宅地18地点の前年比も-0.7%で市平均と一致しており、平均値は地点の動きをおおむね反映しています。注目地点の立地差と地区計画の動きもあわせて解説します。

今年の相場概況

2026年公示地価の用途別平均は、住宅地18地点が12.1万円/坪、商業地1地点が23.0万円/坪です。商業地は1地点のみの参考値ですが、住宅地平均の約2倍の水準にあり、用途による価格差が明確です。

住宅地の前年比中央値は-0.9%で、第1四分位が-1.3%、第3四分位が-0.2%、四分位範囲が1.1ポイントです。変動率のばらつきは比較的小さく、市内住宅地の中心的な動きは小幅な下落と解釈できます。一方、地点価格は18.6万円/坪から3.6万円/坪まで幅があり、駅との距離や周辺の土地利用による水準差には注意が必要です。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、公示地価の住宅地平均は前年比-0.7%でした。地点別では、2026年公示地価の黒田120番5外が18.6万円/坪、前年比+0.5%、黒田430番31が17.8万円/坪、前年比+0.4%、黒田621番5が15.9万円/坪、前年比+0.2%です。上昇地点が黒田にまとまっていることから、同町内の一部では市全体と異なる動きが確認できます。

下落率が大きい地点は、2026年公示地価の桑畑319番1が3.6万円/坪、前年比-1.8%、舞4丁目1573番171が7.8万円/坪、前年比-1.7%、山中渓229番が8.1万円/坪、前年比-1.6%です。上昇地点と下落地点が併存しているものの、中央値が前年比-0.9%であるため、市内住宅地では小幅な下落が中心となっています。

変化の要因

2026年公示地価の住宅地では、黒田120番5外、黒田430番31、黒田621番5が前年比+0.2%から+0.5%となりました。これに対し、桑畑、舞、山中渓、鳥取三井などの地点では前年比-1.4%から-1.8%です。駅に近い既成住宅地域を含む黒田と、農地を含む地域や山手の住宅地域との間で、価格水準と変動方向に違いが表れています。

用途別では、2026年公示地価の住宅地18地点が12.1万円/坪、前年比-0.7%である一方、商業地は尾崎駅前の1地点が23.0万円/坪です。この商業地は中低層の店舗兼住宅などが見られる地域で、2025年から価格が変わっていません。駅前商業地と市内住宅地では周辺用途が異なるため、同じ価格帯として捉えないことが重要です。

2025年地価調査では、住宅地7地点の平均が13.4万円/坪、前年比-0.4%の参考値でした。同じ地価調査内では、黒田582番3、下出262番19、自然田1461番27が前年比+0.0%で、箱の浦399番19が前年比-1.3%、箱作1769番6が前年比-1.0%でした。2026年公示地価とは調査年と調査種別が異なる参考比較ですが、尾崎駅側の住宅地で横ばい地点があり、箱作方面では下落地点が見られるという空間的な違いがあります。

2026年公示地価の住宅地18地点を対象とした回帰分析では、駅までの徒歩分数が1%長い地点ほど価格が約2.5%低い関係が示され、決定係数は0.345です。駅距離で価格差の34.5%を説明する緩い勾配であり、交通条件に加えて周辺用途や住宅地の形態も価格水準に関係していると解釈できます。

注目地点

2026年公示地価の黒田120番5外は、一般住宅と事務所などが混在する黒田の既成住宅地域にあります。尾崎駅から約8分で、駅周辺の住宅地平均16.7万円/坪に対して当該地点は18.6万円/坪です。駅徒歩圏にあり、住宅だけでなく事務所用途も混在する立地が、市内住宅地平均12.1万円/坪を上回る価格水準の背景として読み取れます。前年比も+0.5%で、黒田の上昇地点群を代表する地点です。

2026年公示地価の桑畑319番1は、農家住宅を中心に農地も多く見られる桑畑の住宅地域です。和泉鳥取駅から約39分と駅から離れており、当該地点の3.6万円/坪は、同駅周辺住宅地の参考集計10.1万円/坪や市内住宅地平均を下回ります。駅からの距離に加え、農地を含む郊外側の土地利用が低い価格水準と対応しており、前年比は-1.8%です。

2026年公示地価の貝掛1181番5は、中小規模の一般住宅が多い貝掛の既成住宅地域です。箱作駅から約11分に位置し、当該地点は9.1万円/坪で、同駅周辺住宅地の参考集計10.2万円/坪をやや下回ります。駅徒歩圏ではあるものの、尾崎駅側の住宅地より低い価格帯にあり、阪南市内の西側住宅地の水準を示す地点と捉えられます。前年比は-0.7%で、市内住宅地平均の変化と同程度です。

2026年公示地価の鳥取三井538番7は、中規模住宅が建ち並ぶ一方で空地も見られる鳥取三井の住宅地域です。鳥取ノ荘駅から約7分と徒歩圏にあり、13.9万円/坪は市内住宅地平均12.1万円/坪を上回ります。駅への近さが価格水準に表れている一方、空地を含む住宅地という周辺環境もあり、前年比は-1.4%となっています。

2026年公示地価の箱作446番104は、中規模住宅の中に空地も見られる箱作の山手の住宅地域です。箱作駅から約11分で、当該地点の10.5万円/坪は同駅周辺住宅地の参考集計10.2万円/坪に近い水準です。駅までの距離は貝掛1181番5とほぼ同じですが、山手の住宅地という位置づけや街区の違いにより価格差が見られます。前年比は-0.9%です。

区平均は実態を反映しているか

2026年公示地価の住宅地平均は前年比-0.7%で、前年から継続する18地点の前年比も-0.7%です。両者の差は0.0ポイントであり、調査地点の構成変化による乖離は見られません。地点の内訳も上昇3地点、横ばい1地点、下落14地点で、中央値は前年比-0.9%です。下落地点が多数を占める分布と平均下落が整合しているため、住宅地平均は市内の地点実態をおおむね反映しています。

変動率の第1四分位は-1.3%、第3四分位は-0.2%で、四分位範囲は1.1ポイントです。多くの地点が小幅な下落範囲に収まる一方、黒田の上昇地点や桑畑319番1の前年比-1.8%など個別差もあります。このため、平均は変動方向を把握する指標として有効ですが、18.6万円/坪から3.6万円/坪まである価格水準の差を代表するものではありません。

商業地は継続する1地点が前年比+0.0%で横ばいです。地点が1つに限られるため、23.0万円/坪という平均は当該駅前商業地の価格を示す参考値であり、阪南市内の商業地全般を代表する値としては慎重に扱う必要があります。

エリアの動き

阪南市内では、南山中地区、阪南丘陵地区、阪南カレッジタウン地区の各地区計画が、いずれも2018年12月19日に設定されています。確認できる空間情報は阪南市内という範囲であり、今回取り上げた各標準地との直接的な位置関係は示されていません。これらは地区単位の土地利用に関する都市計画上の動きとして確認できますが、個別地点の価格変動との因果関係は判断できません。

• 価格は坪単価で表示し、前年比は小数第1位に丸めています。
• 2026年公示地価と2025年地価調査は調査年および調査種別が異なるため、相互の価格や前年比は参考比較です。
• 町丁目別・駅別の集計は地点数が少ないものを含むため、周辺傾向を確認する参考値です。
• 標準地の価格は当該地点の公示地価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年地価調査の住宅地平均と前年比は7地点による参考値です。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。