唐橋小学校 周辺 土地相場・坪単価(公示地価)

2026年京都市南区の公示地価に見る用途・駅距離別の相場構造

2026年公示地価の京都市南区平均は、住宅地75.4万円/坪、商業地608.6万円/坪、工業地58.0万円/坪です。2025年比では住宅地が前年比+6.0%、商業地が前年比+16.4%、工業地が前年比+11.0%となり、特に京都駅周辺の商業地点が高い価格水準を示します。一方、住宅地では駅に近い久世上久世町と、農地が混在する上鳥羽地区で差が見られます。継続地点の変化率は用途別平均と一致しており、区平均は地点の実態と整合しています。

今年の相場概況

2026年公示地価の用途別平均は、住宅地が11地点で75.4万円/坪、商業地が5地点で608.6万円/坪、工業地が6地点で58.0万円/坪です。商業地は京都駅に近い駅前商業地点を含むため、住宅地や工業地より価格水準が高くなっています。商業地と工業地は地点数が限られるため、平均価格は参考値として見る必要があります。

住宅地の前年比の中央値は+5.7%で、中央50%は+4.3%から+7.4%の範囲に収まり、幅は3.1ポイントです。区内では価格水準に立地差がある一方、住宅地の変化率は極端に一部へ偏らず、中程度のばらつきとなっています。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、公示地価の用途別平均は住宅地が前年比+6.0%、商業地が前年比+16.4%、工業地が前年比+11.0%です。用途別では商業地の上昇率が最も高く、住宅地よりも変化率の大きい相場となっています。ただし、商業地と工業地の前年比は少数地点による参考値です。

2026年公示地価で上昇率が高い地点は、東九条上殿田町52番が1,795.0万円/坪、前年比+18.0%、東九条上殿田町41番1と東九条北烏丸町36番1外がともに前年比+17.5%です。いずれも東九条の商業地点であり、京都駅・九条駅に近い側で高い変化率が確認できます。

上昇率が小さい地点は、上鳥羽南中ノ坪町3番が48.9万円/坪、前年比+3.4%、吉祥院嶋高町68番5が49.3万円/坪、前年比+3.4%、上鳥羽八王神町364番が46.6万円/坪、前年比+4.3%です。いずれも価格は上昇しており、下落ではありませんが、東九条の商業地点とは変化率に差があります。

変化の要因

2026年公示地価の商業地では、京都駅に近い東九条上殿田町52番が1,795.0万円/坪、前年比+18.0%、東寺駅に近い西九条東島町29番1外が149.8万円/坪、前年比+14.8%です。同じ商業地でも、中高層店舗ビルが見られる駅前地域と、低層店舗・併用住宅が混在する地域で価格水準に大きな差があります。町丁目の参考集計でも、東九条上殿田町は3地点で1,435.8万円/坪、東九条北烏丸町は1地点で194.4万円/坪となっており、京都駅に近い東九条でも地点条件による幅があります。

住宅地では、2026年公示地価の久世上久世町360番が135.5万円/坪、前年比+9.8%である一方、上鳥羽八王神町364番は46.6万円/坪、前年比+4.3%です。前者は桂川駅に近い中層マンションと事務所の混在地域、後者は上鳥羽口駅から離れ、一般住宅に農地が混在する地域です。用途が同じ住宅地でも、駅距離と周辺の土地利用が価格帯の違いとして表れています。

2025年地価調査では、住宅地4地点の変化率中央値が前年比+5.8%、商業地2地点が前年比+10.0%、工業地1地点が前年比+9.8%です。同じ地価調査内では、唐橋西平垣町1番6が207.9万円/坪、前年比+12.9%であるのに対し、久世殿城町427番1は69.4万円/坪、前年比+7.1%です。前者は西大路駅に近い中高層建物の商業地域、後者は向日町駅から約15分の国道沿いで、沿道サービス施設と工場が混在する地域です。これは2025年地価調査内の比較であり、2026年公示地価とは調査年・調査種別が異なる参考比較です。

2026年公示地価の住宅地11地点を対象とした回帰統計では、徒歩時間の価格弾力性は-3.04、決定係数は0.645です。統計上は駅からの徒歩時間が長い地点ほど価格が低い関係が比較的明瞭ですが、これは地点間の相関を示すもので、個別地点の価格差を駅距離だけで説明するものではありません。

注目地点

2026年公示地価の久世上久世町360番は、桂川駅から約2分に位置し、中層マンションに事務所などが混在する住宅地域です。当該地点は135.5万円/坪、前年比+9.8%で、住宅地平均75.4万円/坪を上回ります。駅に近いことに加え、幅28mの府道に面し、中層利用が見られる街並みである点が、区内住宅地の中で高い価格水準となる立地上の特徴です。

2026年公示地価の上鳥羽八王神町364番は、上鳥羽口駅から約20分の上鳥羽八王神町にあり、中規模一般住宅の中に農地が混在する住宅地域です。当該地点は46.6万円/坪、前年比+4.3%で、住宅地平均を下回ります。駅から距離があり、住宅利用が連続する市街地とは異なる土地利用の混在が、桂川駅近くの住宅地点との価格差を読み解く要素になります。

2026年公示地価の東九条上殿田町52番は、京都駅から約4分の駅前商業地域で、中高層の店舗ビルなどが見られます。当該地点は1,795.0万円/坪、前年比+18.0%で、商業地平均608.6万円/坪を大きく上回ります。幅32mの道路と容積率600%の土地利用条件を備え、区内の一般的な路線商業地より高密度な商業利用が可能な駅前立地であることが、高い価格水準の背景として読み取れます。前年比は少数の商業地点による参考値です。

2026年公示地価の西九条東島町29番1外は、東寺駅から約5分の西九条東島町に位置します。周辺は低層店舗と併用住宅が混在する商業地域で、当該地点は149.8万円/坪、前年比+14.8%です。駅徒歩圏にある一方、京都駅前の中高層商業地域とは建物利用の構成が異なるため、商業地平均を下回る価格帯となっています。前年比は少数地点による参考値です。

2026年公示地価の上鳥羽南中ノ坪町3番は、西大路駅から約23分の上鳥羽南中ノ坪町にあり、中小規模の一般住宅が多い住宅地域です。当該地点は48.9万円/坪、前年比+3.4%で、住宅地平均より低い水準です。駅からの距離が長く、容積率200%の一般住宅地であるため、駅近くで中層利用が見られる久世上久世町とは異なる郊外側の価格帯を示しています。

地域平均の見方

2026年公示地価の住宅地は、平均が前年比+6.0%、前年から継続する11地点も前年比+6.0%で、差は0.0ポイントです。中央値は前年比+5.7%で、11地点すべてが上昇しています。中央50%の変化率も+4.3%から+7.4%に収まるため、住宅地平均は一部の地点だけではなく、区内の継続地点に共通する動きをおおむね反映しています。

商業地は平均と継続5地点がともに前年比+16.4%、中央値は前年比+17.5%で、5地点すべてが上昇しています。工業地も平均と継続6地点がともに前年比+11.0%、中央値は前年比+11.2%で、6地点すべてが上昇しています。両用途とも平均と継続地点の差は0.0ポイントであり、調査地点の入替による影響も0.0です。このため、少数地点による参考値という留保は必要ですが、平均の方向性は地点の実態と整合しています。

参考として、2025年地価調査でも住宅地4地点、商業地2地点、工業地1地点がすべて上昇しています。継続地点の前年比は住宅地+5.7%、商業地+10.0%、工業地+9.8%ですが、地点数が少ないため、公示地価の区平均を補足する分布情報として捉えるのが適切です。

エリアの動き

京都市では「京都ファッション産業団地地区計画」と「竹田藁屋町油小路通沿道街区地区地区計画」が決定済みです。確認できる空間情報は京都市単位であり、南区の公示地価地点や各町丁目との具体的な位置関係は示されていません。このため、地区計画の決定事実は京都市内の土地利用に関する動きとして整理し、南区の価格変化との因果関係は結び付けません。

• 各地点の価格は標準地の公示地価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 商業地と工業地の平均価格・前年比は地点数が限られるため参考値です。
• 駅別・町丁目別の集計は少数地点を含むため、周辺全体を代表する値ではありません。
• 2025年地価調査と2026年公示地価は調査年・調査種別が異なるため、価格を直接比較していません。
• データは国土交通省の地価公示・都道府県地価調査に基づき、2026年8月30日時点で整理しています。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。