京都教育大学教育学部附属桃山中学校 周辺 土地相場・坪単価（公示地価）

京都市伏見区の2026年公示地価、商業地の上昇と住宅地の地域差

2026年公示地価の伏見区平均は、住宅地55.6万円/坪、商業地106.0万円/坪、工業地52.8万円/坪です。前年比は住宅地+2.8%、商業地+8.3%で、東大手町750番外など駅に近い既成商業地域の高い伸びが目立つ一方、住宅地では桃山、深草、醍醐などの立地によって価格差があります。実態検証では、住宅地・商業地とも区平均と継続地点の前年比がほぼ一致しており、平均値は地点の動きをおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年公示地価は、住宅地35地点の平均が55.6万円/坪、商業地12地点が106.0万円/坪、工業地4地点が52.8万円/坪です。商業地平均は住宅地平均の約1.9倍で、駅前・既成商業地域を含む商業地と、住宅地域や郊外側を含む住宅地の価格帯が大きく異なります。

前年比を確認できる35地点の中央値は前年比+2.6%で、中央50%は前年比+1.6%から+4.2%に分布しています。上昇率のばらつきは中程度であり、区全体が一様に動いているのではなく、用途や駅距離、街並みの違いが価格水準と変化率に表れています。

前年比で見る変化

2025年と比べた2026年公示地価の区平均は、住宅地が前年比+2.8%、商業地が前年比+8.3%です。商業地の伸びが住宅地を上回っており、用途別に変化の強さが分かれています。区平均が地点の動きと整合しているかについては、実態検証でもおおむね一致しています。

上昇率が高い地点は、2026年公示地価の東大手町750番外が241.3万円/坪、前年比+13.7%、深草稲荷御前町89番が239.3万円/坪、前年比+13.0%、表町590番1外が87.9万円/坪、前年比+10.9%で、いずれも商業地です。特に東大手町と深草稲荷御前町では、高価格帯と高い前年比が同時に確認できます。

一方、上昇率が小さい地点は住宅地に多く、2026年公示地価の醍醐落保町64番と醍醐大高町4番13がともに前年比+0.8%、醍醐勝口町3番117が前年比+0.9%です。公示地価の比較対象には下落ではなく上昇が続いていますが、醍醐周辺では商業地の高い伸びに比べて住宅地の変化が緩やかです。

変化の要因

2026年公示地価では、住宅地の継続34地点がすべて上昇し、中央値は前年比+2.5%です。商業地も継続12地点がすべて上昇し、中央値は前年比+7.4%、工業地は継続4地点がすべて上昇し、中央値は前年比+10.1%です。地点の内訳からは、住宅地より商業地・工業地で高い変化率が確認できます。

商業地では、伏見桃山駅から約2分の2026年公示地価東大手町750番外が前年比+13.7%、稲荷駅周辺の2026年公示地価深草稲荷御前町89番が前年比+13.0%です。これに対し、住宅地では2026年公示地価桃山井伊掃部東町44番1が前年比+4.6%、高台にある深草谷口町70番5が前年比+1.9%、既成住宅地域の醍醐落保町64番が前年比+0.8%です。駅に近い既成商業地域と、駅から距離のある住宅地域や醍醐の住宅地では、価格水準と前年比に差があります。

2025年地価調査では、住宅地13地点の平均が42.4万円/坪、前年比+1.8%で、11地点が上昇、1地点が横ばい、1地点が下落しました。商業地5地点は平均90.8万円/坪、参考値で前年比+5.7%となり、5地点すべてが上昇しています。2025年地価調査の下鳥羽長田町173番ほか1筆は78.0万円/坪、参考値で前年比+6.8%、中島北ノ口町16番は105.1万円/坪、参考値で前年比+5.7%です。一方、農地が多い住宅地域にある2025年地価調査の向島上林町100番3は16.5万円/坪、前年比-0.4%でした。公示地価とは調査年と調査種別が異なる参考比較ですが、幹線道路沿いの商業地と農地が残る住宅地域で動きが分かれています。

2026年公示地価35地点の回帰統計では、徒歩時間に対する価格の弾力性は-2.59、決定係数は0.315です。徒歩時間が1%長くなると価格が統計上約+2.6%低くなる緩い関係が示されていますが、駅距離で説明できる価格差は31.5%にとどまるため、用途や街並みなど他の条件も併せて見る必要があります。

注目地点

2026年公示地価の桃山井伊掃部東町44番1は、中規模一般住宅が建ち並ぶ桃山井伊掃部東町の住宅地域にあります。近鉄丹波橋駅から約8分で、当該地点は108.8万円/坪、前年比+4.6%です。同駅周辺の2025年住宅地参考集計97.2万円/坪より高い価格帯にあり、駅徒歩圏の落ち着いた住宅地という位置づけが表れています。親エリア比較集計では伏見区の住宅地が京都府 京都市平均より低い位置にありますが、この地点は区内では高価格側です。

2026年公示地価の深草谷口町70番5は、中規模一般住宅が建ち並ぶ深草谷口町の高台の住宅地域です。藤森駅から約19分で、31.5万円/坪、前年比+1.9%となっています。駅から距離がある高台の低層住宅地という文脈が、桃山の駅徒歩圏にある住宅地との価格差として表れています。

2026年公示地価の東大手町750番外は、小規模小売店舗に銀行などが混在する東大手町の既成商業地域です。伏見桃山駅から約2分という駅近立地で、241.3万円/坪、前年比+13.7%です。同駅の2026年商業地参考集計も241.3万円/坪であり、駅前型の商業集積と高い土地利用度を備えた地点として、区内の商業地平均106.0万円/坪を大きく上回ります。

2026年公示地価の納所和泉屋7番は、低層店舗のほか住宅も混在する納所和泉屋の路線商業地域です。淀駅から約14分で、幅員18mの府道沿いに位置し、39.0万円/坪、前年比+7.6%です。駅前の既成商業地域とは異なり、道路沿いの店舗と住宅が混在する郊外側の商業地であるため、東大手町750番外より低い価格帯になっています。

2026年公示地価の醍醐落保町64番は、中規模一般住宅が多い醍醐落保町の既成住宅地域です。醍醐駅から約11分で、39.7万円/坪、前年比+0.8%です。住宅用途を中心とし、容積率80%の低層的な土地利用であることから、駅前商業地とは性格が異なります。価格は伏見区の住宅地平均55.6万円/坪を下回り、前年比も住宅地平均より小さいため、醍醐の既成住宅地における緩やかな変化を示す地点です。

区平均は実態を反映しているか

2026年公示地価の住宅地は、区平均が前年比+2.8%であるのに対し、継続34地点も前年比+2.8%で、差は0.0ポイントです。中央値は前年比+2.5%で、継続34地点がすべて上昇しています。平均と継続地点の動きがほぼ一致しているため、住宅地平均は地点の実態をおおむね反映しています。

商業地も、区平均と継続12地点がともに前年比+8.3%で、中央値は前年比+7.4%です。継続12地点がすべて上昇しており、平均だけが一部の地点によって大きく乖離している状況ではありません。ただし、東大手町750番外の241.3万円/坪と納所和泉屋7番の39.0万円/坪には大きな価格差があるため、平均価格106.0万円/坪を個別地域の相場としてそのまま当てはめることはできません。

工業地は継続4地点がすべて上昇し、前年比の中央値は+10.1%、継続地点全体では+10.3%です。ただし4地点の集計であるため、住宅地や商業地より限定的な結果として見る必要があります。全体として、前年比の区平均は実態と整合していますが、価格水準を把握する際は用途、駅距離、住宅地・路線商業地・既成商業地域といった地域特性を分けて確認することが重要です。

エリアの動き

都市計画に関する確認情報として、久御山町では北川顔地区地区計画が決定されています。伏見区とは異なる市町村の計画であり、位置情報は久御山町単位のため、伏見区内の各公示地価地点との具体的な距離関係は示されていません。

京都市では醍醐センター地区地区計画が決定されています。所在地情報は京都市単位ですが、名称上は醍醐エリアに関する計画として確認できます。ただし、対象範囲や決定時期と公示地価地点の位置関係は特定できないため、地価変化の要因とは結び付けず、地域内の都市計画上の動きとして捉える必要があります。

• 公示地価は2026年1月1日時点、地価調査は2025年の調査結果です。
• 各標準地の価格は当該地点の公示地価または地価調査価格であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2025年地価調査の商業地平均と地点別前年比は、地点数が少ないため参考値です。
• 駅別・町丁目別の集計は地点数が少ない場合があるため、周辺相場を断定する値ではありません。
• 回帰統計は価格と駅徒歩時間の関連を示すものであり、因果関係を示すものではありません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。