小野小学校 周辺 土地相場・坪単価(公示地価)

2026年京都市山科区の公示地価と立地で分かれる相場構造

2026年公示地価の山科区平均は、住宅地49.6万円/坪、商業地90.7万円/坪、工業地38.2万円/坪です。前年比は住宅地+3.0%、商業地+7.2%で、音羽役出町1番34外や竹鼻堂ノ前町32番1の上昇が目立つ一方、傾斜地や駅から距離のある住宅地には横ばい・下落地点もあります。実態検証では、住宅地と商業地の区平均が継続地点の動きと一致しており、平均は全体傾向をおおむね反映しています。ただし地点間のばらつきは中程度で、駅距離や街並みによる価格差の確認が欠かせません。

今年の相場概況

2026年公示地価の用途別平均は、住宅地25地点が49.6万円/坪、商業地5地点が90.7万円/坪、工業地2地点が38.2万円/坪です。住宅地を基準に見ると商業地の価格水準が高く、店舗兼共同住宅が建ち並ぶ駅周辺の商業地域と、傾斜地を含む郊外側の住宅地域が併存する構成です。

継続地点の前年比分布は中央値+3.0%、第1四分位+1.4%、第3四分位+4.5%で、中央の半数に3.1ポイントの幅があります。区全体では上昇が中心ですが、すべての地点が同じ割合で動いているわけではなく、用途や駅への近さ、平坦地・傾斜地といった立地条件によって差がある相場です。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけた公示地価の区平均は、住宅地が前年比+3.0%、商業地が前年比+7.2%です。商業地は5地点による参考値ですが、住宅地より高い上昇率を示しています。工業地は平均価格が38.2万円/坪である一方、用途別平均の前年比は示さず、継続する2地点の動きは実態検証で確認します。

上昇率が大きい公示地価地点は、2026年公示地価の音羽役出町1番34外が135.5万円/坪、前年比+8.5%、四ノ宮神田町19番が85.0万円/坪、前年比+7.8%、竹鼻堂ノ前町32番1が101.8万円/坪、前年比+7.8%です。商業地だけでなく、山科駅に近い共同住宅の多い住宅地域でも高い伸びが確認できます。

一方、2026年公示地価の四ノ宮小金塚8番403は17.4万円/坪、前年比-1.0%、大宅岩屋殿3番36外は16.1万円/坪、前年比+0.0%、大塚高岩6番66は20.5万円/坪、前年比+0.6%です。傾斜地などの低価格帯では、区平均を下回る変化や下落もみられ、区内の動きには地域差があります。

変化の要因

2026年公示地価では、住宅地の価格帯が竹鼻堂ノ前町32番1の101.8万円/坪から大宅岩屋殿3番36外の16.1万円/坪まで広がっています。前者は山科駅から約5分で共同住宅が多い利便性のよい地域、後者は椥辻駅から約20分の傾斜地です。同じ住宅地でも、駅距離と地形、周辺の建物構成が価格差を読み解く軸になります。

同じ2026年公示地価の商業地では、音羽役出町1番34外が135.5万円/坪、栗栖野打越町35番3外が70.1万円/坪です。前者は中高層の店舗兼共同住宅が建ち並び、容積率700%の商業地域であるのに対し、後者は低層店舗がみられる容積率300%の路線商業地域です。商業地の中でも、建物利用の密度と街並みの違いが価格水準に対応しています。

2025年地価調査では、住宅地平均は8地点で44.1万円/坪、前年比+1.8%の参考値です。同じ地価調査内では、音羽山等地18番23が57.9万円/坪、前年比+4.6%、小野高芝町74番8が24.0万円/坪、前年比-0.7%でした。商業地では、椥辻中在家町9番3が111.4万円/坪、音羽前田町45番1ほか2筆が54.5万円/坪です。前者は椥辻駅から約3分の中高層店舗兼共同住宅地域、後者は京阪四宮から約12分の路線商業地域で、同じ調査種別でも駅距離と商業地の形態に差があります。

2026年公示地価の住宅地25地点を対象とした分析では、駅からの徒歩時間と価格の関係を示す係数が-4.81、決定係数が0.517でした。徒歩時間が長い地点ほど価格が低い傾向が一定程度確認され、山科区では駅への近さが住宅地の価格差と結び付いています。

注目地点

2026年公示地価の竹鼻堂ノ前町32番1は、竹鼻堂ノ前町にある共同住宅の多い住宅地域で、山科駅から約5分です。当該地点の101.8万円/坪は、同駅周辺の2026年住宅地平均64.6万円/坪や山科区住宅地平均49.6万円/坪を上回ります。共同住宅が多い街並みと駅への近さが、区内の住宅地では高い価格帯に位置する背景として読み取れます。

2026年公示地価の大宅岩屋殿3番36外は、大宅岩屋殿の中規模一般住宅が建ち並ぶ傾斜地にあり、椥辻駅から約20分です。16.1万円/坪、前年比+0.0%という水準には、駅から距離のある傾斜地で、容積率も100%にとどまる低密度な住宅環境が表れています。駅近の共同住宅地域とは異なる郊外側の住宅地として捉える必要があります。

2026年公示地価の音羽役出町1番34外は、音羽役出町にある中高層の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域です。東野駅から約5分、幅員20mの道路沿いで容積率700%という土地利用の密度があり、135.5万円/坪、前年比+8.5%の参考値となっています。住宅と店舗が重なる駅徒歩圏の商業集積が、区内商業地の中で高い価格水準に対応しています。

2026年公示地価の栗栖野打越町35番3外は、栗栖野打越町の低層店舗がみられる路線商業地域で、椥辻駅から約9分です。価格は70.1万円/坪、前年比+5.7%の参考値で、商業地平均90.7万円/坪を下回ります。幅員20mの道路沿いという共通点はあるものの、容積率300%の低層中心の街並みであり、中高層の店舗兼共同住宅地域との利用密度の差が価格帯に表れています。

2026年公示地価の四ノ宮小金塚8番403は、四ノ宮小金塚の一般住宅が建ち並ぶ傾斜地にあり、四宮駅から約17分です。17.4万円/坪、前年比-1.0%で、同駅周辺の2026年住宅地平均37.3万円/坪を下回ります。駅からの距離に加え、傾斜地と幅員5mの私道という周辺条件を持つため、四宮駅周辺でも郊外側の低価格帯として位置付けられます。

親エリア比較用の住宅地集計では、山科区が49.8万円/坪、[[京都府 京都市]]ではなく京都府 京都市が83.8万円/坪で、山科区は親エリア平均を下回ります。その中でも、駅近の竹鼻堂ノ前町32番1と、傾斜地にある大宅岩屋殿3番36外・四ノ宮小金塚8番403の差が大きく、区内平均だけでは立地ごとの価格帯を捉え切れません。

地域平均の見方

2026年公示地価の住宅地では、区平均の前年比+3.0%と25の継続地点の前年比+3.0%が一致し、中央値も+3.0%です。内訳は上昇23地点、横ばい1地点、下落1地点であるため、平均上昇は一部地点だけの動きではなく、住宅地の広い範囲にみられる傾向を反映しています。ただし、前年比の中央半数には+1.4%から+4.5%の幅があり、個別地点の差は残ります。

商業地では、区平均と5つの継続地点がともに前年比+7.2%で、中央値は+7.7%、5地点すべてが上昇しています。地点数が少ないため参考値ですが、平均と地点実態の方向は整合しています。工業地は2地点とも上昇し、継続地点の中央値は前年比+2.5%で、平均価格38.2万円/坪の背後にも上昇方向の動きがあります。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査の住宅地も平均と8つの継続地点がともに前年比+1.8%で、上昇7地点、下落1地点でした。商業地は3地点すべてが上昇し、中央値は前年比+4.8%です。公示地価と地価調査の双方で平均と地点分布に大きな食い違いはありませんが、価格水準を判断する際は調査種別と調査年を分けて確認する必要があります。

エリアの動き

京都市では「醍醐坂地区地区計画」が決定済みです。所在地情報は京都市単位であり、山科区内の各標準地や駅との具体的な距離関係は特定できないため、本記事の地点別価格との因果関係は示せません。

• 商業地の2026年公示地価平均と前年比は5地点による参考値です。
• 町丁目別・駅別の数値には地点数が少ない集計が含まれるため、周辺相場の参考値です。
• 2025年地価調査の数値は調査年が異なる参考比較であり、2026年公示地価とは直接比較していません。
• 各標準地の価格は当該地点の公示地価または地価調査であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• データの基準日は2026年1月1日です。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ(鑑定評価書・取引価格情報)
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準地地点の評価額を参考に作成しています。