有仁小学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

福知山市の路線価にみる駅周辺と郊外の価格差

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の福知山市平均は、住宅地が9.6万円/坪、商業地が20.4万円/坪、工業地が6.2万円/坪です。前年比は住宅地が+0.1%、商業地が-0.7%で、住宅地はおおむね横ばい、商業地は弱含みです。一方、住宅地には福知山駅に近い17.8万円/坪の地点と、農地が混在する2.1万円/坪の地点があり、立地による価格差が明瞭です。実態検証では住宅地、商業地とも市平均と継続地点の動きが一致しており、平均値は全体の変化をおおむね反映しています。

今年の相場概況

2026年路線価の用途別平均は、住宅地16地点が9.6万円/坪、商業地5地点が20.4万円/坪、工業地2地点が6.2万円/坪です。商業地は住宅地の約2倍の水準ですが、5地点による参考集計である点に注意が必要です。

地点別には、住宅地で2.1万円/坪から17.8万円/坪、商業地で14.2万円/坪から28.6万円/坪まで幅があります。福知山駅に近い住宅・商業地域と、農地を含む郊外側では土地利用や駅までの距離が異なるため、用途別平均だけでなく地点の周辺環境も併せて見る必要があります。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけた路線価の市平均は、住宅地が前年比+0.1%、商業地が前年比-0.7%です。前年比の中央値は+0.0%で、第1四分位が-0.2%、第3四分位が+0.2%となっており、多くの地点は横ばいに近い狭い範囲に分布しています。

上昇が目立つのは、2026年路線価の字新庄小字本庄畑681番1が8.2万円/坪、前年比+2.9%、字篠尾小字谷子865番53が11.7万円/坪、前年比+1.4%、字堀小字堀山573番3が12.4万円/坪、前年比+0.4%です。いずれも住宅地であり、市平均が小幅な上昇にとどまるなかでも地点差があります。

一方、2026年路線価の東羽合町18番外は28.6万円/坪、前年比-2.8%、大江町河守小字清水町693番1は4.4万円/坪、前年比-1.2%、大江町金屋小字ソリ533番3は3.7万円/坪、前年比-0.7%です。市全体では横ばいに近い動きですが、商業地や郊外側の住宅地にはマイナスの地点も見られます。

変化の要因

2026年路線価の住宅地では、篠尾新町1丁目79番が17.8万円/坪であるのに対し、大字私市小字西ケ端7番は2.1万円/坪です。前者は福知山駅に近く、一般住宅と事務所が混在する地域であり、後者は石原駅から離れ、農家住宅と農地が混在する地域です。同じ住宅地でも、市街地への近接性と土地利用の違いが価格帯の差に表れています。

2026年路線価の商業地では、東羽合町18番外が28.6万円/坪、前田新町18番外が14.2万円/坪です。東羽合町は福知山駅に近い国道沿いの路線商業地域である一方、前田新町は石原駅から離れた府道沿いの商業地域です。双方とも店舗や事務所が並ぶ地域ですが、駅との距離感や道路沿いの立地条件に応じて価格水準が分かれています。

2025年地価調査では、住宅地の平均が5.9万円/坪、前年比-0.2%で、字堀小字堀山496番2が13.2万円/坪、夜久野町畑小字キビ尾2268番1が0.8万円/坪です。同じ2025年地価調査の商業地平均は12.5万円/坪、前年比-1.0%で、駅南町1丁目284番が29.1万円/坪、三和町千束小字野奈田522番3ほか2筆が4.6万円/坪です。駅近の市街地と、山あいや中心駅から離れた地域を含む調査地点の構成が、用途内の大きな価格幅として確認できます。

注目地点

親エリアとの別集計では、福知山市の住宅地が9.9万円/坪、京都府が44.3万円/坪です。これは以下の2026年路線価とは集計範囲や調査年が異なる参考比較ですが、福知山市内ではさらに駅周辺と郊外側で価格帯が分かれています。

2026年路線価の篠尾新町1丁目79番は17.8万円/坪、前年比+0.0%です。篠尾新町は一般住宅だけでなく事務所も混在し、福知山駅まで約9分という駅に近い住宅地域です。住宅地平均の9.6万円/坪を上回る水準は、駅近の市街地に位置し、住宅以外の用途も見られる周辺文脈と整合します。

2026年路線価の大字私市小字西ケ端7番は2.1万円/坪、前年比-0.1%です。大字私市小字西ケ端は農家住宅と農地が混在する府道沿いの住宅地域で、石原駅まで約50分です。住宅地平均を下回る価格水準には、駅徒歩圏外にあることに加え、市街地型の住宅地とは異なる農地混在の土地利用が表れています。

2026年路線価の東羽合町18番外は28.6万円/坪、前年比-2.8%の参考値です。東羽合町は福知山駅まで約6分で、中低層の店舗が並ぶ国道沿いの路線商業地域です。商業地平均の20.4万円/坪を上回る価格水準は、駅に近いことと、国道沿いに商業用途が連続する立地に対応しています。

2026年路線価の前田新町18番外は14.2万円/坪、前年比+0.0%の参考値です。前田新町では中規模の店舗や事務所が府道沿いに並びますが、石原駅までは約37分です。路線商業地域としての性格を持つ一方、中心駅に近い東羽合町とは距離感が異なり、商業地平均を下回る価格帯となっています。

2026年路線価の字新庄小字本庄畑681番1は8.2万円/坪、前年比+2.9%です。字新庄小字本庄畑は一般住宅が建ち並ぶ市街化近接の住宅地域で、福知山駅まで約27分です。住宅地平均の9.6万円/坪には届きませんが、農地混在の郊外地点より市街地に近い住宅地として中間的な価格帯にあり、2026年は市平均を上回る上昇率となっています。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地では、市平均の前年比+0.1%と16継続地点の前年比+0.1%が一致しています。内訳は上昇4地点、横ばい7地点、下落5地点で、中央値は+0.0%です。上昇と下落の双方を含みながら中心は横ばいにあり、市平均は住宅地の実態をおおむね反映しています。

商業地では、市平均と5継続地点がともに前年比-0.7%で一致しています。内訳は下落3地点、横ばい2地点、中央値は-0.2%です。平均と継続地点に乖離はありませんが、地点数が5地点と少ないため、市平均と前年比はいずれも参考値として捉える必要があります。

工業地は2継続地点がともに上昇し、中央値は前年比+4.8%です。一方、用途別平均価格は6.2万円/坪ですが、平均の前年比は示されていません。したがって工業地については、少数の継続地点で上昇が確認されたという範囲で見るのが適切です。

エリアの動き

福知山市では、かしの木台周辺地区、福知山駅周辺・駅南地区、佐賀地区の都市計画が決定済みです。かしの木台周辺地区はかしの木台、福知山駅周辺・駅南地区は福知山駅と駅南町に対応する空間的な文脈を持ちます。

このうち福知山駅周辺・駅南地区は、市内でも駅近の住宅地や商業地が集まるエリアと重なります。ただし、確認できる事実は都市計画の名称、対象地区、決定状況であり、個別の路線価との因果関係を示すものではありません。

• 価格は国土交通省の路線価および都道府県地価調査を基に坪単価へ換算した値です。
• 各標準地の価格は当該地点の評価であり、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 2026年路線価と2025年地価調査は調査年と調査種別が異なるため、価格や前年比を直接比較していません。
• 商業地の平均と前年比は5地点、工業地の状況は2地点による参考値です。
• 都市計画に関する記述は2026年8月30日時点で確認された決定状況に基づきます。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。