倉梯第二小学校 周辺 土地相場・坪単価（路線価）

舞鶴市の地価に表れる駅周辺と郊外住宅地の価格差

本ページの路線価（相続税評価額）は公示地価の8割として表示しています。

2026年路線価の舞鶴市平均は、住宅地10.7万円/坪、商業地21.7万円/坪、工業地6.1万円/坪です。住宅地は前年比-1.0%で、継続17地点の前年比も-1.0%となり、市平均と地点の実態は整合しています。一方、東舞鶴・西舞鶴の駅周辺と谷あいの既成住宅地域では価格水準に大きな差があります。用途、駅からの距離、街並みを地点別に確認すると、市平均だけでは捉えにくい舞鶴市内の相場構造が見えてきます。

今年の相場概況

2026年路線価の用途別平均は、住宅地が17地点で10.7万円/坪、商業地が4地点で21.7万円/坪、工業地が3地点で6.1万円/坪です。商業地は住宅地の約2倍の水準にあり、東舞鶴・西舞鶴の駅周辺にある商業地点と、市内各所の住宅地点との用途差が表れています。商業地と工業地は地点数が少ないため、価格は参考値として見る必要があります。

継続17地点の前年比は中央値が-0.9%、第1四分位が-1.6%、第3四分位が-0.1%です。変動率の中央50%が1.5ポイントの範囲に収まっており、地点間の動きは比較的一様ですが、全体としては小幅なマイナス側に分布しています。

前年比で見る変化

2025年から2026年にかけて、路線価の住宅地平均は前年比-1.0%でした。地点別では、字七日市小字中才150番4が13.1万円/坪、前年比+0.4%となった一方、亀岩町119番は12.3万円/坪、前年比-3.0%、字下安久小字村ノ内717番2と字上安久小字洲崎651番36はいずれも8.7万円/坪で、それぞれ前年比-2.7%、前年比-2.4%でした。住宅地の変化は一律ではないものの、マイナスの地点が中心です。

変化率が大きい地点を見ると、2026年路線価では字七日市小字中才150番4の前年比+0.4%がプラスとなり、字浜小字浜1019番1、字北吸小字糸1007番3、字南田辺小字北表町126番20は前年比+0.0%でした。対して、下落幅が相対的に大きい地点は亀岩町119番などです。この内訳から、住宅地平均の前年比-1.0%は、一部の横ばい・上昇地点を含みながら、多くの地点が小幅に下落した結果と解釈できます。

変化の要因

2026年路線価では、住宅地17地点のうち、行永東町13番1外が17.4万円/坪、字八戸地小字村中西556番1が1.4万円/坪です。前者は東舞鶴駅から約10分の区画整然とした住宅地域、後者は四所駅から約55分の谷あいに農家住宅が建ち並ぶ地域です。同じ住宅地でも、駅との距離や街並みの違いが大きな価格差として表れています。

商業地4地点では、字浜小字浜981番2が23.9万円/坪、字引土小字笹浪233番6外が19.7万円/坪です。字浜小字浜981番2は小売店舗や事務所が建ち並ぶ中心的商業地域、字引土小字笹浪233番6外は中低層の店舗や事務所が並ぶ駅前商業地域です。いずれも駅に近い商業地ですが、東舞鶴側と西舞鶴側の商業集積や道路条件の違いが価格帯に表れています。工業地は3地点で平均6.1万円/坪となり、住宅地・商業地とは異なる用途特性を示しています。

調査年が異なる参考比較として、2025年地価調査では住宅地16地点の平均が10.4万円/坪、前年比-0.7%でした。同じ地価調査内では、行永東町13番1ほか1筆が17.5万円/坪、前年比-2.1%である一方、海岸沿いの古くからの住宅地域にある字佐波賀小字上村中535番は1.3万円/坪、前年比-0.6%です。商業地3地点では、字引土小字笹浪233番6ほか1筆が19.8万円/坪、字京田小字大田349番3が13.4万円/坪で、駅前商業地域と国道沿いの路線商業地域という立地・用途文脈の違いが確認できます。

2026年路線価の住宅地17地点を対象とした回帰統計では、駅までの徒歩時間に対する価格の弾力性は-2.48、決定係数は0.499です。徒歩時間が長い地点ほど価格が低い統計的傾向があり、価格差の約半分を駅距離との関係で説明できます。ただし、これは地点間の相関であり、街並みや道路条件などを含む因果関係を直接示すものではありません。

注目地点

2026年路線価の行永東町13番1外は、行永東町にある中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域です。東舞鶴駅から約10分で、17.4万円/坪、前年比-1.8%となっています。調査年が異なる参考比較では、2025年の東舞鶴駅周辺における住宅地平均11.0万円/坪を上回ります。駅徒歩圏にあり、整った住宅街を形成していることが、市内住宅地の中で高い価格水準にある背景として読み取れます。

2026年路線価の字八戸地小字村中西556番1は、字八戸地小字村中西の谷あいに農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域です。四所駅から約55分で、価格は1.4万円/坪、前年比-0.6%です。2026年の四所駅周辺における住宅地平均は2地点で3.6万円/坪の参考値であり、当該地点はそれより低い水準です。駅から離れた郊外側の立地と谷あいの既成集落という地域性が、東舞鶴・西舞鶴の市街地住宅とは異なる価格帯につながっています。

2026年路線価の字浜小字浜981番2は、字浜小字浜にある小売店舗や事務所が建ち並ぶ中心的商業地域です。東舞鶴駅から約4分で、価格は23.9万円/坪です。2026年の東舞鶴駅周辺における商業地平均は2地点で23.5万円/坪の参考値であり、当該地点も近い水準にあります。駅近の中心的商業地域で、容積率400%の土地利用が想定されていることから、市内商業地の中でも高い価格帯を形成しています。

2026年路線価の字引土小字笹浪233番6外は、字引土小字笹浪にある中低層の店舗や事務所が建ち並ぶ駅前商業地域です。西舞鶴駅から約3分という駅前立地で、価格は19.7万円/坪です。調査年が異なる参考比較では、2025年の西舞鶴駅周辺における商業地平均17.9万円/坪を上回ります。国道沿いで容積率400%の商業地という条件を備える一方、東舞鶴側の中心的商業地点よりは低い価格水準です。

2026年路線価の字七日市小字中才150番4は、字七日市小字中才に中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域です。西舞鶴駅から約25分で、13.1万円/坪、前年比+0.4%となっています。調査年が異なる参考比較では、2025年の西舞鶴駅周辺における住宅地平均12.7万円/坪に近い水準です。駅前ではないものの、市街地住宅としての街並みを備え、谷あいや海岸沿いの既成集落より高い中間的な価格帯に位置しています。

区平均は実態を反映しているか

2026年路線価の住宅地平均は前年比-1.0%で、同一地点を追った17地点の前年比も-1.0%、中央値は-0.9%です。内訳は下落13地点、横ばい3地点、上昇1地点で、市平均と継続地点の変化率に乖離はありません。調査地点の入替による影響も0.0ポイントであるため、住宅地平均は地点の実態をおおむね反映していると判断できます。

商業地は4地点のため、平均前年比より地点分布で確認するのが適切です。継続地点の前年比は-0.1%、中央値は+0.0%で、上昇1地点、下落1地点、横ばい2地点でした。工業地は3地点で、継続地点の前年比が+3.1%、中央値が+4.1%、上昇2地点、横ばい1地点です。いずれも地点数が少なく、市全体の商業地・工業地を広く代表する値というより、調査対象地点の動きとして捉える必要があります。

調査年が異なる参考確認として、2025年地価調査の住宅地平均は前年比-0.7%、継続15地点も前年比-0.7%で、中央値は-0.7%でした。下落12地点、横ばい2地点、上昇1地点で、こちらも平均と地点実態は整合しています。地価調査の商業地は3地点で、継続地点の前年比-1.5%、中央値-2.1%、下落2地点、横ばい1地点となっており、少数地点の結果として確認するのが妥当です。

エリアの動き

舞鶴市では、「天台・清道地区」「東舞鶴駅周辺地区」「舞鶴共済病院地区」の地区計画が決定されています。このうち東舞鶴駅周辺地区は、東舞鶴駅を中心とする市街地の空間的文脈と重なります。天台・清道地区は字天台小字永ノ元を含む地域名との関係が読み取れますが、各計画の範囲や決定時期は示されていないため、個別地点の地価変動との因果関係は確認できません。

• 価格は各調査地点の路線価または同一調査種別の平均を坪単価に換算した値です。
• 標準地の価格は当該地点を示すもので、町丁目全体の相場を示すものではありません。
• 商業地・工業地および一部の駅別集計は地点数が少ないため、参考値として掲載しています。
• 2025年地価調査は2026年路線価と調査年・調査種別が異なるため、参考比較です。
• 地区計画は決定の事実のみを記載し、地価への影響や将来動向を示すものではありません。

• 出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査
• 出典: 不動産情報ライブラリ（鑑定評価書・取引価格情報）
• 出典: 再開発・地区計画データ
• 注記: 本解説は標準値地点の評価額に基づき8割換算したものを参考に作成しています。